印度养老市场规模及份额

印度养老市场分析

2025年，印度养老市场规模为35.5亿美元，预计到2030年将达到115.8亿美元，复合年增长率为26.67%。随着 60 岁以上公民比例的上升和多代家庭的减少，需求加速。不断增长的中产阶级财富正在扩大进入高级退休社区的机会，并提供现场医疗保健和健康计划。在国家降低老年买家交易成本的激励措施的鼓励下，开发商正在从南部据点进入北部和西部大都市。竞争正在从小型本地运营商转向综合性房地产和医疗保健联盟，这些联盟将预防保健、远程医疗和社会参与服务捆绑在一起。

印度高级住宅市场趋势和见解

人口迅速老龄化导致对老年人住房解决方案的需求不断增长

印度的人口曲线正在变得陡峭。 60 岁以上的公民将从 2020 年的 1.53 亿增加一倍多，达到 2050 年的 3.47 亿，老年人口比例从 11% 提高到 21%。根据国家预测，老年抚养比预计将从 2020 年的 16% 上升到 2050 年的 34%。南部各州首先感受到了这种转变；喀拉拉邦老年人口比例已达到 16.5%，这对专用住房产生了直接需求。目前老年生活社区的渗透率为 1%，而英国为 11%，这表明还有巨大的发展空间。到 2030 年，要满足预期需求，需要为老年居民设计约 240 万套新公寓。

核心家庭结构的增加推动了对独立老年生活社区的需求

长期城市化使成年子女远离父母的住所，削弱了老年人的生活质量。传统的联合家庭护理制度。印度纵向老龄化研究报告称，目前 26.7% 的城市老年人独居。随着家庭网络中陪伴和日常援助的减少，人们对以社区为导向的退休综合体的兴趣却在上升。许多老年人将同伴参与、安全和现场健康监测的机会视为决定性因素。同行评审的研究证实独居与老年抑郁症升高之间存在联系，从而增强了结构化社会环境的吸引力。孟买、德里国家首都区和班加罗尔的势头最为明显，这些地方的房地产价值和租金成本阻碍了多代人的生活^{[1]国际人口科学研究所，“纵向老龄化研究”印度第二波情况说明书，卫生和家庭福利部，mohfw.gov.in}.

中产阶级财富的增长使人们能够负担得起高级养老院

2024年城市家庭可支配收入增长9.7%，使更多家庭能够为高服务老年社区支付预付费用。 Ashiana Housing 等公司预计该类别将在三年内占总收入的 50%。二线城市的购买力也在攀升，这些城市的土地价格仍然适中，退休人员可以获得设施齐全的更大单位。反向抵押贷款计划已获得政策支持，让房主释放资产，并将收益用于支付老年友好型设施的会员费或月租^{[2]财政部，“家庭收入和消费的关键指标” 2024 年，”finmin.gov.in}。

医疗保健一体化和以健康为中心的便利设施成为关键的差异化因素

大约 70% 的 60 岁以上印度人至少患有一种慢性病。因此，与多专科医院合作或设立配备人员的诊所的退休社区可以获得更高的价格并享有更高的入住率。阿波罗医院在班加罗尔的老年人优先项目提供 24/7 帮助热线、礼宾服务和虚弱评估，体现了嵌入式护理模式‌。远程医疗门户和电子健康记录可以持续监控生命体征和用药依从性。开发商还整合了健身室、冥想室和营养师支持，将校园转变为预防保健生态系统，而不是被动住宅。

文化偏好以家庭为基础的老年人护理缓慢收养

2007 年《父母和老年人赡养与福利法案》要求成年子女承担父母的生活费用，这增强了许多家庭对家庭护理的期望，在农村地区和中等城市，这种耻辱感更强烈，因为在这些地区，联合家庭仍然占主导地位。在考虑机构选择时，认为家庭支持较低的人会感到更高的焦虑‌虽然人口现实正在侵蚀这些规范，但这种转变是渐进的，并且因工作人员而异。te^{[3]R. Gupta 等人，“印度的家庭支持和老年人福祉”，印度社区医学杂志，ijcm.org}。

对机构老年生活的认识和社会接受度有限

几十年来，“养老院”一词意味着简陋的宿舍、有限的隐私和稀缺的医疗关注。对于许多中等收入家庭来说，设施丰富的现代社区模式仍然陌生。印度目前约有 18,000 个有组织的老年生活单元，集中在南部大都市，这凸显了供应激增的早期阶段。行业协会活动和开放参观开始消除误解。展示居民感言和综合诊所的示范项目在钦奈和班加罗尔已被证明是有效的。随着更多公开上市开发商进入该领域，营销预算将扩大，从而加速消费者教育。

细分分析

按房产类型：独立生活占主导地位，辅助护理加速

2024年，独立生活占印度老年生活市场份额的65.1%。此类居民购买或租赁类似于标准公寓的单元，但可受益于紧急呼叫系统、内务管理和娱乐项目。许多项目聚集了俱乐部会所、图书馆和步行道，以支持积极的生活方式。辅助生活虽然规模较小，但复合年增长率为 28.49%。

开发商现在正在创建连续护理园区，其中独立、辅助和记忆护理翼并排坐落。这种安排允许居民在不离开熟悉的环境的情况下改变护理水平。它还提高了利用率，因为搬到辅助设施的老年人腾出的公寓可能会增加。n 迅速重新出租。与三级医院的合作提供了上门专家，而远程诊断则缩短了医疗事件期间的响应时间。采用技术、可传输血压和血糖水平的可穿戴设备，改善风险管理并降低责任保险费。

按业务模式：所有权领先，但灵活性占主导地位

所有权仍然是首选方式，直接出售（永久产权）到 2024 年将占据印度老年住宅市场 63.4% 的份额。买家将这套公寓视为升值资产，并经常期望将其遗赠。资产所有权还可以解锁抵押贷款融资，为将资本回收到新地点的开发商提供全现金回报。尽管如此，长租/租赁模式每年仍以 27.44% 的速度增长。 

在租赁设置中，运营商保留公共区域的所有权，使他们能够执行标准化的服务质量。可预测的每月资金流入有助于为员工培训提供资金ng 和设施升级。一些参与者采用混合“租赁加所有权”计划，提供可退还押金的终身租赁。财务规划师越来越多地向客户推荐此类结构，旨在为医疗意外事件保留流动性。即将出台的国家老年人政策中提出的税收优惠可能会进一步向经营性租赁倾斜。

按年龄：核心群体塑造产品结构

65-74岁的老年人占整体入住率的42.3%，并推动早期采用，因为他们身体活跃且重视社交。开发商围绕生活方式的愿望制作营销信息，提供爱好研讨会、旅行俱乐部和志愿者项目。与此同时，75-85岁年龄段的复合年增长率最高，达到27.67%。因此，社区正在增设配有扶手、值班护士站和理疗健身房的过渡护理套房。

55-64 岁的预退休人员代表着新兴但具有影响力的人群初始带。他们试驾租赁住宿，评估现场护理能力，并提前数年确保单位的安全。产品规划人员增加了联合办公休息室和支持 Wi-Fi 的会议室，以适应兼职咨询工作。对于年龄 > 85 岁的居民来说，具有专门人员比例和感官平静布局的记忆护理单元形成了重要的安全网。不同年龄段的均衡租户组合可以提高社区活力，同时确保每个护理级别的稳定需求。

地理分析

南部各邦提供了 62% 的有组织容量，但印度排名前 20 的大都市中只有 7 个位于南部，这表明投资者渴望缩小地理差距。班加罗尔到 2024 年将占据印度老年生活市场 19.5% 的份额，拥有温和的气候、先进的医院和减少社区生活耻辱的国际化文化。海得拉巴预计 2025 年至 2025 年复合年增长率为 28.11%2030 年的发展得益于其制药走廊和相对便宜的土地。 

德里国家首都区和孟买拥有庞大、富裕的人口和深厚的三级护理生态系统，但高地块估值阻碍了大规模校园的推出。因此，开发商青睐古尔冈和新孟买等卫星城市，因为这些城市的监管审批速度更快。金奈和浦那凭借强大的医疗设施、适中的土地价格以及越来越多即将退休的中等收入知识工作者缩小了差距。

加尔各答和艾哈迈达巴德处于早期阶段。文化上的犹豫和有限的意识阻碍了人们的接受，但人口预测表明潜力正在上升。类似于马哈拉施特拉邦对老年人单位统一征收 12 美元印花税的国家激励措施可能会促进推出。印度老年生活协会正在游说制定统一的国家监管标准，以降低多州合规成本并加快向服务不足地区的扩张。

竞争格局

市场集中度适中，前五名组织者共同持有相当大的活​​跃库存份额。 Ashiana Housing 的目标是到 2029 财年实现 2400 万美元的利润，其中老年生活预计将提供一半的收入。该公司将物理治疗套件、紧急响应系统和共享膳食计划捆绑在一起，将保留率提高到 90% 以上。 Primus Senior Living 获得了 2000 万美元的种子资金，用于构建一个基于应用程序的平台，用于跟踪居民生命体征、安排活动并促进远程咨询。

Aster DM Healthcare 与 Quality Care India 斥资 5.16 亿美元合并，创建了一个由 38 家医院组成的网络，老年人社区可以利用该网络进行三级转诊。同样，阿波罗医院正在试行“老年人优先”蓝图，旨在在合作伙伴校园中嵌入微型诊所。二线城市新兴运营商差异化竞争通过地区特色美食、本土娱乐节目和移动医疗车。科技公司提供可穿戴设备和支持人工智能的跌倒检测传感器，开辟了 B2B 收入来源。

投资者将印度老年生活市场视为与宏观经济周期相关性较低的防御性资产类别。成熟校园的平均入住率为 92%，每年 4-5% 的费用上涨抵消了通货膨胀。监管的明确性，加上消费者态度的转变，表明整合将会加速。资本效率最高的公司将把房地产开发专业知识与临床联盟和数据分析相结合。