中国写字楼房地产市场规模及份额

中国写字楼房地产市场分析

预计2025年中国写字楼房地产市场规模为2873.2亿美元，预计到2030年将达到3691.2亿美元，预测期内复合年增长率为5.14% （2025-2030）。市场的近期稳定得益于政府部分放宽“三条红线”杠杆上限，释放了新的资产负债表购买不良资产的能力。 1.5万亿美元的住房公积金也扩大了流动性，该基金的抵押贷款发行量超过了银行，并表明官方决心支撑商业房地产信心。与此同时，中国证监会决定将公共房地产投资信托基金框架扩展到与消费相关的基础设施，创建了一个价值 119 亿美元的上市平台，将股权资本直接引入该行业。在需求层面，混合动力工作加速了向质量的转变：由于公司整合团队中心以留住人才，甲级空间目前占据了已占用库存的 51.2%，并且扩张速度最快，达到 5.71%。区域政策，尤其是“成都制造2025计划”，正在将供应链节点重新转向内陆，并提高内陆城市的写字楼吸纳量，成都作为全国增长最快的都市区市场，复合年增长率为6.31%^{[1]中国房地产业协会， 《2024年度写字楼物业报告》，中国房地产业协会，crea.org.cn}。

中国写字楼房地产市场趋势与洞察

REIT 扩张

中国公共房地产投资信托基金制度的扩大，将购物中心和百货商店纳入其中，改变了商业资产获取长期资本的方式。允许投资者交易稳定项目的证券化股权，可以解决短期银行债务与数十年房地产收入流之间的久期不匹配问题。这一时机与有针对性地放宽合格资产收购的“三条红线”测试相吻合，从而产生协调的流动性支持，支持资产重新定价而不损害金融稳定目标。由于国内投资者已占交易流量的 80% 以上，升级后的 REIT 渠道为他们提供了可扩展的退出路线，同时为开发商提供了表内借贷的替代方案。一级物业将首先受益，因为它们提供了机构分配者所需的现金流可视性。

混合工作主导的转向质量需求

大流行后的入住率调查显示，员工愿意只返回能够改善福祉和协作的工作空间；雇主因此合理化占地面积并升级地点。自 2023 年以来，这一转变已将 A 级的有效租金提高了 2.4%，而 B/C 级的租金则下降了 1.2%。来自香港的数据显示，27% 的员工需要至少加薪 6%，才能恢复每周工作 5 天的工作制，这促使公司投资于便利设施，而不是更新薪酬。在上海，优质大厦的空置率为 11.5%，远低于全市 22.9% 的数字，突显优质大厦与二级大厦的租金差距不断扩大。由此产生的分歧将资本配置集中在热门资产上，并加大了旧股重新开发或重新定位的压力^{[2]Qian Wang，“后疫情中国的混合工作和办公空间整合，”房地产杂志庄园研究，jrer.org}。

供应链近岸到内陆城市

公司正在将辅助业务转移到内陆，以降低工资支出并分散地缘政治风险。根据《成都制造2025规划》，成都交子园金融商务区的写字楼吸纳量将与高新区到2024年485亿美元的GDP同步增长。综合交通网络、深厚的毕业生资源以及降低先进制造业租户进入成本的当地激励措施的帮助下，成都高新区的复合年增长率为6.31%，成为中国写字楼房地产市场增长最快的节点。

Gen-AI 推出带来的数字服务

企业 Gen-AI 计划正在推动对安全、电力密集的工作场所的需求。华为位于上海青浦区的耗资 14 亿美元的研发中心体现了对嵌入冗余电源和大容量冷却的园区式环境的需求。外资企业一片嘘声到 2024 年，国内研发人员数量将达到 716,000 人，过去十年支出翻一番，达到 3,380 亿元人民币，这将直接提升 IT 和 ITES 占用者的租赁量。

持续高瓦卡B/C 级库存的空置率

上海非 CBD 的空置率为 12.2%（而 A 级核心的空置率为 11.5%），这说明了租户如何吸走二手资产，迫使房东给予高达 50% 的让步以留住租户。北京也反映了这一差距，尽管国有企业的需求稳定，但到 2024 年，全市空置率仍将达到 21%。供应风险持续存在，2024 年下半年上海甲级楼新竣工面积将达到 953,000 平方米，是上半年交付量的两倍多，影子库存负担进一步加剧。在业主进行资本重组和重新定位过时的房产之前，结构性疲软的现金流将限制更广泛市场水平的租金增长。

收紧开发商融资（“三条红线”）

尽管救助豁免适用于不良收购，但核心门槛——负债/资产比率低于 70%、净负债率低于 100%、现金/短期债务高于 1——仍然束缚着大多数中层企业开发商^{[3]国家发展和改革委员会，《建筑节能和绿色建筑“十四五”规划》，国家发展和改革委员会，ndrc.gov.cn}。由于银行保持谨慎态度，2024年百强建筑商融资总额下降26%资金紧缩将资金转向周转更快的住宅库存，限制了新写字楼的投机渠道，并限制了租户未来的吸纳选择。资本充足的机构可能会通过折扣资产购买而受益，但整体交易数量减少，开发多样性缩小。

细分分析

按建筑等级：优质资产推动市场分化

甲级写字楼占据中国写字楼份额51.2%2024年CE房地产市场，远远超过其他级别。在租户整合的推动下，预计到 2030 年，该领域的复合年增长率将达到 5.71%，持续超过中国写字楼房地产市场规模。整合使公司能够减少总面积，同时提高位置质量、技术准备度和 ESG 资质。能够提供非接触式访问、增强型空气过滤和灵活的会议套房等优质设施的房东，其租金溢价比 2023 年预租率高出 10% 至 15%。

B 类资产面临长期的选择压力，许多塔楼已接近功能陈旧。业主正在考虑改建为联合仓储、生命科学孵化器或生活工作混合型阁楼，但此类项目的资本支出很高。一批投资者已开始以超过 2018 年峰值价格 35% 的折扣购买 B/C 级公寓，押注于城市更新的好处。该举措与市政府指导方针相吻合尽管监管部门允许结构性改造仍需多年努力，但仍需重新激活休眠足迹。

按交易类型：租赁支撑市场稳定

租赁协议占 2024 年收入的 71.3%，使中国写字楼房地产市场份额成为企业入住的主要形式。这些合同为租户提供了降低风险的灵活性，并允许重资产开发商将经常性收入与资本事件的上涨相结合。纯销售交易虽然规模较小，但复合年增长率预计将达到最快的 5.87%，因为重新定价吸引了错过上一个上升周期的价值导向型国内集团。这种加速吸收标志着自 2021 年以来总计 112 亿美元的外国撤资创造的战术窗口。

租赁领域的势头得到了国家政策的支持，该政策的目标是专业管理的租赁投资组合的现金收益率至少为 3%。全国租金与收入比率徘徊在 35% 附近中等收入家庭，这限制了租金上涨，同时为财务自律的房东确保了持久的入住渠道。与此同时，公共房地产投资信托平台将租赁现金流与上市股权流动性相结合，有效地混合了租售连续性并加深了市场参与。

按最终用途：技术行业锚定数字化转型

信息技术和 ITES 占用者控制了 2024 年需求的 33.5%，这是中国写字楼房地产市场规模的最大份额，并准备以到2030年复合年增长率为6.05%。关键质量源于北京的科技密集型企业和深圳的硬件生态系统，它们各自培育了喜欢高规格即插即用地板的垂直整合集群。银行和金融服务租户是第二大类别，但随着数字渠道取代基于分支机构的模式，其空间使用量正在趋于平缓。

生命科学和能源跨国公司增加了增量所有这些都在慷慨的省级激励计划下吸收，但零售企业是电子商务脱媒过程中的净空间释放者。结果是，需求偏向扩大，有利于预算允许棕地定制的先进技术租户。建筑业主现在嵌入了能够实现 120 W/m² 密度、N+1 冷却和 Tier III 云连接房间的动力外壳设计，以适应未来的硬件更新周期。

地理分析

上海以 22.4% 的收入份额在 2024 年格局中占据主导地位，但其办公部门正在努力应对随着外国公司在海外整合或搬迁到具有成本效益的卫星枢纽，职位空缺率达到 22.9%。周边子市场的有效租金已下滑至每月每平方米 41.6 美元，而浦东优质大厦则维持在 58.3 美元的窄幅水平，这说明了核心甲级楼盘的持久性。上海的政策组合——科技出口企业和格力能源的税收抵免改造补贴——旨在刺激吸纳，但租户决策周期仍然拉长。

尽管国有企业的承诺稳定，但政治神经中枢北京到 2024 年的空置率仍高达 21%。 Cleary Gottlieb 和 BlackRock 等国际法律和资产管理品牌缩减了中央商务区的面积，甲级租金同比下降 7.3%，至每月每平方米 41.3 美元。地方当局目前正在为中关村的人工智能初创企业租户提供退税和三年租金假期，以稳定净吸纳量。

在其制造业中心和促进跨境人民币结算的西部金融创新试验区B区的推动下，预计到2030年，成都的复合年增长率将达到6.31%。英特尔和西门子等跨国公司最近在天府新区分别租用了 13,000 平方米和 9,000 平方米的土地，理由是劳动力成本较低且靠近零部件供应商。土地释放配额仍然受到限制，支撑了房东的价格尽管竣工量不断上升，但动力强劲。

竞争格局

中国写字楼房地产市场适度集中。外国基金在 2024 年录得连续第四年净抛售，自 2021 年以来抛售了价值 112 亿美元的高塔，并从投机性的新建企业撤出。国内保险公司、证券公司和地方政府融资平台填补了这一空白，占据了80%以上的交易量，而五年前这一比例为60%。这一转变既反映了全球避险情绪，也反映了北京方面持续鼓励“国家队”实体以具有周期性优势的估值收购战略资产。

战略上，大型开发商正在削减非核心持股，以提高去杠杆化的流动性。上海陆家嘴金融贸易区开发有限公司将20栋价值41亿美元的建筑投放市场，而BlackRock 接受了 2018 年购买的两座上海中心大厦 30% 的折扣，以加快退出。重新定价浪潮使 A 级核心 CBD 资产的收益率重新接近 6.2%，而 2019 年的峰值低于 5%，这为耐心资本带来了总回报上升。

技术采用已成为决定性的差异化因素。凯德综合商业信托和越秀房地产投资信托基金各自升级了投资组合塔楼，配备了智能电表、数字孪生模型和基于应用程序的健康服务，以满足TMT租户的搬迁需求。相反，现金紧张的小型业主却难以为改造提供资金，从而导致入住率和投资者关注度之间的差距不断扩大。