卡塔尔住宅房地产市场规模和份额分析
卡塔尔住宅房地产市场分析
2025 年卡塔尔住宅房地产市场价值为 134.5 亿美元，预计到 2030 年将达到 194.5 亿美元，复合年增长率为 7.15%。世界杯后基础设施、自由化的外资所有权规则和永久居留权投资计划将需求拉动，该计划将购买价值超过 730,000 卡塔尔里亚尔的房产与长期签证联系起来[1]Nasser Al-Khater，“730,000 卡塔尔里亚尔的居住门槛指南”，房地产监管局，aqarat.gov.qa。旅游业的增长、政府支持的国民抵押贷款以及即将到来的 2030 年亚运会进一步增强了自住业主和租赁需求。与此同时，中层公寓供应过剩和建筑材料成本持续上涨给收益率和利润率带来压力。因此，开发商将重点转向优质别墅、综合用途大型项目和技术驱动的销售渠道，以维持卡塔尔住宅房地产市场的增长。
主要报告要点
•按房产类型划分，公寓到 2024 年将占据卡塔尔住宅房地产市场 66% 的份额，而别墅和有地住宅预计到 2030 年将以 7.36% 的复合年增长率增长。
•按价格划分到 2024 年，中端市场将占卡塔尔住宅房地产市场规模的 51%；到 2030 年，豪华住宅市场将以 7.45% 的复合年增长率增长。
•从商业模式来看，2024 年一手（新建）销售占卡塔尔住宅房地产收入的 59%，而到 2030 年，租金预计复合年增长率最快，达到 8.08%。
•从销售模式来看，2024 年销售交易占卡塔尔住宅房地产的 61%；租赁模式同期复合年增长率为 8.08%。
•按多哈市政府划分（续）2024年卡塔尔住宅房地产市场份额达到70%； Al Daayen 和 Lusail 预计到 2030 年将以 8.22% 的复合年增长率扩张。
卡塔尔住宅房地产市场趋势和见解
驱动因素影响分析
| 外国所有权法（《外国所有权法》第 16 条） 2018) 扩大外籍人士头衔 | +1.8% | 永久业权区域：西湾、The Pearl、Lusail、Al Khor Resort | 长期（≥ 4 年） |
| +1.5% | 卢赛尔市、卡塔尔珍珠、西湾永久业权区 | 长期（≥ 4 年） | |
| 2022 年国际足联世界杯传统基础设施促进住宅需求 | +1.2% | 全国，受益集中在多哈、卢塞尔、雷扬 | 中期（2-4 年） |
| 即将到来的 2030 年亚运会和旅游业愿景提升租赁需求 | +1.1% | 多哈核心，溢出到 Al Rayyan、e合并卢赛尔 | 中期（2-4年） |
| 政府支持的国民抵押贷款计划促进购房 | +0.9％ | 全国，多哈大都市区采用率较高 | 短期（≤ 2 年） |
| 房地产科技平台快速增长提高市场透明度 | +0.7% | 全国性，城市中心采用率较高 | 短期（≤ 2 年） |
| 资料来源： | |||
外国人所有权法（第 16 条2018）扩大了外籍人士的头衔
该法规向非卡塔尔人开放了 10 个永久业权区和 16 个用益权区，有效地将该行业转变为全球投资目的地。超过 73 万卡塔尔里亚尔的买家将自动获得居留权，刺激跨境需求。 Al Rayan Bank 在英国的合作伙伴关系提供高达购买价值 60% 的符合伊斯兰教法的融资，降低了外国投资者的进入壁垒。 2024 年上半年交易量达到 81.6 亿卡塔尔里亚尔，较上年大幅增长。非卡塔尔房地产所有权办公室集中审批，缩短交易周期并增加透明度。从长远来看，这些措施提高了卡塔尔住宅房地产市场的流动性并扩大了买家群体。
2022 年国际足联世界杯遗留基础设施刺激住宅需求
为世界杯资助的公共交通线路、机场扩建和高速公路改善了前往曾经边缘地区的交通，鼓励老开发商将在卢赛尔、雷恩和多哈地铁走廊沿线释放新库存。该赛事吸引了 100 万游客，使 GDP 的旅游收入增长了 1%，验证了该基础设施应对人口激增的长期能力。目前，需求正在转向以交通为导向的项目，例如 Lusail Towers，该项目正在开发 110 万平方米的混合用途建筑面积。哈马德国际机场周围的酒店改建为住宅，进一步连接了酒店和住房。总的来说，这些联系支撑了卡塔尔住宅房地产市场在中期的稳定吸收。
即将到来的 2030 年亚运会和旅游业愿景提升了租赁需求
卡塔尔的目标是到 2030 年每年接待 600 万游客，打算将旅游业对 GDP 的贡献翻倍至 12%。亚运会的筹备工作反映了世界杯的基础设施蓝图，引发了更多的酒店-住宅混合体和长住公寓的建设。埃帕三人组（已占居民的 60%）是租金基础，2024 年 7 月人口增长 3.1% 凸显了这一势头。机构房东正在将租赁与礼宾服务捆绑在一起，以吸引高消费、以活动为主导的租户。因此，优质子市场的租金收益率不断扩大，抵消了供应过剩的中层公寓的压力，并加强了卡塔尔住宅房地产市场。
政府支持的国民抵押贷款计划促进了购房
2024 年 7 月，房地产贷款占私营部门信贷总额的 21%，同比增长 6.3%[2]Yaqoub Al-Baker，“2024 年 7 月房地产贷款趋势”，卡塔尔中央银行，qcb.gov.qa。预算拨款 33 亿卡塔尔里亚尔基金补贴抵押贷款，而新的房地产监管局 (Aqarat) 提供标准合同和分配ute分辨率通道。尽管自 2024 年以来建筑材料成本通胀达到 15-20%，但抵押贷款支持缓冲了国民的负担能力，稳定了卡塔尔住宅房地产市场。增强的披露规则还可以提振买家信心，推动短期销售周期，特别是对于首次购房者。
限制影响分析
| 中层公寓市场供应过剩压低租金收益率 | -1.4% | 多哈核心、Al Rayyan、卢赛尔出现供应过剩 | 短期（≤2年） | |
| 建筑投入成本上升挤压开发商利润 | -1.1% | 全国，对多哈和重大开发项目产生严重影响 | 短期（≤2年） | |
| 影响就业和住房需求的碳氢化合物收入波动 | -0.8% | 全国，工业区敏感性更高 | 中期（2-4年） | |
| 限制性外籍居住权限制长期所有权意愿 | -0.6% | 永久业权区域，尤其影响非海湾合作委员会外籍人士 | 长期（≥ 4 年） | |
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中层公寓市场供应过剩，压低租金收益率
到 2024 年第二季度，住宅库存量为 394,000 套，另有 9,200 套计划于同年交付。公寓租金中位数同比下降 6%，至 6,000 卡塔尔里亚尔，而一个月免租等优惠措施也越来越普遍。中端市场的不匹配最为严重，该市场占库存的 51%，但由于居住者要么升级为豪华房，要么缩小规模以节省成本，因此面临着需求减少的问题。房地产监管局推出了开放数据平台来帮助市场出清，但近期供应过剩将继续给卡塔尔住宅的回报带来压力房地产市场。
碳氢化合物收入的波动影响就业和住房需求
2024 年碳氢化合物收入下降 18%，缩小了财政盈余并抑制了公共招聘。银行对世界杯后房地产贷款的敞口导致信贷标准收紧。尽管 2024 年非碳氢化合物 GDP 增长了 3.7%，但外籍人士就业仍然对油价波动敏感。政府的多年液化天然气扩张和 NDS3 多元化举措部分缓冲了波动性[3]Saad Al-Kaabi，“North Field LNG Expansion Update 2024”，QatarEnergy， qatarenergy.qa。尽管如此，能源和相关服务业的周期性裁员可能会削弱吸收能力，对卡塔尔住宅房地产市场造成中期拖累。
细分市场分析
按房产类型：apartme到 2024 年，公寓和公寓将占卡塔尔住宅房地产市场 66% 的份额，这在很大程度上反映了城市密度和外籍人士的租赁偏好。然而，随着国民和高净值外籍人士寻求更大地块的需求，别墅到 2030 年的复合年增长率将达到最快的 7.36%。 Al Dana Garden II 等项目交付了 142 栋别墅，价值 1.19 亿卡塔尔里亚尔，表明了强劲的高端需求。像 The Grove 这样的混合滨水方案将公寓的便利性与别墅式的设施结合起来，模糊了类别界限并加强了高档供应。因此，开发商重新平衡投资组合，转向低密度格式，以吸收卡塔尔住宅房地产市场内的购买力迁移。
别墅的势头也受益于投资居住选项，因为典型的门票规模超过了 730,000 卡塔尔里亚尔的门槛。抵押贷款计划为单户住房保留了优惠条件，从而扩大了使用量。与此同时，公寓业主通过翻新来更新中端库存，以保证入住率。随着时间的推移，出现了一种双速模式：面向临时租户的紧凑型城市核心单元和面向购房者的郊区别墅，共同维持了卡塔尔住宅房地产市场的深度和流动性。
按价格区间：中端市场稳定，而豪华住宅引领增长
中档房产保留了 2024 年成交量的 51%，但供应过剩侵蚀了租金并削弱了定价能力。建筑成本通胀更加剧烈地传递至可负担范围，导致开发商利润收紧。相比之下，在特朗普国际高尔夫俱乐部别墅和卢赛尔海滨顶层公寓等奖杯项目的推动下，豪华品牌到 2030 年的复合年增长率为 7.45%。寻求长期签证的外国买家的财富流入支撑了韧性。这种分歧意味着优质单位越来越多地锚定卡塔尔住宅房地产市场规模的总体价值，而中端市场股票提供流动性，但回报较低。
政府住房补贴和供应链补贴稳定了可承受的需求，但无法完全抵消钢铁和水泥成本的上涨。因此，开发商将节能配件和先租后买优惠捆绑在一起，以扩大中端市场的吸引力。然而，在稀缺性和生活方式便利设施不同的高端市场，资本增值仍然最为强劲。这些动态共同指导着整个卡塔尔住宅房地产行业的定价策略。
按商业模式：一手销售占主导地位，租金增长超过增长
由于大型项目管道在世界杯后仍然活跃，一手（新建）交易占 2024 年交易的 59%。到 2030 年，预计公私合作建设金额约为 850 亿美元，从而推动了持续的移交。相反，租赁渠道的复合年增长率最快为 8.08%，反映出外籍人士占大多数以及旅游业带动的入住率激增。长住形式和品牌酒店尽管供应普遍过剩，住宅区仍扩大了产品组合，从而提高了优质地区的租金收益率。
继 2024 年关于数字产权注册的第 5 号法律颁布后，二级市场流动性增加，将转让时间缩短至不到一周。卡塔尔金融中心框架下的区块链代币化也催生了部分所有权计划。这些创新提高了透明度和投资者参与，为卡塔尔住宅房地产市场培育了一个更加平衡的生态系统。
按销售模式：销售量主导，租金显示速度
在外资所有权改革的支持下，销售占 2024 年市场活动的 61%，在 2024 年上半年交易中创造了 81.6 亿卡塔尔里亚尔的收入。然而，随着人口增长和大型活动人员流入提升入住率，租赁需求以 8.08% 的复合年增长率加速增长。包括学校教育和健康保险在内的企业租赁套餐受到青睐，特别是对于基于项目的外籍人士而言。
同时，供过于求的细分市场的销售价格保持平稳，促使投资者采取买房出租策略。机构业主利用规模来谈判维护合同，保护利润。年轻的卡塔尔人中的双收入家庭也青睐先租后买的模式，从而使卡塔尔住宅房地产市场从租赁到拥有的过渡更加顺利。
按主要城市划分：多哈的规模与卢塞尔的激增
在政府中心和文化地标的推动下，多哈在 2024 年保持了 70% 的主导地位。然而，土地稀缺和公寓供应过剩限制了上行空间。 Msheireb Downtown 等重建计划注入了智慧城市设施并提高了资产质量。与此同时，Al Daayen 和 Lusail 在总体规划区和最先进的交通网络的支持下实现了 8.22% 的复合年增长率。仅卢赛尔塔 (Lusail Towers) 就占地 110 万平方米，彰显了其作为新中央商务区的作用。
Al Rayyan 受益于经济实惠的地块和靠近教育城，吸引了年轻的家庭。 Coastal Al Khor 利用永久业权资格来吸引寻求第二套住房的外国买家。卫星城市共同缓解卡塔尔住宅房地产市场的拥堵、实现供应多元化并扩大投资选择。
地理分析
多哈占卡塔尔住宅房地产市场 70% 的份额决定了国家表现。其地铁网络、机场枢纽和文化区维持了需求，但 394,000 个现有单元加上 9,200 个即将交付的货物对入住率构成压力[4]Fatema Al-Nuaimi，“7 月人口统计2024 年，”规划和统计局，psa.gov.qa。较低的租金中位数、一个月免费租赁等激励措施以及旧街区的改造是近期景观的特征。尽管如此，旗舰重新开发多哈 Msheireb 市中心的新项目提升了该市的优质存量和长期吸引力。
Al Daayen 和 Lusail 是增长最快的城市，预计到 2030 年复合年增长率为 8.22%。广阔的土地储备支持低密度别墅群，而多哈地铁红线和 Lusail 轻轨可在 30 分钟内将居民与首都连接起来。赫尔佐格和德梅隆设计的卢赛尔博物馆等文化支柱增强了生活方式的活力。这些动态正在将国内升级者和外国资本拉向北部增长走廊，使卡塔尔住宅房地产市场多样化。
包括 Al Rayyan、Al Khor 和沿海 Simaisma 在内的次要节点增加了广度。 Al Rayyan 以更低的入场价格和更大的批量来捕捉来自多哈的溢出需求。 Al Khor 拥有永久业权，且靠近拉斯拉凡工业中心，吸引了寻求长期租赁的外籍人士。 Simaisma 的特朗普国际高尔夫俱乐部将海岸线定位为豪华飞地，外部寻找珍珠城以外的优质供应。这些地理位置共同凸显了卡塔尔住宅房地产市场的多极化未来。
竞争格局
该行业的集中度中等：排名前五的开发商交付了年竣工量的约 45%，而数百家当地公司则管理着较小的地块。 Ezdan Holding Group 继续扩大租赁社区规模，利用其 30,000 个单位的投资组合实现规模经济。 Barwa Real Estate 推进 Madinatna 等混合用途计划，整合智能家居技术以提高租户保留率。联合开发公司将卡塔尔酷尔 (Qatar Cool) 股权出售中的 2.166 亿美元转移到珍珠岛和盖万群岛，这表明公司将重点关注高利润的海滨资产。
新进入者与全球品牌合作以实现差异化。卡塔尔迪亚尔和达尔全球公司的 Simaisma 项目进口特朗普号精神标签，吸引国际买家。技术是另一个战场：卡塔尔金融中心的数字资产框架支持代币化财产权益，Aspire Zone 等早期采用者探索区块链租赁智能合约[5]Hessa Al-Mannai，“2024 年第 5 号法律” 2024 年数字财产登记”，司法部，gov.qa。可持续性也塑造了竞争，LEED 认证的建筑从转向绿色投资组合的银行获得了抵押贷款利率折扣。
随着贷方在世界杯后贷款损失后重新调整风险敞口，融资障碍依然存在。资产负债表稳健的开发商进军伊斯兰债券市场，而规模较小的开发商则寻求合资企业来分担风险。高级居住、合居和节能改造领域仍然存在机会——目前卡塔尔住宅房地产供应不足的领域
近期行业发展
- 2025 年 5 月：卡塔尔迪亚尔 (Qatari Diar) 与 Dar Global 签署战略协议，开发特朗普国际高尔夫俱乐部和 Simaisma 豪华别墅。
- 2025 年 4 月：Al Rayan Bank、Masraf Al Rayan 和 United Development Company 推出了以英国为重点的融资计划，提供 60% 符合伊斯兰教法的抵押贷款。
- 2025 年 2 月：卡塔尔电子系统公司 (Techno Q) QPSC 在卡塔尔证券交易所风险市场上市，2024 年收入为 2.694 亿卡塔尔里亚尔。
- 2025 年 1 月：ValuStrat 报告 2024 年 12 月房地产销售收入为 10.43 亿卡塔尔里亚尔； 2024 年第 5 号法律引入了数字产权注册。
FAQs
卡塔尔住宅房地产市场目前规模有多大？
2025年市场估值为134.5亿美元，预计到2025年将达到190亿美元2030 年复合年增长率为 7.15%。
哪种房产类型在卡塔尔住房行业增长最快？
别墅和有地住宅在高净值外籍人士和国民的推动下，到 2030 年，复合年增长率将达到 7.36%，引领增长。
2018 年第 16 号法律对外国买家有何影响？
它允许非卡塔尔人 pu在 10 个区域购买永久业权房产，投资金额超过 730,000 卡塔尔里亚尔即可获得居住权。
为什么多哈的租金收益率波动？
中层公寓供过于求，导致租金中位数同比下降 6%，尽管优质租金仍保持弹性。
