越南酒店市场规模和份额

越南酒店市场分析

2025年越南酒店市场规模预计为224.4亿美元，预计到2030年将达到318.4亿美元，预测期内（2025-2030年）复合年增长率为7.25%。

该国的签证改革取得了重大进展，将允许的停留期限延长至 45 天，并推出了为期十年的黄金签证计划，旨在吸引高净值投资者和高技能专业人士^{[1]计划和投资部，“吸引 FDI 于 2024 年” 2024 年，”mpi.gov.vn} 。 2024 年国际游客人数反弹至 1760 万人次，确认了越南作为东南亚恢复最快目的地的地位^{[2]越南新闻，“越南在 2024 年接待了 1,760 万名外国游客”，vietnamnews.vn} 。对机场、高速公路和邮轮码头的持续公私投资扩大了实体容量并加强了区域联系，从而维持了全年的多元化需求。运营商通过部署智能酒店技术、加强 ESG 计划和强化收入管理引擎，进一步提振越南酒店市场随着成本上升，保持利润率。

越南酒店市场趋势和见解

富有弹性的国内休闲旅游和工作度假文化

2019 年国内旅游达 1.1 亿人次2024年，收入达840万亿越南盾ts（340 亿美元）。越南专业人士现在更频繁地将工作和休闲结合起来，使岘港和会安等沿海城市吸引了长期停留的旅行者，他们的周中入住率比平季期间有所下降。度假村更新了房间布局，包括符合人体工学的办公桌、光纤互联网和隔音设施，从而从工作度假市场获得了优质的每晚房价。不断壮大的中产阶级和可支配收入不断增加，表现出愿意支付捆绑式健康、美食和文化套餐的费用，即使在二线目的地，日均价格也有所提高。稳定的国内需求还为酒店提供了可预测的现金流，支持偿债和扩张融资。

二线沿海城市的 FDI 推动的高档酒店管道

2024 年房地产 FDI 流入量达到 63.1 亿美元，相当于全国资本流入的 16.5%，主要集中在高档酒店资产。漫长的新兴海岸线^{[3]VietnamPlus，“越南签证改革以吸引更多游客”，VietnamPlus.vn} 。高速公路延伸和机场升级减少了从主要枢纽出发的旅行时间，增加了对国内客人的周末度假吸引力，并提高了海外运营商的包机可行性。与中型项目相比，高端开发商受益于更严格的利率上限，可以对冲建筑成本通胀并提供有吸引力的内部收益率。地方当局为采用可持续建筑技术的投资者提供降低的土地租赁费和快速许可，使外国直接投资目标与 ESG 优先事项保持一致。

数字游牧签证和共享居住混合体

由于生活成本低、可靠的数字基础设施和文化活力，岘港和会安占据了亚洲数字游牧者前五名中的两个位置。政策制定者起草专门的法律ISA 可以授予为期一年的远程工作许可，使该细分市场正式化并简化运营商的合规性。共享居住设施融合了公共厨房、共享办公空间和有组织的社交活动等功能，有助于增加平均入住时间。同时，这些设施保持运营灵活性，以适应短期或临时预订。采用该模式的酒店可以利用更高的入住稳定性和多样化的辅助收入机会，包括长期停车和基于订阅的健康服务。

OTA 忠诚度之战降低了客户获取成本

2024 年，OTA 占全国预订的很大一部分。然而，主要平台之间的竞争加剧导致佣金率压缩，并引入奖励营销积分来激励酒店合作伙伴。有远见的运营商利用有利的气候重新谈判利润n 友好的协议仍然可以确保优质搜索排名。与此同时，品牌网站正在利用人工智能个性化引擎来优化转化率并推动直接数字预订的增长，从而有效减少对 OTA 的依赖。国内旅行者表现出较高的价格敏感性，但对提供即时奖励和会员专享价格的酒店自有应用程序的信任度不断提高。 The dynamic fosters channel diversity, empowering hotels to manipulate inventory allocation based on real-time pace and market conditions.

建筑材料通胀挤压项目投资回报率

年初，每单位砖价格从 1,200 越南盾攀升至 1,300 越南盾（0.047 美元至 0.051 美元）到 2025 年，由于高速公路建设和地铁扩建的重叠，一些省份的沙子价格翻了一番。预算超支迫使开发商重新谈判银行贷款或缩小项目范围，从而减缓待售房间的增长并限制未来的供应。总理指令要求实时报告材料库存并允许临时进口；然而，价格大幅下调的可能性不大2026 年之前。较高的资本支出尤其会威胁到可实现的 ADR 无法完全吸收成本飙升的中型项目。现有物业受益于竞争压力的减轻，在越南酒店市场享有更强的定价权。

混合用途分层度假村的许可发放缓慢

公寓式酒店计划面临着不明确的土地使用分类，这使得所有权证书的颁发变得复杂，从而推迟了为项目现金流提供资金的单位销售。最近的土地法修正案保证了明确性，但数以千计的遗留单位仍处于悬而未决的状态，限制了开发商的流动性并抑制了投资者的情绪。金融机构收紧混合用途项目的贷款条件，直到法律瓶颈得到解决，导致项目延期和取消，从而导致海滩目的地的供应紧张。地方政府正在试点“一站式”审批中心以简化文件编制，但在全国范围内推广可能需要数年时间。投资者 n现在青睐纯酒店业态或具有更明确监管指南的品牌住宅。

细分分析

按类型：连锁酒店转向高端定位。

到 2030 年，连锁品牌的复合年增长率为 9.87%，尽管到 2024 年独立品牌仍占据越南酒店市场 65.87% 的份额，但连锁品牌仍取得了一定进展。希尔顿通过推出 14 家 Tru by Hilton 酒店扩大了其产品组合，而洲际酒店集团 (IHG) 也制定了在未来三年内将其在全国的影响力增加两倍的计划。 特许经营协议使当地运营商能够保留股权控制权，同时利用全球分销框架和忠诚度计划。与同等独立实体相比，这种方法提高了平均每日费率。商务差旅管理者越来越多地要求品牌标准酒店遵守注意义务，从而加强连锁酒店在城市中心的主导地位。独立运营商加入soft-b反击兰特系列既保留了当地特色，又融入了集中销售引擎，从而捍卫了利基市场地位。

技术采用的加强进一步扩大了性能差距。连锁酒店部署集成收益管理系统，根据实时节奏和竞争对手基准每天多次修改房价。在需求疲软时期，品牌酒店会利用忠诚度积分促销来刺激入住率，而无需大幅折扣。独立企业每次预订都面临着更高的营销成本，而且往往缺乏优化库存的分析能力，尽管基于云的 PMS 工具正在缩小这一劣势。随着时间的推移，整合可能会继续，特别是通过软转换，使酒店所有权分散，但使运营与全球标准保持一致，以放大越南酒店市场的价值主张。

按住宿等级：豪华酒店增长超过同行

豪华酒店股票录得 i复合年增长率高达 11.74%，令人印象深刻，反映了全球高端旅游趋势以及越南在富裕的亚洲旅行者中不断上升的品牌声望。沿海省份即将开发的客房主要针对豪华和超高档细分市场，反映出投资者对优质住宿持续需求的信心。海防索菲特钻石皇冠酒店等项目将酒店套房与品牌住宅融为一体，分散了不同收入来源的风险，同时满足了消费者对空间和独特性不断提高的期望。

中型酒店仍然是销量支柱，到 2024 年将占越南酒店市场规模的 47.38%，但面临着提升设计和服务的压力，以证明相对于日益复杂的经济型酒店而言，溢价合理。经济型酒店享有抵御经济衰退的国内客源，但必须投资于数字自助入住和标准化卫生规程，以让客人满意。与此同时，服务式公寓也开创了先河。外籍人士和基于项目的顾问可以轻松进行长期住宿预订，从而支撑非季节性现金流。奢侈品行业的崛起鼓励辅助运营商、游艇租赁、私人厨师、定制旅游提供商聚集在高端区域，丰富目的地生态系统并强化越南理想的旅游叙事。

按预订渠道：直接数字化扩大市场份额

2024 年，OTA 仍占据越南酒店市场规模的 56.75%，但直接数字预订增长最快为复合年增长率 12.39%。酒店集团部署移动优先网站、人工智能聊天机器人和无缝支付集成，与传统桌面门户相比，转化率提高了一倍。基于积分的忠诚度计划有利于重复预订并促进跨酒店兑换，从而优化每位客人的净获取成本。企业自助预订工具集成了协商价格，确保大型企业的一致性和数据合规性。集团销售米具有动态包装的小项目也吸引了 MICE 策划者，他们重视实时场地可用性和捆绑视听定价。

OTA 的应对措施是推出先买后付费和加密钱包等金融科技附加产品，迎合年轻人群并保持相关性。没有营销预算的小型独立企业仍然严重依赖 OTA 来实现国际影响力，但集体营销联盟和目的地门户网站正在兴起，以实现曝光多元化。随着算法定价渗透到这两个渠道，竞争领域将从平价转向增值差异，例如免费升级、度假村积分或策划体验。掌握数据驱动的个性化服务的酒店将在越南酒店市场中占据巨大份额，并为每位客人带来更高的终生价值。

地理分析

越南南部保留了 43.39% 的越南酒店业份额到 2024 年，胡志明市的企业和会展旅游领域将产生强劲的工作日入住率。越南新山一国际机场新落成的 3 号航站楼 (T3) 已将机场的旅客吞吐量扩大到每年 5000 万人次。 T3 的设计容量为每年 2000 万人次，高峰时段可容纳 7000 名旅客。 T3 开发项目位于胡志明市，包括建设最先进的客运航站楼、配备综合设施的多层停车设施、高架道路系统和飞机停机坪。然而，高昂的土地价格限制了未来的供应，促使开发商转向收益率仍然有吸引力的郊区和二线城市。湄公河三角洲通过生态河流巡游和美食路线补充了城市旅游业，延长了平均停留时间并拓宽了收入渠道。

中央海岸和高地虽然规模较小，但飙升至 10。到 2030 年，受高速公路连接和机场扩建（例如朱莱 PPP）的推动，复合年增长率将达到 27%，将胡志明市的旅行时间缩短至一小时以内。在联合国教科文组织遗产营销和数字票务创新的推动下，顺化在 2025 年上半年接待了 340 万名游客，同比增长 70%^{[4]VietnamPlus，“顺化以绿色创新重新定义旅游业”，VietnamPlus.vn} 。进入广平、归仁和波来古的国际品牌释放了很少有竞争对手的高端产能，抓住了先发优势并塑造了目的地标准。 “2025 年越南旅游年”等政府旅游活动投入了大量媒体资金来突出生态文化线路，进一步提升了该地区的知名度。

在越南北部，河内和下龙等地区在持续的政治、经济和社会发展的推动下，保持了较高的入住率。外交和工业需求。内排国际机场 3 号航站楼项目将于 2030 年将旅客容量扩大至 5000 万人次，改善国际连通性，并促使酒店经营者规划与机场相关的物业。河内历史核心区的土地稀缺推动了西湖和河东地区的新开发，改变了游客流量，并可能拉平各个社区的平均房价。该地区还受益于毗邻中国广西省的优势，促进了短途休闲和跨境商务旅行，从而支撑了越南酒店市场稳定的间夜流量。

竞争格局

越南酒店市场仍然高度分散，前五名运营商仅持有约四分之一的份额的总份额。随着投资者寻找缺点，这种分散化创造了大量的收购机会整合和规模化运营。希尔顿、洲际酒店集团和温德姆等国际品牌通过轻资产管理合同进行扩张，以最小的资产负债表风险实现快速增长。这些合约还产生稳定的收费收入，使其对全球连锁店具有吸引力。与此同时，Vingroup 和 DOJI 等国内企业集团与外国企业进行战略性共同投资，在保持本地控制的同时获得全球分销渠道。

技术采用已成为整个行业的关键差异化因素。部署人工智能驱动的预测工具和物联网能源管理系统的酒店在第一年内就报告了效率和成本降低的明显收益。这些节省下来的资金使运营商能够重新投资于宾客体验升级和服务创新。环境、社会和治理 (ESG) 标准日益影响项目审批，开发项目整合了太阳能电池板、灰水回收和社区资源g 经常获得更快的清关和税收优惠。因此，可持续发展现在在塑造竞争优势方面发挥着直接作用。

并购活动急剧加速，2024 年前三个季度的活动超过了上一年的总数。投资者尤其被精品连锁酒店和陷入困境的独立运营商所吸引，因为这些收购扩大了地理覆盖范围或填补了特定细分市场的空白。整合步伐的加快表明投资者对该行业长期潜力的信心不断增强。展望未来，结合数字化转型、ESG 举措和多元化房地产投资组合的公司将能够获得溢价估值。这些综合战略预计将推动越南酒店业更强的弹性和持久的市场份额。