阿曼商业房地产市场规模和份额

阿曼商业房地产市场分析

阿曼商业房地产市场规模预计 2025 年为 22.2 亿美元，预计到 2030 年将达到 29.3 亿美元，预测期内复合年增长率为 5.71%。 2040 年愿景的多元化议程、52 亿美元的未来基金和 150 亿美元的国家铁路网将阿曼商业房地产市场定位为物流和旅游业主导增长的关键推动者。到 2024 年第三季度，外国直接投资 (FDI) 存量达到 693 亿美元，五年来增长 17.6%，其中房地产跻身阿曼投资平台前 20 大投资机会之列。第 38/2025 号皇家法令现在允许非阿曼投资者在指定区域购买永久业权房产，从而扩大了国际投资者群体。虽然写字楼资产在 2024 年仍保持 33.73% 的份额，但持续的港口扩张和自贸区激励措施物流资产正在推动物流资产的发展，预计到 2030 年，其复合年增长率将达到 7.80%。

阿曼商业房地产市场趋势和 Insights

阿曼愿景 2040 基础设施管道

Madinat Al Irfan（624 公顷，目标 280,000 名居民和 90,000 个就业机会）和 Yiti（1100 万平方米综合旅游空间）等大型项目展示了该愿景如何实现2040 年的管道正在重塑各个商业领域的资产需求。 耗资 150 亿美元的国家铁路将连接苏哈尔与马斯喀特和阿联酋边境，促进了占地 2,000 平方公里、承诺投资 140 亿美元的杜库姆经济特区，正在催生全新的酒店、办公楼和工业园区子市场。重要的多元化杠杆^{[1]Suhail Al Maawali，“国家铁路项目情况说明书”铁路项目情况说明书，交通运输部，motc.gov.om}。

海湾合作委员会和亚洲外国直接投资稳定流入实物资产

来自海湾和亚洲投资者的资本正大量涌入大规模工业、旅游和物流计划，扩大了整个阿曼商业房地产市场的流动性。Investcorp 承诺向杜库姆港口和工业基础设施投资 5 亿美元苏哈尔港和自由区已吸引了 300 亿美元的累计投资，其中包括一座价值 13.5 亿美元的多晶硅工厂，刺激了对邻近仓库和工人住宿的需求，这是海湾合作委员会的第一个，提供 14 个类别的贴标绿色债券，将注重 ESG 的亚洲资本吸引到 LEED 和 BREEAM 认证的资产。符合全球投资者基准的优质写字楼、酒店和物流空间[2]Haitham Al Said，“OIA 推出 52 亿美元未来基金”，阿曼投资局新闻稿，oia.gov.om。

不断提高的工作年龄人口和城市化阿曼不断扩大的劳动力正在加速内部移民，向马斯喀特、苏哈尔和塞拉莱的混合用途走廊迁移。耗资 10 亿阿曼里亚尔的苏丹海瑟姆城计划到 2030 年将拥有 7,000 个单元，容纳 39,000 名居民，支撑对办公、零售和社区设施的需求。塞拉莱新城海滨项目（可容纳 60,000 名居民）和 200,000 平方米的零售酒店空间等并行举措创造了对物流和服务资产的二次需求。马斯喀特的 Al Khuwair 市中心获得 13 亿美元的支持，目标是到 2040 年将人口从 150 万增加到 270 万，从而刺激甲级写字楼的吸纳。部长第 501/2024 号法令正在加速阿曼化，推动企业在培训中心和合规工作空间方面的支出。总的来说，这些人口结构变化为阿曼商业房地产市场到 2030 年提供了基础支持。

企业 ESG 指令刺激绿色认证办公室

跨国租户越来越需要 LEED 银级或更高评级，促使开发商按照全球环境标准进行改造或建造。奥姆兰集团位于 Madinat Al Irfan 的办公园区于 2024 年获得 LEED 金级预认证，引发私人同行采取类似行动。国际贷款机构为阿曼可持续金融计划下的认证绿色股票提供高达 50 个基点的利率折扣，从而降低了合规开发商的加权平均资本成本。早期采用者报告称，绿色建筑的租金溢价为 7%–10%，尽管建筑成本不断上升，但仍提高了资产保值率。需求正在从马斯喀特中央商务区扩大到像苏哈尔和杜克姆这样的新兴中心，将可持续发展作为整个阿曼商业房地产市场的竞争性要求^{[3]Aisha Al Rawahi 等人，“海湾合作委员会商业房地产中的绿色建筑采用”，可持续建筑杂志， jsusc.org}.

建筑材料和劳动力成本不断上升

全球钢铁和水泥价格波动正在挤压开发商利润正如阿曼化推动工资上涨一样。 Bandar Al Khairan 度假村的 3600 万阿曼里亚尔（9300 万美元）预算突显了酒店资产的成本压力。劳动部对外籍技术人员的限制迫使额外的培训和招聘支出，进一步提高了投入成本。 《AECOM 2025 年房地产与建筑手册》指出，阿曼是海湾合作委员会国家之一，其螺纹钢和预拌混凝土的价格上涨幅度高于地区平均水平。项目延误和范围修改已成为常见现象，特别是对于缺乏资产负债表弹性的中小企业而言。尽管绿色金融激励措施提供边际救济，但短期成本膨胀化仍然是阿曼商业房地产市场的一个重大拖累。

B 级写字楼/零售业供应过剩的威胁日益增大

新存量的流动速度继续快于租户的吸收速度，特别是在需求驱动力较弱的二级走廊。资本市场激励计划引发了马斯喀特证券交易所的上市激增，但许多新上市实体的员工人数仍然较少，限制了办公室的净占用率。苏哈尔市中心（City Centre Sohar，面积 35,301 平方米，120 家商店）开业后，零售店空置风险上升，增加了已经面临电子商务替代的市场供应。阿曼商会的数据显示，随着客流量转向线上，一家大型零售特许经营店在 2024 年的营业亏损猛增了五倍。 B 级房东面临不断增加的激励措施和较短的租赁期限，对阿曼商业房地产市场的收入稳定性构成挑战。

细分市场分析

按物业类型：物流引领扩张

物流资产为阿曼商业房地产市场规模贡献了最快的增量增长，超过所有其他类别，到 2030 年复合年增长率为 7.80%。苏哈尔港 85% 的土地占用率、300 亿美元的累计投资和新的农产品散货码头表明巴提那沿线的仓库吸收能力强劲海岸线。受政府向 Madinat Al Irfan 的搬迁计划以及在 Duqm 推出企业园区的推动，阿曼写字楼商业房地产市场份额在 2024 年仍保持在 33.73% 的最高水平。随着移动商务规模的扩大，零售资产面临结构性转变；尽管如此，马斯喀特市中心等旗舰中心的年客流量仍保持在 1,020 万人次以上，保留了黄金地段的吸引力。

租户需求模式正在向可持续规范发展。以港口为中心的开发商正在集成太阳能屋顶和 LED 照明以满足航运客户的需求’碳指令。杜库姆经济特区的工业资产受益于 140 亿美元的制造业承诺，重点关注绿色氢和石化等能源密集型行业。酒店渠道依然活跃，价值 7.316 亿美元的 Duqm 旅游综合体和价值 1 亿美元的 Club Med Musandam 度假村就证明了这一点。新兴子行业包括数据中心，阿曼数据园耗资 4.5 亿美元的计划展示了对弹性电力和光纤连接不断增长的需求。这些力量共同将资本重新洗牌，转向阿曼商业房地产市场中面向未来的资产类别。

按业务模式：租赁保持主导地位，销售加速

2024 年，租赁控制了阿曼商业房地产市场 70.54% 的份额，反映了企业在多元化经济中对运营灵活性的偏好。截至 2024 年 11 月，交易价值同比增长 28.1%，租赁量激增，推动由“2040 年愿景”下的新公司组建带动。同时，在经济特区永久业权许可和第 38/2025 号皇家法令引入的 10 年免税期的推动下，到 2030 年，销售交易的复合年增长率为 6.67%。与外籍买家相关的阿曼商业房地产市场规模持续扩大，印度人、英国人和阿联酋人合计占综合旅游综合体购买量的 57% 以上。

在零财产税和加强消费者保护的新抵押贷款友好型银行法的支持下，Shatti Al Qurum 和马斯喀特山等飞地的豪华租赁收益率保持在 7% 以上。资本市场激励措施简化了向股份制的转换，为寻求拥有运营场所的企业提供优惠融资。到 2024 年，银行业利润将达到 5.226 亿阿拉姆，强劲，这表明对自住开发项目将提供持续的信贷支持。这些因素共同支撑了双轨轨迹，其中在阿曼商业房地产市场，租金主导着现金流稳定，而销售则释放了资本增值。

按最终用户划分：企业支柱、家庭增长

企业和中小企业租户在 2024 年占阿曼商业房地产市场规模的 88.65%，由 52 亿美元的未来基金和不断升级的私营部门创造就业任务承保。蓝筹股租户青睐A级股票；奥姆兰集团报告称，2024 年阿曼化率为 94%，净利润为 2520 万阿曼里亚尔，表明对优质房产的强劲需求。阿曼商业房地产市场正在见证新一波企业向绿色建筑扩张的浪潮，其目标是节省公用事业成本和遵守 ESG。

家庭参与度虽然较小，但到 2030 年将以 7.40% 的复合年增长率增长，这得益于外籍人口增长超过居民的 43%。综合旅游综合体允许外国永久业权，吸引高端买家购买混合用途建筑混合了住宅、零售和工作空间。中小企业需要从苏丹海瑟姆市和其他 2040 年愿景项目内的专门孵化区中受益，提供租金补贴和商业支持服务。家庭投资者越来越青睐具有节能设计和社区设施的房产，这与阿曼商业房地产市场更广泛的可持续发展轨迹保持一致。

地理分析

2024 年，马斯喀特占据阿曼商业房地产市场 69.79% 的份额，以政府职能和 USD 等大型项目为基础。耗资 13 亿美元的 Al Khuwair 市中心重建计划，目标是到 2040 年使市中心人口达到 270 万。Madinat Al Irfan 占地 624 公顷的总体规划预计到 2044 年将创造 90,000 个就业岗位和 280,000 名居民，从而推动办公室、零售和酒店的持续发展。优质沿海开发项目，包括 Al Mouj 和 AIDA，抓住高净值需求，同时推高 Shatti Al Qurum 和 Muscat Hills 的土地价格。尽管如此，乙级写字楼供应过剩和成本上升正在刺激资本向二线城市迁移。

苏哈尔成为增长最快的节点，利用300亿美元的港口投资和85%的土地占用来吸引物流主导的项目。即将建成的资产，例如价值 16 亿美元的液化天然气加注设施以及连接马斯喀特和阿联酋边境的新铁路，将增强互联互通优势。尽管空置风险需要谨慎的租户管理，但零售扩张仍在继续，苏哈尔市中心 35,301 平方米的开业凸显了这一点。苏哈尔位于霍尔木兹海峡之外的地缘战略位置，吸引了寻求供应链弹性的全球投资者，支持阿曼商业房地产市场的进一步增长。

在旅游业和工业多元化的推动下，塞拉莱和更广泛的“阿曼其他地区”走廊到 2030 年将以 7.20% 的复合年增长率增长规模化举措。塞拉莱新城承诺容纳 60,000 名居民和 200,000 平方米的酒店零售空间，扩大混合用途资产的需求基础。杜库姆经济特区占地 2,000 平方公里，承诺投资 140 亿美元，培育绿色酒店、办公楼和工业集群。价值 7.316 亿美元的杜库姆旅游综合体体现了酒店业资本部署的不断增加。佐法尔的战略燃料储备和慷慨的自由区税收优惠抵消了马斯喀特的溢价成本结构，从而增强了开发商的吸引力。这些区域中心共同使阿曼商业房地产市场的地理足迹多样化。

竞争格局

阿曼的商业房地产领域适度分散，政府相关实体、全球投资者和敏捷的当地开发商共存。奥姆兰集团净利润 2520 万阿曼里亚尔，吸引外国直接投资 1.56 亿阿曼里亚尔2024 年突显了其作为国家支持的领头羊的角色。战略联盟正在不断扩大：Club Med 与 Royal Court transactions 和 Omran 合作建造了耗资 1 亿美元的 Musandam 生态度假村，旨在获得 BREEAM 认证并创造 1,200 个新就业岗位。技术的采用使房东脱颖而出；智能建筑平台和数字孪生解决方案越来越多地出现在甲级写字楼和物流园区的招标书中。

数据中心、冷库和绿色建筑领域正在形成空白机会。阿曼数据园与 INTRO Technology 斥资 4.5 亿美元的合作标志着云基础设施需求的转向。苏哈尔港的农产品散装码头验证了集装箱装卸以外的利基物流潜力。世邦魏理仕等国际咨询公司正在扩大其在当地的业务范围，以提供估值、设施管理和 ESG 咨询服务，这表明阿曼商业房地产市场的专业化。

监管的演变正在塑造竞争主动动力学。 《银行法》（皇家法令 2/2025）加强了监管，同时加强了消费者保护，有利于资本充足、能够遵守规定的发起人。第 38/2025 号皇家法令放宽了经济特区的外资所有权，使跨境开发商能够与国内开发商平等竞争。专注于可持续旅游业、最后一英里物流和模块化建筑方法的颠覆者不断涌现，对传统参与者的现代化提出了挑战。总体而言，市场奖励将资本、可持续发展资质和敏捷执行能力相结合的公司。