阿联酋住宅房地产市场规模和份额分析

阿联酋住宅房地产市场分析

2025 年，阿联酋住宅房地产市场价值为 1,432.2 亿美元，预计到 2030 年将攀升至 2,170.9 亿美元，复合年增长率为 8.66%。随着创纪录的百万富翁移民、签证自由化和世博会后的基础设施提升需求和交易量，市场深度不断扩大。主要开发商加快了期房开发进度，而技术驱动的设计工具则缩短了建造时间并提高了盈利能力。相对于人口增长，供应仍然紧张，即使新的移交滞后于预测，也增强了价格的弹性。与此同时，哈伊马角在大型旅游项目的支持下获得了关注，这些项目将资本从迪拜的核心地带转移出去，为阿联酋住宅房地产市场增添了新的地域多元化。

阿拉伯联合酋长国住宅房地产市场趋势和见解

2020 年世博会遗产刺激长期移民和住房需求

迪拜的世博后基础设施维持了住宅吸收。 2024 年人口将达到 380 万人，同比增长 5%，游客人数增长 9%，达到 1870 万人次。 2025 年第一季度，住宅交易量达 43,000 笔，价值 1,150 亿迪拉姆，交易量较 2024 年增长 23%。交通升级、绿色公共空间和多元化的服务经济支撑着酋长国从临时商业站转变为永久生活中心。北阿联酋也受益于连通渠道的改善签证改革（黄金签证和退休签证）扩大了买家基础

简化的居住途径吸引了全球投资者进入阿联酋住宅房地产市场。在费用减免和放宽首付门槛后，2024 年上半年黄金签证发行量增长了 52%。 7-10 天的高效处理将询价转化为行动，而欧洲买家则对冲国内更严格的税收制度。专门的五年期退休签证巩固了新兴的高级住房市场，扩大了传统外籍人士群体之外的整体需求。

超高净值人士激增，推动奢侈品市场

预计 2024 年将有 6,700 名百万富翁净流入，加强了顶级吸纳。 Nakheel’s Bay Villas 等特色项目一夜之间售空，门票金额高达 400 万美元。自 2022 年以来，仅俄罗斯买家就注入了 63 亿美元，开发商则投入了 210 亿美元的新鲜优质库存。零所得税和政治稳定使阿联酋超越竞争对手的避险市场。

海湾合作委员会的远程工作政策提高了外籍租户的保留率

整个海湾地区的灵活性使专业人士能够保留本国的工作，同时在阿联酋永久定居，从而稳定租赁需求。 2024 年，近 18% 的阿布扎比租户转为所有权。2024 年登记的超过 900,000 份数字租赁合同反映了租赁市场透明度和粘性的提高^{[1]迪拜国土局，“智能租赁指数” 2025 年启动”，迪拜土地部，dubailand.gov.ae}。政策组合延长了平均租赁期限，并为房东提供了可预测的现金流。

波动的油价限制了联邦支出和补贴

波动的原油收入威胁到经济适用房的分配，特别是在依赖补贴的北酋长国，最近的 23 亿迪拉姆拨款清除了积压的资金，但凸显了大宗商品波动的脆弱性。信息化缓冲了影响，但预算周期的不确定性可能会推迟项目时间表并抑制近期吸收^{[2]阿联酋通讯社工作人员，“谢赫扎耶德住房计划批准 23 亿迪拉姆阿联酋通讯社，wam.ae}。

抵押贷款利率上升压缩了中等收入买家的负担能力

2024 年 6 月，12 个月 EIBOR 达到 5.306%，将外籍人士的零售抵押贷款利率提高至 6.65%。融资成本挤压了依赖 85% 贷款价值结构的买家，尤其是在中端市场。现金交易在阿布扎比交易中占主导地位，占交易量的 70%，减轻了阿联酋高端住宅房地产市场的打击，但工薪家庭的融资逆风依然存在。

细分分析

按房产类型划分：别墅推动溢价扩张

由于投资者青睐紧凑型、能产生收益的资产，公寓在 2024 年在阿联酋住宅房地产市场中保持着 73% 的主导地位。 2025 年第一季度推出的新公寓增加了 25,000 套，平均租金收益率稳定在 6.7%。智能家居功能正在成为标准，在拥挤的库存池中提高了价格溢价。

别墅是明显的增长引擎，复合年增长率为 9.20%。随着专业人士用邻近空间换取空间，像迪拜南部这样的周边地区出现了强劲的增长。阿勒马克图姆机场耗资 1,280 亿美元的升级改造刺激了需求，开发商捆绑了灵活的付款计划以扩大通行范围。到 2030 年，阿联酋别墅住宅房地产市场规模的扩张速度将超过任何其他房地产类别

按价格区间：豪华细分市场随着财富迁移而加速

中端市场支撑着 47% 的支出，为熟练的外籍人士提供住房三人每月收入 3,000-10,000 迪拉姆。有针对性的土地释放将增加 17,080 个经济适用房，但只有 25% 的新存量真正适合普通家庭使用，揭示了负担能力的差距。

随着全球精英重新安置资本和家庭，豪华住宅正以 10.00% 的复合年增长率扩张。 2024 年，萨迪亚特岛的价格上涨了 12%，收益率徘徊在 6.5% 附近。 Modon 和 Candy Capital 等合作伙伴扩大了超豪华管道，表明开发商对阿联酋住宅房地产市场持续的高端市场需求充满信心。

按销售方式：一级市场势头强劲

二级交易占 2024 年营业额的 66%，产生 600 亿迪拉姆的转售利润，并带来了深厚的流动性。现成的产品可以立即入住，吸引以收益为导向的投资者。

然而，主要销售额的复合年增长率为 10.39%。由于买家追逐定制化和资本应用，期房交易占 2025 年第一季度活动的 56%诵读。凭借 1,034 个活跃项目，总计 288,020 套单元，开发商将为阿联酋住宅房地产市场规模注入新的供应，而代币化试点则开创了部分切入点。

按商业模式：租赁市场获得牵引力

2024 年，阿联酋住宅房地产市场规模仍占主导地位，销售仍占主导地位，这是永久业权立法和居住激励措施的产物。资本收益与租金收入相结合，对全球投资者产生了强大的吸引力。

随着加息提振收益率，租金以 9.44% 的复合年增长率增长。 2024 年，迪拜平均租金上涨 16%，黄金地段的短期出租回报率为 7%。人工智能驱动的租金指数正在嵌入透明度，这反过来又提高了机构房东在阿联酋住宅房地产行业的参与度。

地理分析

迪拜是系统锚，贡献45% 的活动仍在转向更稳定、技术驱动的增长。 2025 年第一季度交易额同比增长 30%，但交付量落后预测 11%，导致空置率收紧并提高租金。智慧城市投资和机场扩建支撑下一波价值创造。迪拜南区等新兴地区 2024 年销售额达 161 亿迪拉姆，2025 年租赁需求激增 20%，扩大了阿联酋住宅房地产市场的城市足迹^{[3]迪拜政府媒体办公室工作人员，“迪拜南区 2024 年房地产销售收入达 161 亿迪拉姆”，迪拜政府媒体办公室，mediaoffice.ae}。

阿布扎比凭借多元化库存和大规模智慧城市计划取得进步。 Al Reef 等经济适用社区的收益率为 9.95%，是中端市场地区Al Reem 岛的资本价值上涨了 4%，而豪华岛屿的资本价值则上涨了 7%。耗资 25 亿迪拉姆的 Aion Sentia 认知城市和一系列综合用途项目巩固了首都在更广泛的阿联酋住宅房地产市场中向高科技、可持续生活模式的发展。

哈伊马角是未来增长的焦点，随着旅游业主导的重建将闲置的海岸线转变为优质飞地，预计复合年增长率为 10.05%。在联邦住房补助和跨酋长国交通走廊的支持下，沙迦和其他北方酋长国填补了负担能力的空白。总的来说，地理马赛克增强了整个阿联酋住宅房地产市场的弹性并分散了投资风险。

竞争格局

阿联酋房地产市场表现出适度的分散性，排名前五的开发商约占计划外推出的 55%，利基参与者的机会。 Emaar 将于 2024 年实现创纪录的收入，目前正在积极寻求跨境合作伙伴关系以释放更多产能。同样，Aldar 正在通过引入 155 万平方英尺的物流园区来扩大其产品组合，协调住宅和工业生态系统。

技术是新兴战场。房地产科技公司声称，人工智能优化的楼板可以将开发商的利润率提高高达 40%，从而加速寻求差异化的现有企业的采用。迪拜土地局的代币化沙箱预计到 2033 年将占据 7% 的交易量，吸引金融科技进入阿联酋住宅房地产行业。

合资企业在奢侈品领域激增。 Modon 与 Candy Capital 的协议扩大了超高净值买家的设计选择。随着政府土地释放降低了进入门槛，经济适用房也吸引了新的资本。监管透明度，包括 2025 年智能租赁指数，使评估标准化离子并减少摩擦，鼓励阿联酋住宅房地产市场内的竞争纪律。