沙特阿拉伯住宅建筑市场规模和份额

沙特阿拉伯住宅建筑市场分析

2025 年沙特阿拉伯住宅建筑市场规模为 195.9 亿美元，预计到 2030 年将达到 252.1 亿美元，复合年增长率为 5.17%。这一稳健的轨迹源于 2030 年愿景住房政策、抵押贷款吸收率的上升以及持续的主权投资。稳定的石油收入为大型公共项目提供资金，从而提升整体需求，而自由化的外资所有权区则将全球专业知识带入优质开发项目。城市人口的快速增长导致核心城市的住房供应紧张，鼓励垂直建设、混合用途分区和智能基础设施整合。同时，政府对模块化建筑和建筑信息模型的要求为技术采用创造了结构性激励，帮助承包商弥补熟练劳动力短缺和成本压力。尽管材料价格波动生产力和收紧的货币条件、多元化的资本流和精简的审批支撑着沙特阿拉伯住宅建筑市场可预测的交付时间表。

沙特阿拉伯住宅建筑市场趋势和见解

愿景2030 年住房目标和萨卡尼补贴 2030 年愿景寻求 70% 的住房拥有率，促使主权实体将长期资本注入协调住房、就业和交通的社区规模计划。公共投资基金的住宅投资组合已达到 619.8 亿美元，而沙特房地产再融资公司则对抵押贷款流动性进行标准化，以降低开发商监管机构发行的现金流风险。到 2024 年，将获得 180,000 个合规证书，表明机构对可预测交付的支持，稳定了承包商和供应商的订单，也鼓励了对电子的投资。降低最终用户生命周期成本的节能设计^{[1]Abdulrahman Al-Fadley，“2024 年建筑合规证书公告”，市政和农村事务部， momra.gov.sa}.

主要城市人口快速增长

大都市利雅得、吉达和达曼吸纳了大量新居民，扩大了对密集、交通相连的住房的需求。 2025 年 2 月，11,800 份合同中的抵押贷款发放额达到 23.7 亿美元，表明城市持续吸纳。新 Murabba 等以基础设施为主导的大型项目在 19 平方公里的综合区内规划了 104,000 个单元。城市收入的增长有利于智能建筑系统，从而提高运营成本节省。这种集中压缩了土地储备，激发了垂直建筑技术和综合社区规划延长开发商收入来源^{[2]Ayman Al-Sayari，“每月抵押贷款统计数据（2025 年 2 月）”，沙特中央银行， sama.gov.sa}.

自由化外资所有权区

指定区域现在允许海外买家拥有完全永久业权，释放优质资本，提高建筑规格。 PIF 与 Brookfield 签署的备忘录寻求超过 100 亿美元的房地产投资，表明了对大规模持股的兴趣。外国投资者带来了先进的可持续发展协议和数字孪生技术，这些技术通过当地供应链串联起来。优质需求鼓励混合材料调色板和净零功能，以保持长期资产价值。自由化还加速了知识向国内承包的转移，提升了项目管理标准。

模块化建设公开招标中的招标要求

政府招标规定了模块化制造和 BIM 集成，推动了现代施工方法 (MMC) 生态系统的发展。先行者通过提高工厂利用率和缩短现场周期来确保成本优势。遵守沙特建筑规范可促进组件标准化，减少返工和浪费。异地组装缓解了劳动力瓶颈，尤其是在偏远地区。该政策标志着连续性，使供应商能够将资金投入自动化生产线和数字培训计划，以提高部门生产力。

水泥和钢材价格波动

水泥价格在 2024 年触及 16 年来的新高，挤压了固定价格合同的利润率。钢铁价格同比下跌 4%，但不可预测的波动使投标定价和对冲策略变得复杂。到偏远地点的长途货运进一步增加了交付成本。开发商通过适应性采购、多源采购和更大的应急缓冲来应对。预制件通过减少材料浪费和提供单位成本的卓越可预测性而受到青睐^{[3]Khalid Al-Falih，“2024 年建筑材料价格指数”，统计总局， stats.gov.sa}.

抵押贷款利率上升（SAMA 紧缩）

SAMA 根据全球紧缩政策提高了政策利率，提高了中等收入家庭的融资成本。当二月2025 年贷款依然强劲，摊销期限延长对承受能力造成压力。开发商根据租金和较小占地面积调整单元组合，而买家因预期利率下调而推迟承诺。较高的利息还提高了承包商的营运资本成本，促使现金流监管更加严格，并更加依赖分阶段付款触发器。

细分分析

按类型：尽管公寓市场占据主导地位，但高级别墅需求仍在加速

公寓计划保留了沙特阿拉伯住宅建筑市场 70.54% 的份额2024 年，强调该细分市场与城市密度和经济适用住房要求的一致性。相比之下，在收入增加、抵押贷款期限扩大以及有利于私人户外空间的生活方式转变的推动下，到 2030 年，别墅和有地住宅将以 6.44% 的复合年增长率增长。别墅采用智能家居套件、太阳能集成和 Mostadam gre令人兴奋的野心导致价格溢价。开发商将高达 30% 的总土地分配给公园、步道和体育设施，提升社区品牌。外资所有权自由化增强了沿海和遗产地区别墅的吸引力，国际买家在这些地区寻求特色房产。公寓供应通过混合用途大型项目持续增加，这些项目在住宅裙楼上堆叠零售、酒店和办公室，维持预制外墙和模块化 MEP 核心的规模经济。 

不断增长的别墅情绪也刺激了差异化设计，例如尊重文化隐私同时最大限度地利用自然通风的庭院配置。能源法规推动热质选择和高性能玻璃的发展，以降低冷却负荷。与此同时，公寓开发商通过灵活的分区和公共设施来完善空间规划，以适应较小的家庭和远程工作习惯。这种分叉使承包商可以根据需要定制生产线大容量公寓模块和定制别墅组件，拓宽了沙特阿拉伯住宅建筑市场的收入渠道。

按建筑类型划分：随着建筑存量的成熟，改造获得动力

2024 年新建建筑占据沙特阿拉伯住宅建筑市场规模的 90.25%，反映了 2030 年愿景积极的交付日程。到 2030 年，随着业主对旧存量进行改造，以满足更新的能源法规和智能生活标准，改造目前的复合年增长率为 5.78%。能效升级、屋顶太阳能改造和智能电表的推出为专业承包商提供了利基市场。外籍租户用现代内饰打造个性化的旧别墅，推动了交钥匙翻新服务的需求。 

政府针对节水和灰水回用的改造激励措施进一步促进了改造支出。老化的门禁社区的开发商更新了外墙和公共领域景观，以保护资产价值中期溢价供应上升。虽然新建筑仍将占据主导地位，但翻修的稳步上升标志着市场的成熟，并使整个沙特阿拉伯住宅建筑市场的分包商工作流程多样化。

按施工方法：技术要求推动现代建筑的采用

传统的现场施工方法在 2024 年占据 90.54% 的份额，但到 2030 年，现代施工方法 (MMC) 的复合年增长率最快为 7.33%。政府投标现在得分模块化标准有利，加速工厂对预制件、轻钢和容积吊舱的投资。标准化面板库缩短了工程周期，而 BIM 集成则抑制了冲突和返工。国际合资企业进口机器人焊接和数字质量控制，以提高产量。 

混合交付模式出现，将预制核心与传统砖立面融合在一起，在尊重当地审美的同时提高速度。承包商通过红色缓解劳动力短缺将工人从危险的现场任务转移到气候控制工厂内进行精加工和质量保证。 MMC 扩散改善了安全记录并减少了浪费，与沙特阿拉伯住宅建筑市场固有的碳减排承诺保持一致。

按投资来源：公共部门加速实现大规模开发

私人开发商仍占据 74.56% 的融资，但随着 PIF 和各部委锚定重塑城市形态的标志性项目，公共资本正以 7.10% 的复合年增长率增长。 Diriyah 公司获得了 16 亿美元的资金用于建造与遗产相关的豪华住宅，这表明了主权将文化保护与现代生活融为一体的能力。公众的支持消除了基础设施的风险，吸引了共同投资者进入邻近的地块。 

混合结构，例如由养老基金发起的建租型房地产投资信托基金，将耐心的公共资本与私人资产管理技能相结合。这些车辆可确保长期租赁现金流平稳的开发周期并支持负担得起的供应。公共担保和私人执行之间的相互作用促进了创新，同时确保项目符合沙特阿拉伯住宅建筑市场的国家多元化目标。

地理分析

在 New Murabba 等大型项目的推动下，利雅得在 2024 年保持了沙特阿拉伯住宅建筑市场 45.67% 的份额104,000 单位的蓝图。围绕新兴地铁线的战略性土地储备集中了集零售、文化和市政服务于一体的高密度集群。快速获得许可、靠近各部委以及创造大量白领就业机会，缩短了吸收周期并吸引了溢价。开发商嵌入智能城市传感器和区域供冷，满足可持续发展标准，同时提高宜居性。 

吉达作为西部门户，疏导朝圣者交通，Red SEA 旅游业和跨国商业带动了强劲的住房需求。开发商将传统的 Hijazi 图案融入现代外观，使项目与众不同并满足文化保护要求。靠近阿卜杜勒阿齐兹国王港和吉达伊斯兰港，可实现经济高效的物料流入。沿海湿度决定了工程选择，有利于耐腐蚀合金和先进的防水技术，以保护沙特阿拉伯住宅建筑市场的长期资产性能。 

随着沙特阿美公司的扩张和石化多元化促进家庭形成，达曼将在 2030 年以 6.21% 的复合年增长率引领增长。总体规划整合了休闲泻湖、学校网络和专为能源行业外籍人士量身定制的健康诊所。毗邻巴林的跨境地理位置增加了通勤住房需求。东部省各市加快电子许可系统的建设，加快项目启动时间。在三城市核心之外，红海项目等旅游中心和d NEOM 打造碳中和村庄，试点氢能和自动驾驶，重新定义未来建筑的性能基准。

竞争格局

沙特阿拉伯住宅建筑市场在顶层适度整合，但在大型项目层以下分散。国家龙头企业 ROSHN 利用主权支持来整合巨大的土地储备，启动可制造设计战略，并获得可降低单位成本的散装材料合同。国际联盟激增； PIF-布鲁克菲尔德框架的目标是融入全球设计标准和机构治理的高科技领域。 

数字能力是一个主要的差异化因素。配备 5D-BIM 和基于云的协作工具的承包商赢得了规定冲突检测和碳核算的复杂政府招标。企业在数字化承诺方面落后转向分包角色或专注于低层郊区地块。由于监管机构要求模块化元件的国内含量最低，供应链本地化加剧，促使与欧洲和亚洲原始设备制造商建立合资企业，建立区域工厂。 

空白空间包括建后出租业务、高级居住社区以及 90 年代住房存量的翻新。中型开发商与技术初创公司合作，提供人工智能驱动的现场物流和无人机进度跟踪，缩短现金周期并提高透明度。遵守沙特建筑规范和 Mostadam 评级起到了市场把关人的作用，形成了对以质量为中心、数字化成熟企业的竞争。