澳大利亚商业房地产市场规模和份额分析

澳大利亚商业房地产市场分析

2025 年澳大利亚商业房地产市场规模为 523.3 亿美元，预计到 2030 年将达到 678.1 亿美元，复合年增长率为 5.32% 2025-2030。这种稳步扩张标志着该行业的韧性，因为大流行后的复苏、政府基础设施支出和加速的数字化提升了办公室、物流资产、酒店和数据中心设施的需求。机构投资者正在将资金转向悉尼和墨尔本的核心资产，而数据本地化规则正在推动多个大都市地区的超大规模和边缘数据中心管道。混合办公的采用继续重塑 CBD 的办公需求，而交通便利的区域内符合 ESG 的优质建筑吸引了愿意支付租金的优质租户。与此同时，建筑成本和劳动力成本上升写字楼正在抑制新的供应，收紧主要物流中心的空置率，并进一步支持租金增长。

澳大利亚商业房地产房地产市场趋势和见解

核心办公资产的机构资本配置激增

2024 年上半年，由于外国投资者发现中央商务区优质大厦的定价错位，办公楼领域的交易量同比增长 70% 至 40 亿美元。资本正在倾向于那些提供强有力的租户契约、可持续发展证书和重新定位潜力的奖杯资产。悉尼柯林斯街辖区 16% 的优质建筑租金有效增长，因为租户追求设施丰富、支持混合工作协作的空间。投资者的信念仍然植根于澳大利亚稳定的法律框架和透明的法律框架结构，将核心办事处定位为全球投资组合中的防御性配置。投资组合经理还预计，一旦混合策略稳定下来，CBD估值的周期性低点将与长期职业需求趋同。

电子商务推动对优质工业和物流空间的需求加速

仓库空置率已压缩至近1％，推动悉尼和布里斯班走廊的两位数租金增长，因为零售商和3PL在密集的人口聚集区附近获得了最后一英里的资产。工业地产目前每年促进 1.2 万亿美元的货物流动，相当于家庭消费的 38%。供应链外包和自动化要求促使开发商优先考虑高净空、技术支持的设施，珀斯的租金环比涨幅为全国最快，达到 1.8%。这些条件支撑了澳大利亚商业地产领域物流持续优异的表现等。

政府支持的基础设施管道提升商业土地价值

联邦和各州承诺为新的数字和交通项目投入 14 亿美元，正在释放绿地区域并增强西悉尼、布里斯班和区域中心的连通性。随着企业重新布局靠近交通节点，布里斯班的奥运基础设施已将 CBD 空置率收紧至 11.6%。查特霍尔 (Charter Hall) 耗资 13 亿美元、靠近西悉尼国际机场的奇夫利南校区 (Chifley South Campus) 展示了公共支出如何促进私人投资并提升商业土地价值。乘数效应预计将延续到下一个十年。

对符合 ESG 的绿色建筑进行重新评级，释放优质租金

澳大利亚于 2024 年 6 月首次发行绿色国债，确认了主权对可持续金融的支持，促使开发商在新项目中嵌入净零功能。强制性气候相关披露 2025 将加强企业对建筑性能的审查，使绿色评级成为主要租户的先决条件。在墨尔本港区，经过认证的资产的租赁率比同类库存高出 8%，这反映出运营成本的节省和租户的声誉效益。因此，澳大利亚商业房地产市场的 ESG 合规性正在从增值转向基线预期^{[1]澳大利亚储备银行，“澳大利亚政府绿色债券框架”，澳大利亚储备银行，rba.gov.au}。

持续在家工作的采用削弱了 CBD 办公室的净吸收

定期远程工作仍然是澳大利亚 36% 劳动力的常态，限制了空间占用，并使悉尼和墨尔本的空置率高于历史平均水平。租户通过办公桌共享和灵活的工作空间解决方案减少占地面积，同时将节省的资金用于加强协作的高级装修。转租的可能性不断增加，加剧了房东之间为争取信誉良好的租户而展开的竞争。尽管 83% 的首席执行官预计三年内获得全额回报，但普遍的行为模式表明混合模式将持续存在，从而缓和澳大利亚商业房地产市场的吸收预测。

建筑成本上升和劳动力短缺推迟项目交付

截至 2024 年 3 月的 12 个月内，破产的建筑公司超过 1,987 家，凸显了供应方的严重限制。物质通货膨胀和 90,000 名工人短缺正在延长开发时间，特别是在珀斯高层项目中，开发商寻求额外的国家优惠以维持项目的可行性。新的能效规范使商业建筑的平均成本增加了 14,000 美元至 18,000 美元，从而挤压了利润并推迟了竣工时间。这些延误支撑了不断上涨的重置成本，并增强了长期优质库存的租金弹性。

细分分析

按物业类型：物流推动结构转型

物流获得了 5.91% 的复合年增长率增长势头到 2024 年，写字楼仍然是增长最快的细分市场，而写字楼仍将占据澳大利亚商业房地产市场 31% 的最大份额。电子商务的渗透、库存在岸和自动化投资已将履行中心转变为关键的基础设施，从而稳定了长期需求。东海岸核心走廊的空置率低于 1%，加上限制性的土地使用政策，提高了机构房东的定价能力。 Goodman Group 和 GPT 等主要参与者正在扩大投机性建设规模，以满足零售商和 3PL 的预先承诺，通常会确保租赁期限超过 10 年。数据中心园区被列为具有国家意义的系统，在工业园区内增加了一个高价值层，吸引了外国资本和专业运营商。

现代仓库越来越多地采用机器人技术、夹层楼和大容量电源，以适应微履行和冷链功能。这些功能使租金上涨 1与传统库存相比，减少 5%-20%。预计到 2030 年，澳大利亚商业房地产物流资产市场规模的复合年增长率将达到 5.91%，投资者认为该领域长期表现优异。相比之下，写字楼业主正在通过剥离非核心 B 级塔楼并重新投资于混合用途重建来重新调整投资组合，以缓解长期的入住压力。

按业务模式：租赁细分市场增长势头

销售模式占 2024 年交易价值的 72%，但租赁模式的复合年增长率前景最为强劲，达到 6.01%，反映出企业为保持资产负债表灵活性而采取的举措。售后回租交易允许租户释放资本，同时保留运营控制权，Dexus 为其第二次机会基金筹集 3 亿美元的资金就是一个例子。建租物流和数据中心项目为机构投资者提供与 CPI 挂钩的稳定现金流，使其成为潜水领域的核心配置已化的投资组合。因此，到 2030 年，由租赁协议带来的澳大利亚商业房地产市场规模将稳步扩大。

房东利用技术支持的物业管理系统大规模提供 ESG 升级、能源监控和预测性维护，从而降低占用成本并支持更长的租约续订。灵活的租赁结构和扩张选项与混合工作下租户不断变化的员工人数预测相一致。因此，业主之间在提供交钥匙、符合可持续发展要求的空间方面的竞争正在加剧，从而加强了澳大利亚商业房地产市场向租赁模式的转变。

按最终用户：企业需求演变

企业和中小企业在 2024 年占据了 60% 的份额，反映了澳大利亚以服务为导向的经济。然而，在部分所有权平台的支持下，个人和家庭正在与该细分市场 6.01% 的复合年增长率相匹配，并且实现多元化投资者基础。中小企业引领联合办公解决方案和短期工业租赁的采用，将大都市子市场的平均租赁期限缩短至五年左右。较大的企业注重优质的健康认证环境，以吸引和留住人才，从而增加了对集成自然光、协作区和非接触式技术的 WELL 评级建筑的需求。

高净值人士正在通过财团和众筹工具向社区零售和小型工业阶层进行配置。这些散户投资者看重具有良好 ESG 资质和弹性收入状况的资产，为较小手数创造流动性。这一趋势扩大了澳大利亚商业房地产市场的需求多样性，并支持跨资产类别的流动性深度。

地理分析

2024 年新南威尔士州占澳大利亚商业房地产市场 37% 的份额，以悉尼作为国家金融中心的地位以及机构对其核心办公楼的持续兴趣为基础。 2024 年 8 月完成的悉尼地铁扩建等国家基础设施建设正在改善交通走廊沿线的可达性并支持土地增值。 Barangaroo 区的写字楼业主受益于航班优质租赁，而物流投资者则瞄准了新机场附近的西悉尼子市场，那里的入境货运能力将大幅增长。

昆士兰州是增长最快的地区，预计到 2030 年复合年增长率将达到 5.96%，这得益于奥运相关的资本项目和不断扩大的布里斯班-图文巴物流枢纽。跨河铁路和港口升级正在吸引全国零售商在供应短缺之前确保仓库容量，压缩整个工业区的产量^{[2]约翰·福雷斯特 (John Forrest)，“跨河铁路经济效益声明”，昆士兰州政府，基础设施.qld.gov.au}。尽管存在混合工作趋势，布里斯班中央商务区的吸收率仍有所提高，这得益于国家对后台整合的激励措施以及寻求降低职业成本的南部各州的搬迁。黄金海岸和阳光海岸的旅游业驱动的酒店需求为区域商业带来了补充性推动

由于墨尔本的写字楼空置率徘徊在 20% 左右，维多利亚州的近期复苏速度较慢，这反映出根深蒂固的混合工作文化和大量新的供应竣工。尽管如此，其西部工业带受益于强劲的电子商务活动和制造业回流，其租金增长速度超过了全国平均水平，这与大宗商品扩张以及珀斯作为服务印度-太平洋交通的二级数据中心节点的崛起息息相关。我低土地成本和充足的可再生能源潜力。总的来说，这些区域动态强化了东海岸核心地区的优质资产与整个澳大利亚商业房地产市场新兴物流和数字基础设施走廊的高收益机会之间的结构性分歧。

竞争格局

澳大利亚商业地产领域表现出适度的集中度，排名前五的 A-REITs 控制着近 55% 的上市市值。古德曼集团在 S&P/ASX 200 A-REIT 指数中的权重为 41.7%，其 551 亿美元的全球投资组合主要侧重于物流和数据中心开发，并在 2024 财年实现了 15% 的利润增长