阿曼住宅房地产市场规模和份额分析
阿曼住宅房地产市场分析
2025 年阿曼住宅房地产市场规模为 49.6 亿美元，预计到 2030 年将达到 67.6 亿美元，期间复合年增长率为 6.82%。这一扩张的基础是 2040 年愿景基础设施支出、人口的稳定增长以及扩大合格买家基础的新永久业权规则。苏丹海瑟姆城和塞拉莱新城等大型总体规划正在加速土地吸收，而较低的交易费用则鼓励首次购买者。开发商还在推动智能家居功能和绿色建筑标准，以吸引年轻家庭的需求，此举可以实现产品差异化并支持价格弹性。尽管 5.6% 至 8.3% 之间的租金收益率仍然具有吸引力，但在银行业对更长期限的需求不断增长的支持下，抵押贷款持续增长使销售渠道保持可预测性相对于区域同行而言，主要报告要点
- 按业务模式划分，到 2024 年，销售领域将占阿曼住宅房地产市场份额的 74.2%，而预计到 2030 年，租金复合年增长率将达到最快的 7.39%。
- 按房产类型划分，别墅在 2024 年占阿曼住宅房地产市场份额的 67.4% 2024；到 2030 年，公寓复合年增长率有望达到最高 7.51%。
- 按价格范围计算，中端市场住宅将在 2024 年占据阿曼住宅房地产市场规模的 49.1% 份额，而豪华公寓预计在 2025 年至 2030 年期间将以 7.71% 的复合年增长率扩张。
- 按销售方式划分，2024 年一手交易占阿曼住宅房地产市场规模的 54.7%，并且在展望期内以 7.44% 的复合年增长率增长。
- 按城市划分，2024 年马斯喀特的收入份额为 47.9%；到 2030 年，佐法尔将创下 7.97% 的最快复合年增长率。
阿曼住宅房地产市场趋势和见解
驱动因素影响分析
| 年轻且不断增长的人口推动家庭形成 | +1.8% | 马斯喀特和主要二级城市 | 中期（2-4年） |
| 城市总体规划创建新的住宅中心 | +1.5% | 马斯喀特、塞拉莱、佐法尔 | 长期（≥ 4 年） |
| 住房计划和补贴扩大所有权范围 | +1.2% | 全国综合社区 | 长期（≥ 4年） |
| 永久业权和 ITC 区的外籍人士需求上升 | +0.9% | 马斯喀特、Al Mouj、经济特区 | 中期（2-4 年）年） |
| 生活方式向现代公寓和封闭社区的转变 | +0.7% | 城市中心 | 短期（≤ 2 年） | 资料来源： |
年轻且不断增长的人口支持不断增长的住房需求
中位年龄低于 32 岁且人口在五年内增长 15% 的比例稳步上升扩大首次购房者群体。该部数据显示，有 500,000 个活跃的住房申请，而 125,000 个家庭缺乏合适的住房，凸显了紧迫的供应缺口。政府已实施了 22 个综合住宅区项目，这些项目包括学校、诊所和绿地，以满足日益增长的生活方式期望。与此同时，2024 年外籍人士数量反弹 8%，恢复了马斯喀特核心区的租金吸收。适度但有针对性的就业计划——每年 300-400 个职位——增加阿曼住宅房地产市场的购买力[1]Husam Al-Mukhaini，“2024 年年度住房申请和分配报告”，住房和城市规划部，mohup.gov.om。
政府住房计划和补贴提高负担能力
2024 年，社会住房计划为 1,382 个家庭提供了支持，而“选择你的土地”计划则分配了 25,000 个服务用地。公民的注册费从 2% 降至 1%，伊斯兰金融费用也被削减，共同降低了准入成本。 13 亿美元的公私合作封套为中低收入社区动员私人资本，确保在不出现财政过度扩张的情况下加快建设速度。向婚姻基金受益人提供优惠土地赠款进一步简化了年轻夫妇的所有权路径。这些杠杆共同扩大了阿曼住宅房地产市场[2]Fatma Al-Zadjali，“2024 年预算执行更新”，财政部，mof.gov.om。
创建新住宅中心的城市发展计划
大马斯喀特结构规划将 1,360 平方公里的土地利用映射到2040 年，指定以交通为导向的走廊和混合用途集群。 Al Khuwair Downtown 是一个耗资 26 亿美元的海滨项目，集办公、零售和 4,000 套住宅于一体，展示了更环保的设计和更短的通勤时间。在佐法尔，塞拉莱新城占地 7.3 平方公里，拥有 12,000 个住房单元和适应气候变化的排水系统，这表明二线城市如何吸收溢出需求。 2040 年愿景的 850 亿美元项目管道还列出了五个未来城市，标志着阿曼住宅房地产市场的漫长跑道[3]Ahmed Al-Habsi，“大马斯喀特结构al Plan 2040 Summary，”马斯喀特市政府，muscatmun.gov.om。
外籍人士通过自由保有区和 ITC 的兴趣不断上升
2025 年 4 月的法规允许非阿曼个人在经济特区拥有完全所有权，这是建立在早期综合旅游综合体规定的基础上的。2019 年外国购买交易同比增长 19.4% 2024 年，一流居留卡将五年签证与 130 万美元的房地产支出挂钩，Al Mouj 以外的新旅游区扩大了外国人可以合法购买的库存，而 SEZAD 的资产基础达 546 亿美元，这增强了投资者的信心。
限制影响分析
| 高建筑成本和熟练劳动力短缺 | -1.1% | 全国范围内的大型项目 | 短期（≤2年） |
| 石油收入依赖导致需求波动 | -0.8% | 全国 | 中期（2-4年） |
| 监管和程序延迟 | -0.6% | 全国范围内的混合用途方案 | 中期（2-4 年） |
| 资料来源： | |||
高昂的建筑成本和有限的熟练劳动力
由于钢铁和水泥进口成本跟随全球大宗商品波动，挤压了固定价格合同的承包商利润，2024 年投入价格攀升。阿曼化配额使招聘渠道变得复杂，专家的签证审批时间通常会超过八周。到 2023 年，建筑业将为 GDP 增加 90 亿美元，但现在必须努力交付 850 亿美元的积压项目。 3D 打印的早期采用者表示可以节省 30% 的材料，这暗示可以部分抵消不断上升的成本。总体而言，执行风险温和地抑制了阿曼住宅房地产市场的增长。
经济对石油收入的依赖
石油仍占财政收入的近 65%，因此预算住房计划跟踪布伦特价格波动。虽然 2024 年非碳氢化合物 GDP 增长 3.7%，但任何外部因素原油价格暴跌可能会削减基础设施支出并冷却买家情绪。国际货币基金组织压力测试将银行 17.1% 的房地产贷款敞口标记为房价疲软时的观察点。主权净资产头寸的上升提供了短期缓冲，但更深层次的多元化将决定阿曼住宅房地产市场的长期稳定性。
细分市场分析
按业务模式：销售主导和租金加速
2024年销售额占阿曼住宅房地产市场份额的74.2%补贴抵押贷款和降低交易费用。尽管合同数量下降，抵押贷款价值同比增长 44.8% 至 55 亿美元，这意味着票据规模更大。受到免税租金收入和 5%–8% 毛收益率的吸引，来自海湾合作委员会邻近经济体的买房出租投资者依然活跃。租赁领域 7.39% 的复合年增长率前景反映了外籍人士流入和扩建的反弹捆绑酒店和住宅资产的综合旅游综合体。
开发商正在试验先租后买合同，将月租转化为首付款，这是一种在不过度杠杆化家庭的情况下扩大负担能力的机制。数字租赁平台提高了租赁条款的透明度，并实现实时库存跟踪，缩短了空置期。随着跨国公司重新开设地区办事处，增加一批新的长期租户，企业租赁需求也显示出希望。总而言之，这些动态表明，随着时间的推移，阿曼住宅房地产市场将更加平衡。
按房产类型：别墅领先，公寓势头强劲
到 2024 年，别墅保留了阿曼住宅房地产市场 67.4% 的份额，突显了对更大占地面积和隐私的文化偏好。苏丹海瑟姆市的 Al Ahlam 区等项目提供 47 栋配备太阳能屋顶和灰水回收的节能别墅ing，将可持续发展带入奢侈品领域。然而，受城市土地稀缺和对“上锁即走”生活方式需求的推动，公寓的复合年增长率高达 7.51%。包括六塔楼 Yenaier Residences 在内的一系列项目预计到 2027 年将交付超过 1,200 套公寓，从而扩大阿曼住宅房地产市场规模中的公寓份额。
智能公寓部署使用物联网传感器，可将能源使用量减少 25%，这在水电费上涨的情况下对租户来说是一个有吸引力的功能。与此同时，Yiti 的 AIDA 等综合用途标志将把 3,500 套住宅与酒店、零售店和 18 洞高尔夫球场结合起来，模糊了传统地产的界限。从中期来看，别墅预计将保持价值防御性，而公寓将支撑成交量加速。
按价格区间：中端市场稳定，豪华溢价增长
2024 年中端市场挂牌量占阿曼住宅房地产市场规模的 49.1%，服务于广大工薪国民和外籍专业人士。由于注册补贴和放宽首付标准，平均票价在 25 万美元至 40 万美元之间仍处于可承受范围内。在高净值海湾合作委员会投资者寻求比迪拜更便宜的沿海第二套住房的推动下，价格超过 65 万美元的豪华住宅预计将以 7.71% 的复合年增长率增长。马斯喀特 Al Mouj 的永久业权别墅地块售价高达 130 万美元，但仍比地区基准低 20%–30%。
包括净零能源设计和有机景观美化在内的生态豪华趋势正在重塑高端别墅，并扩大了对具有 ESG 意识的外国买家的吸引力。另一方面，可持续城市-Yiti 针对中等收入家庭，承诺提供 100% 可再生能源和零浪费。这些分叉策略使价值驱动和有抱负的买家参与阿曼住宅房地产市场。
按销售模式：一级销售通过二级成熟推动增长
一级交易得益于新的总体规划启动和更快的土地所有权审批，到 2024 年，SEZAD 占据阿曼住宅房地产市场份额的 54.7%。SEZAD 现在只需 5 天即可处理用益权申请，而时间则为 30 天。旗舰项目，包括苏丹海瑟姆市耗资 26 亿美元的一期工程，为强大的期房漏斗提供了动力。随着早期投资者将收益货币化，二级交易日趋成熟；房地产数字登记处“Amlak”在 2024 年记录了 133,000 笔转让，将文书工作时间减少了一半。
价格分散变得更加明显：马斯喀特公寓价值同比下滑 12.9%，而别墅价格上涨 2.5%，反映出不同的需求池。区域套利也浮出水面，随着工业扩张蔓延到住房领域，北巴提奈 (North Al Batinah) 的土地升值了 18.8%。这种双轨表现为阿曼住宅房地产市场创造了新的风险调整机会。
地理分析
Muscat 占 2024 年交易额的 47.9%，巩固了其作为阿曼住宅房地产市场行政和金融中心的地位。大马斯喀特计划将公共交通与密度节点相结合，将通勤时间控制在 30 分钟以内，这是维持买家兴趣的生活质量指标。数字城市服务（从电子审批到统一维护门户）提高了市政响应能力并支撑了房地产价值。从 Ruwi 和 Muttrah 向 Al Khuwair 等新兴地区的持续迁移反映了人们对现代基础设施和步行混合用途集群的偏好。
Dhofar 是增长最快的地区，预计到 2030 年复合年增长率将达到 7.97%。塞拉莱新城将在第一期推出 5,827 个住宅单元，目标常住人口为 60,000 人。 6 公里长的公共海滩、广泛的红树林恢复和防洪排水系统增强了开发项目应对气候风险的能力。季节性旅游高峰与卡尔河一致eef 季风，延长了在阿曼住宅房地产市场寻求稳定现金流的投资者的入住周期。
Musandam 和阿曼其他地区也受到政府权力下放的关注。现在每个省每年都会收到 5200 万美元用于社区升级，是之前拨款的两倍。海塞卜的 Palm Hills 项目将其 650 套公寓中的 25% 保留给外国买家，从而引入了新的需求领域。第 36/2022 号皇家法令授权地方当局快速办理许可证，加快小城市吸收马斯喀特移民的速度。总的来说，这些区域努力使阿曼住宅房地产市场的地理基础多样化。
竞争格局
大约 90 家持牌开发商在阿曼住宅房地产行业展开竞争，使得该领域适度分散。欧姆兰集团的合资企业h 总部位于沙特阿拉伯的 Dar Al Arkan 建造的 AIDA 度假村耗资 15 亿美元，凸显了共享设计专业知识和风险的跨境资本池的趋势。公私合作伙伴关系模板现在标准化了土地租赁条款、保有权和公用事业责任，降低了新进入者的障碍，同时保持了治理的清晰度。
数字工具正在增强竞争优势。建筑信息模型的早期采用者报告设计迭代速度提高了 20%，而 3D 打印元素将别墅外壳的时间缩短了 30 天。阿曼捐赠基金会的利润分享结构引入了社会影响层，将商业回报与社区发展融为一体。与抵押贷款捆绑在一起的智能家居套餐增加了客户粘性，并使开发商能够在阿曼住宅房地产市场上获得轻微的溢价。
监管收紧提高了质量标准。强制性绿色建筑规范从 2026 年起逐步实施，引人注目的物质成果效率和热标准。提前投资于合规性的开发商可能会赢得寻求 ESG 相关资产的机构买家。与此同时，二线城市的专业人士享有较低的土地成本和宽松的分区上限，使他们能够在不牺牲利润的情况下以低于马斯喀特同行的价格定价。因此，竞争的叙述围绕着资本深度、技术采用和地理重点，而不仅仅是价格。
近期行业发展
- 2025 年 2 月：住房和城市规划部签署了八项合作协议，价值 1.768 亿美元，覆盖 170 万平方米和 1,300 多个住房单元，以支持社会稳定。
- 2025 年 2 月：Sarooj Oasis 在 Sultan Haitham 市开业，通过中层街区和广阔的公园绿地进一步推进模范社区愿景。
- 2025 年 1 月：Adanté Realty 推出了 Yenaier Residences（六座塔楼）从单间公寓到所有国籍的拥有永久产权的顶层公寓，体现了奢华的势头。
- 2025 年 1 月：阿曼国家银行与 Zain Property Development 和 Adrak Developers 签署了谅解备忘录，为 Hai Al Naseem 和 Husn Al-Zain 提供资金，提高最终买家的承受能力。
FAQs
阿曼住宅房地产市场目前的价值是多少？
阿曼住宅房地产市场规模为 49.6 亿美元2025 年。
市场预计增长速度有多快？
预计复合年增长率为 6.82%，达到美元到 2030 年将达到 67.6 亿。
哪个地区增长最快？
Dhofar 预计增长最快 7.97% CAGR，由塞拉莱新城提供支持。
外国人可以在阿曼购买房屋吗？
是的，2025年4月的法规授予非阿曼人在经济特区和综合旅游综合体的永久业权。
投资者期望的租金收益率是多少？
总收益率通常在 5.6% 到 8.3% 之间，具体取决于房产类型和位置。
