阿拉伯联合酋长国房地产服务市场规模和份额

阿联酋房地产服务市场分析

阿联酋房地产服务市场价值在 2025 年达到 184.5 亿美元，预计到 2030 年将扩大到 247.5 亿美元，复合年增长率为 6.05%。这种稳定的轨迹凸显了市场的弹性，这得益于创纪录的外国直接投资流入、强劲的旅游量以及土地管理数字化政策的推动。数据中心、物流和品牌住宅资产的持续建设正在提高对专业经纪、估值和设施管理支持的需求。与此同时，迪拜和阿布扎比的强制性绿色建筑规则正在创造额外一层合规驱动的服务需求。技术的采用——从人工智能支持的估值引擎到代币化平台——进一步区分了那些能够提供更快、更便宜、更透明交易的服务提供商，增强了服务提供商的竞争力。阿联酋房地产服务市场的竞争强度^{[1]迪拜土地局，“2025 年阿联酋房地产市场统计数据”，迪拜土地局，dubailand.gov.ae}。

阿拉伯联合酋长国房地产服务市场趋势和见解

外国直接投资带动交易增长

创纪录的资本流入仍然是阿联酋房地产服务市场的最大催化剂，投资部确认 2023 年外国直接投资达 307 亿美元，同比增长 35%，其中房地产占据了显着份额，而最近允许自由区公司在岸运营的规定正在扩大企业买家群体，而穆巴达拉的 10 亿美元联盟正在扩大。Fortress Investment Group 标志着机构更深层次的参与。这些趋势在中期扩大了经纪、估值和尽职调查提供商的交易渠道。

旅游业推动了对短期住宿资产的需求

迪拜在 2024 年上半年迎来了 931 万国际游客，超过了大流行前的水平，并对度假租赁管理和以酒店为导向的经纪服务产生了迫切需求。阿布扎比 2030 年旅游战略的目标是接待 3900 万人次，需要额外 18,000 个酒店钥匙。由温德姆和卡马酒店支持的品牌住宅计划体现了开发商如何将酒店和住宅库存捆绑在一起，为物业管理专家带来经常性费用收入^{[2]文化部和旅游业——阿布扎比，“2030 年旅游战略”，阿布扎比文化和旅游部，dct.gov.ae}。

迪拜和阿布扎比的强制性绿色建筑法规

阿联酋绿色建筑委员会和迪拜发展局现在执行更高的能效标准，提高了对 ESG 审计、重新调试和绿色租赁结构的需求。 Serco 于 2024 年 2 月收购了当地可持续发展顾问 Climatize，突显了此类专业知识的商业吸引力。集成现场太阳能和智能垃圾解决方案的开发商报告称，节省了数百万美元的运营成本，这证明了鼓励更广泛的市场采用。

超大规模数据中心园区的快速建设

Khazna 数据中心正在阿吉曼建设该国第一个人工智能优化的 100 兆瓦设施，将于 2025 年第三季度上线，而 Aldar 和 DP World 也正在建设中。共同开发 155 万平方英尺的甲级物流空间，可转换为边缘数据容量。这些项目创建为选址、项目管理和关键设施运营建立了新的费用池——目前很少有本地服务公司具备这些能力，这为早期采用者提供了优势。

抵押贷款利率稳定和项目融资成本更高

2024 年 6 月 12 个月 EIBOR 为 5.306%，而领先银行定价为居民抵押贷款利率从 3.94% 下调，挤压了中等收入买家的负担能力。贷款机构提高了非居民的最低贷款门槛并缩短了期限，从而减缓了交易速度。服务提供商正在通过构建伊斯兰先租后买模式并就替代融资工具提供咨询来应对，但与传统销售相关的佣金收入仍然面临压力。

中端市场住宅持续供过于求

惠誉评级预计，到 2026 年将有超过 200,000 套公寓进入迪拜市场，超过吸收速度，并对价格造成压力。外围地区的房东面临着收益率下降的局面，促使再融资、重组和不良资产委托增加。能够通过转变为共享居住模式或绿色改造来重新定位表现不佳库存的专家最有能力抵消传统代理费用的疲软。

细分分析

作者：Property 类型：物流推动产业转型

到 2024 年，住宅公寓和共管公寓占阿联酋房地产服务市场份额的 46%，这一领先地位得益于寻求弹性租金收入流的外籍专业人士和投资者的稳定流入。仓储和配送资产虽然基数较小，但预计到 2030 年，由于电子商务扩张和供应链重新转向海湾地区，其复合年增长率将达到 1.04%。迪拜的优质仓库租金在 2024 年上涨了 20% 以上，而阿布扎比则增长了 14%，这表明租户市场紧张，这支撑了高额咨询费。 Aldar Properties 承诺投资 2.7 亿美元建设新工业园区，此举凸显了机构对该领域前景的信心。开发商越来越多地采用冷库和最后一英里节点，提高了物业管理提供商的技术规格要求。

商业办公资产表现出人格分裂。 DIFC 和阿布扎比全球市场的甲级塔楼入住率为 94-96%，但二级库存却面临着两位数的空置率。这种性能差异促使业主委托进行适应性再利用研究和智能建筑升级，从而产生额外的咨询和项目管理任务。零售中心正受益于客流量的反弹，但全渠道零售的增长正在推动购物中心运营商打造体验式业态和娱乐集群，再次扩大设计和租赁服务的范围。

按服务划分：技术重塑传统模式

随着高端住宅交易和创纪录的外国直接投资交易提振了佣金池，经纪和交易服务在 2024 年保留了阿联酋房地产服务市场 41% 的收入份额。然而，数字颠覆者正在压缩利润； 2024 年，迪拜土地局的 REST 平台上完成了超过 100,000 笔交易，没有传统的代理人干预。物业和设施管理是增长最快的服务领域，到 2030 年复合年增长率为 1.09%，受益于向收入稳定资产的制度转变以及运营绿色认证建筑的复杂性。世邦魏理仕与 Turner & Townsend 的全球整合说明了规模经济和交叉销售机会如何释放这一垂直领域的价值。

估值和咨询服务也在不断发展。 Prypco Mint 等代币化举措指向分散的所有权结构，这将需要持续的投资组合估值和数字资产服务。人工智能驱动的设计工具正在缩短开发周期并降低变更订单成本，迫使测量员和成本顾问升级其建模能力以保持相关性。

按客户类型：机构需求加速

个人和家庭在 2024 年贡献了总营业额的 53%，这得益于阿联酋的黄金签证计划和不断扩大的高净值外籍人士群体。然而，随着地区总部活动和供应链本地化的加强，企业和中小企业预计将以 1.1% 的复合年增长率增长，这是所有客户群中最快的。 

企业客户中心强化了对集成工作场所解决方案、投资组合优化和跨境交易咨询的需求。与此同时，主权财富基金、养老金管理公司和符合伊斯兰教法的房地产投资信托基金正在扩大国内配置，提高了资产管理公司提供的报告、ESG 合规性和收益提升服务的门槛。迪拜控股推出超额认购的 REIT 就体现了机构兴趣的加深。

地理分析

迪拜在 2024 年占据阿联酋房地产服务市场 61% 的份额。去年，游客数量激增至 1870 万人次，居民人口n 达到 380 万，推动了对住宅租赁、酒店管理和零售租赁的持续需求。埃玛尔 (Emaar) 耗资 38 亿美元的 Creek Tower 和耗资 4.08 亿美元的迪拜购物中心 (Dubai Mall) 扩建等地标性项目，尽管面临周期性价格逆风，但仍凸显了开发商的信心。拥有强大市中心和朱美拉棕榈岛覆盖范围的服务提供商从酋长国的优质资产弹性中获益最多。

在政府部门扩张和 2030 年旅游战略执行的推动下，阿布扎比成为第二大贡献者。该计划旨在将旅游业的 GDP 份额提高到 900 亿迪拉姆（245 亿美元），并将酒店容量扩大 50% 以上，为经纪、装修、和设施管理公司。 Lunate 与 Brookfield 的 10 亿美元住宅项目进一步推动了发展势头，表明全球资本提供商的持续兴趣。

预计到 2030 年，哈伊马角复合年增长率将达到最快的 1.055%它推出了大型度假村和综合用途区。永利耗资 20 亿美元的马里安岛计划预计到 2030 年将吸引 550 万游客，这体现了开发管理和酒店资产运营商 damacproperties.com 即将面临的巨大机遇。沙迦和其他酋长国提供更多价格可及的库存，但增长滞后，指导服务公司平衡投资组合对高速迪拜和哈伊马角的要求，同时保持阿布扎比机构市场的收入稳定性^{[3]哈伊马角旅游发展局，“2030 年马里安岛游客预测”，哈伊马角旅游发展局，raktda.com}。

竞争格局

阿联酋房地产服务市场的竞争集中度处于中等水平。世邦魏理仕 (CBRE)、仲量联行 (JLL)、戴德梁行 (Cushman & Wakefield) 和高力国际 (Colliers) 等国际咨询公司占据了阿联酋房地产服务市场的高端市场。他们的全球研究数据库和跨境客户名册使他们能够获得复杂的公司总部搬迁、数据中心站点搜索和大型混合用途可行性研究的授权。世邦魏理仕 2025 年对 Industrious 和 Turner & Townsend 的整合就是一个很好的例子，创建了一个建筑运营平台，预计将产生 200 亿美元的全球收入，并加强端到端服务主张。

Emaar、Aldar、DAMAC 和 Nakheel 等区域开发商已将其业务范围从纯粹的开发扩大到包括租赁、物业管理和基金管理部门。通过将经纪和设施管理合同捆绑到其项目启动中，埃玛尔公布了创纪录的 2024 年收入和利润，加强了垂直整合模式的吸引力。 Aldar 与 DP World 的物流合资企业同样强调了规模和行业多元化如何创造增量费用流。

技术本土公司正在改变竞争动态。 fäm Properties 运营着近 1,500 个配备专有数据仪表板的代理，利用实时分析来缩短交易周期并减少定价错误。代币化、人工智能增强估值和区块链保护的产权转让平台正在降低新参与者的进入门槛，同时迫使现有参与者采用数字骨干网。因此，随着传统机构收购房地产科技初创企业以捍卫阿联酋房地产服务市场份额，并购活动可能会加剧。