西班牙写字楼房地产市场规模和份额

西班牙写字楼房地产市场分析

2025 年西班牙写字楼房地产市场价值为 390.1 亿美元，预计到 2030 年将攀升至 480.9 亿美元，2025 年至 2025 年复合年增长率为 4.27% 2030 年。政治稳定、具有竞争力的运营成本以及马德里和巴塞罗那作为欧洲主要技术和金融服务中心的定位支持增长。甲级建筑吸引了大量租赁需求，因为其现代规格符合混合工作要求和不断提高的 ESG 标准。灵活的租赁仍然是租户的首选方式，其中租赁交易占据了最大份额。金融服务项目的激增以及机构对提供可靠现金流的认证绿色资产的兴趣证明了外国直接投资势头完好无损。^{[1]Blanca García-Moral 和 M.ª Isabel Laporta-Corbera，“2023 年西班牙公共债务的发展”，西班牙银行，bde.es}

西班牙 Office Real Es市场趋势和见解

马德里和巴塞罗那科技和创业生态系统的扩张

西班牙的科技经济在 2024 年创造了超过 1,296 亿美元的收入，创造了 764,000 名就业人员，巩固了马德里和巴塞罗那的地位。巴塞罗那作为高增长数字公司的磁石。受《2022 年创业法》税收优惠政策和 300 多家孵化器网络的推动，2024 年风险资本流入超过 32.4 亿美元。仅巴塞罗那 22 个区就占了年度租赁量的 32%，这证明科技集群推动了租金溢价。需求偏向于面积超过 1,000 平方米的 A 级空间，使企业能够嵌入先进的 IT 基础设施。随着初创公司逐渐成熟并扩大规模，他们对顶级规格建筑长期租赁的需求不断增加，从而确保西班牙办公房地产市场的稳定吸收。

来自北欧和西欧的 IT 和共享服务中心近岸化2020 年至 2024 年间，拉丁美洲企业在西班牙投资了 722 亿美元，启动了 360 个绿地项目，这些项目通常将后台和软件运营固定在马德里或巴塞罗那。尽管详细的北欧近岸指标很少，但具有成本竞争力的西班牙枢纽是进入欧盟和拉丁美洲的战略门户。 8 Advisory 将于 2025 年建立马德里基地，这体现了西班牙 93% 的高容量网络覆盖率和有利的劳动力成本的吸引力。随着企业整合服务中心的足迹，这些因素支撑了西班牙办公房地产市场的长期增长。

对灵活工作空间和混合办公模式的需求激增

混合工作政策目前覆盖了 55% 的西班牙员工，重新塑造了空间规划，以支持丰富的协作环境。世邦魏理仕收购了 Industrious 的全部所有权，这反映出机构对灵活工作空间需求的日益认可，公司越来越多地优先考虑以协作为中心的设计，而不是传统的密度模型。巴伦西亚反映了这一转变：在寻求即插即用布局的技术占领者的带动下，2024 年对 1,000 平方米以上单元的需求急剧增加。尽管混合模式略微减少了总占地面积，但它们增加了对优质、体验型建筑的需求，从而提高了西班牙写字楼房地产市场的有效租金。

机构投资者对符合 ESG 的优质办公资产的兴趣

欧洲房地产投资预计到 2025 年将同比增长 23%，达到 2311 亿美元，增值投资者瞄准非优质股票进行绿色升级。西班牙的建筑占全国能源消耗的30%，超过80%的建筑效率较低，存在充足的改造机会。 Colonial 的 99% 绿色认证投资组合达 125.8 亿美元，这说明可持续发展如何推动 95% 的高入住率和稳定的租金增长。增强ES欧盟 CSRD 下的 G 监管加速了西班牙写字楼房地产市场中面向未来的资产和过时库存之间的分歧。^{[2]欧盟委员会， “企业可持续发展报告指令 (CSRD)：官方公报 L 322/15”，欧盟，eur-lex.europa.eu}

主要城市非核心办公区持续供过于求

马德里的空缺率为 9%到 2024 年，主要 CBD 的可用性仍保持在 5% 以下，这表明核心区和边缘区之间存在明显的性能差距。巴塞罗那的全市空置率为 11.36%，主要集中在外围地区。次要区域的租金优惠会侵蚀房东的现金流，而随着住户倾向于选择顶级规格，不符合 ESG 要求的建筑可能会面临长期空置的风险。如果不进行大规模升级，到 2030 年，马德里大约 77% 的库存可能会过时，从而对西班牙写字楼房地产市场造成结构性拖累。

过时办公楼的改造成本高昂

欧洲每年需要 432 亿美元才能将低评级资产提升到即将到来的标准，但目前只有 17% 符合要求。由于机械系统和外墙老化，西班牙股市面临严峻挑战。巴塞尔协议 III 规则已将银行放贷能力削减了 1,350 亿美元，促使业主转向更昂贵的替代融资。当项目在正在运行的建筑中进行时，租户的流失会增加成本，扰乱租金收入。不愿意或无法为升级提供资金的业主面临价值严重侵蚀的风险，从而加深西班牙写字楼房地产市场内部的分裂。

细分分析

按建筑等级：优质资产推动市场两极分化

A 级办公楼在 2024 年占据西班牙写字楼房地产市场份额的 54%，凸显了对质量的追求加剧趋势。^[3] 马德里 Prime 租金达到 41.0 美元/平方米/月，而巴塞罗那则达到 32.1 美元/平方米/月，凸显了顶级规格库存的定价能力。 CBD 走廊内的空置率仍低于 5%，这表明租户对经过 ESG 认证、技术支持的工作场所表现出强烈的偏好。预计到 2030 年，西班牙甲级写字楼房地产市场规模将以 4.65% 的复合年增长率增长，远远领先于传统类别。需求以跨国扩张为基础，尤其是 IT 和金融领域的扩张l 行业，这些行业重视能够降低总占用成本并推进净零议程的节能系统。

除非业主承诺进行深度改造，否则 B 级和 C 级建筑将面临越来越大的过时风险。到 2030 年，马德里总库存的大约 77% 必须获得有意义的 ESG 投资才能保持相关性。增值投资者看到了重新定位 B 级资产的好处，但可行的项目需要精确的资本支出控制和灵活的租赁策略。 Colonial 的投资组合展示了全绿色 A 级战略的收入弹性：2024 年其 95% 的入住率和 6.3% 的租金涨幅超过了大盘。这种二分法表明，未来的开发管道将集中于优质低碳存量，而二级空间可能会转向其他用途。

按交易类型：租赁主导地位反映市场灵活性

租赁形式占 2024 年活动的 79%，增强了租户对混合动力灵活性的兴趣。id工作改变了长期的空间规划。租赁量受益于西班牙对租户友好的结构，该结构促进了违约条款和期限重新谈判。 Merlin Properties 的租金同比增长 3.4%，入住率达到 96.7%，为西班牙办公房地产市场租赁模式的有效性做出了贡献。尽管租金仍占主导地位，但到 2030 年，销售交易预计复合年增长率将达到 4.86%，这表明一旦定价稳定，机构购买量将逐渐反弹。

随着资产重新定价和监管透明度更加清晰，投资者信心正在复苏。预计 2024 年写字楼投资可能达到 21.6 亿美元，比 2023 年增长 32%，其中主要倾向于符合 ESG 的物业。灵活工作空间运营商形成了一个不断增长的租户群体，通常签署连接传统租赁和交钥匙服务提供的管理协议。随着混合工作的成熟，房东可以将核心租赁与灵活选项和 h热情好客式的便利设施最适合在西班牙写字楼房地产市场上跨周期留住租户。

按最终用途：技术行业引领需求演变

信息技术和 IT 支持的服务在 2024 年占据了所有租赁空间的 33%，巩固了该行业作为领先增长动力的地位。预计到 2030 年，该细分市场将以 5.05% 的复合年增长率扩张，超过其他租户群体。西班牙科技公司倾向于巴塞罗那 22@ 等创新区，那里单租户面积超过 1,000 平方米的要求很常见。受马德里 2024 年 14 个新金融服务项目的提振，BFSI 需求保持健康。随着远程工作的采用推动投资组合合理化，咨询和专业服务集团的增长更为温和。

技术租户的西班牙办公房地产市场规模正在扩大，因为公司需要协作区、强大的连接性和绿色证书来满足内部碳排放要求目标。法国巴黎银行房地产公司指出，巴伦西亚的办公市场突显了科技行业不断增长的需求，公司需要超过 1,000 平方米的空间来支持增长和协作。零售、生命科学、能源和法律等行业呈现出不同的趋势，由于西班牙在可再生能源和制药领域的领先地位，生命科学和能源有望实现增长。科技行业的主导地位强调了未来办公楼开发需要注重高速连接、灵活布局和符合科技公司优先事项的可持续功能。

地理分析

马德里占 2024 年办公量的 42%，反映了其作为政府所在地和最重要的金融中心的双重角色。去年，14 个新的金融服务项目验证了外国投资者的持续兴趣，将 CBD 黄金地段的租金提高至 41.0 美元/平方米/月，并将空置率压缩在 5% 以内。这A 级稀缺性和边缘盈余之间的二分法加深，赋予核心房东定价权，但对遗留资产所有者构成挑战^{[3]欧洲投资银行，“欧洲投资银行和马德里地区政府签署 2.65 亿欧元贷款，”欧洲投资银行，eib.org}。如果不进行积极的 ESG 翻新，到 2030 年，首都四分之三以上的库存风险将陷入功能报废，从而造成改造前景和搁浅资产威胁。

巴塞罗那利用其全球排名的初创企业生态系统和国际化品牌来维持办公需求。该市的总吸纳量增长了 22%，并将优质租金推至 32.1 美元/平方米/月，而其 22@ 创新区几乎占据了所有交易的三分之一。周边环线供应端压力持续存在，整体空置率保持稳定e 为 11.36%。尽管如此，投资者仍青睐巴塞罗那，因为其流动性租赁市场、人才深度以及资产持有 LEED 或 BREEAM 证书时的租金增长已得到证实。

巴伦西亚正在发展成为西班牙的突破性办公地点。 4.3% 的历史紧缺空置率和接近 9% 的租金上涨表明技术、海运物流和支持服务占用者的强劲需求。优质租金为 18.4 美元/平方米/月，仍然具有竞争力，但与马德里和巴塞罗那的差距正在缩小，吸引了机会主义资本。在其他地方，随着企业在改善数字基础设施的帮助下寻求经济高效的后台站点，马拉加、塞维利亚和毕尔巴鄂等城市缓慢但稳定地受到关注。

竞争格局

市场结构适度分散，全球顾问为世邦魏理仕 (CBRE)、仲量联行 (Jones Lang LaSalle) IP, Inc. 和第一太平戴维斯 (Savills) 与西班牙 REITs Merlin 展开竞争财产和殖民地。国际经纪商利用跨境客户网络和深厚的资本市场专业知识来确保在大型交易中发挥重要作用。反过来，当地房东通过所有权地位和细致的市场知识获取价值。 Merlin 将于 2024 年筹集 9.947 亿美元资金，为 200 兆瓦的数据中心管道提供资金，将收入来源扩大到传统办公室租金之外。 Colonial 99% 的绿色认证投资组合展现了同行旨在复制的溢价租金和入住率优势。

数字化和 ESG 分析构成了下一个竞争前沿。世邦魏理仕通过收购 Industrious 和 Integrated Turner & Townsend 的剩余部分来深化其灵活工作空间能力，以丰富项目管理产品。这些举措满足了租户对融合空间、服务和可持续性指标的交钥匙解决方案的需求。与此同时，专门的增值基金瞄准较旧的 B 级和 C 级股票进行重新定位，押注监管变化推动租金重新评级。这种双轨——优质核心持有加上机会主义翻新——定义了西班牙写字楼房地产市场当前的投资组合策略。

新兴二线城市的机会最为明显，因为这些城市的进入门槛较低，先发优势持续存在。建立市政合作伙伴关系的当地开发商可以为集办公、住宅单元和最后一英里物流为一体的综合用途区获得优质地块。租户体验平台和实时能源仪表板的普及有利于管理者能够投资于房地产技术堆栈，从而进一步区分领先者和落后者。