美国联合办公空间市场规模及份额

美国联合办公空间市场分析

美国联合办公空间市场规模预计 2025 年为 49.9 亿美元，预计到 2030 年将达到 73.8 亿美元，预测期内复合年增长率为 8.13% （2025-2030）。混合工作战略的持续采用、企业的投资组合规模调整以及城市中心的加速更新，共同提升了一线和二线城市的需求。企业租户将联合办公空间视为核心投资组合工具，无需资本支出承诺即可实现快速人员变动、市场测试和基于项目的部署^{[1]CBRE 研究团队，“2024-25 年美国办公室占用者情绪”调查，”世邦魏理仕，cbre.com}。同时，技术驱动的收入分享与房东的协议降低了运营商的进入门槛，为轻资产扩张创造了肥沃的土壤。即使在企业租赁放缓的情况下，自由职业者和独立承包商的人口仍在继续扩大，从而加剧了非周期需求。优质空间保持了门户城市的定价能力，但随着混合型工人寻求更短的通勤时间和雇主追求成本套利，郊区子市场现在的净吸收速度更快。

美国联合办公空间市场趋势和见解

郊区对联合办公空间的需求

随着通勤模式的发展，郊区子市场的不断扩大正在吸引个人和企业。雷格斯预计，到 2029 年，分散式联合办公空间可创造 163.5 万个就业岗位，年度总增加值达 1,970 亿美元。运营商正在重新利用零售盒子、健身中心等设施。SS 中心和市政图书馆，实现 15 分钟的城市生活方式，同时由于租金和装修成本较低，实现了比 CBD 地点更高的利润差。

混合和远程工作模式的激增

2024 年接受调查的企业房地产领导者中有 92% 确认，永久混合出勤政策已经生效，三天上班的节奏正在成为主导模式。因此，公司只需要大流行前的办公桌数量的三分之二左右，但必须保证在客户会议、培训或冲刺期间的临时高峰期间的容量，这使得美国联合办公空间市场成为一个有吸引力的弹性阀门。金融服务雇主（98% 的员工希望继续提供远程选择）已成为先行者，他们采购按需套件来维持协作，而无需锁定 10 至 15 年的租约。高纬环球 (Cushman & Wakefield) 指出，当联合办公空间取代溢出空间时，占用成本可节省高达 5%周转空间，验证经济案例 ^{[2]Cushman & Wakefield Advisory，“Flex 集成的成本节省潜力”，Cushman & Wakefield， cushmanwakefield.com}。

初创企业和独立劳动力激增

独立劳动力的快速扩张正在重塑敏捷办公室的基本需求。政府劳动力数据显示，自由职业者现在在总就业人数中所占的比例比大流行之前明显更大，而且该领域的就业增长速度继续超过总体就业岗位创造速度。数以千计的新成立的初创企业还依靠短期许可来管理资金消耗率，并在产品市场适应周期中快速转型。这种人口结构的变化提高了许多中心的周中利用率，特别是在风险投资最活跃的二级技术走廊。联合办公-workspac运营商以占地面积较小的私人工作室、日票捆绑包和数字预订工具来应对，这些工具与零工经济中常见的不规则时间表相匹配。

企业削减长期租赁负债

投资组合经理正在重新制定房地产战略，以控制固定成本，同时仍然适应选择性增长。世邦魏理仕 2024 年的一项脉搏调查发现，尽管 38% 的大型租户计划在未来两年内增加空间，但 49% 的租户更愿意大幅缩短租赁期限，以避免大流行时代的锁定风险。公司现在将核心总部与基于订阅的灵活节点混合在一起，这些节点可以在 30 到 90 天的周期内扩大或发布，从而使他们能够测试新市场、吸纳项目团队并管理临时的人员激增，而无需资本支出。 JLL 研究报告称，56% 的组织正在正式制定混合工作政策，推动围绕利用率分析而不是人数预测重新设计投资组合。结果是联合办公空间需求的结构性顺风车，因为可变期限产品将房地产风险从占用者的资产负债表转移到运营商，同时保持运营灵活性。

经济波动影响入住率

商业优势同比增长 60%2023 年美国写字楼交易额将连续多年下降至 340 亿美元，反映出投资者普遍持谨慎态度。当情绪减弱时，企业通常会在缩小自有经营场所规模之前放松弹性座位，从而给运营商带来快速的收入压力。 WeWork 的破产后重组凸显了对宏观周期的敏感性，因为可变收入模型放大了需求冲击期间的下行风险。较高的利率通过提高装修融资成本进一步挤压扩张计划，迫使许多供应商推迟新开业。

盈利能力挑战和运营商整合

持续的租金套利依赖意味着运营商必须维持高入住率才能实现收支平衡。福布斯分析显示，不到三分之一的美国联合办公中心在 2024 年产生正自由现金流^{[3]福布斯房地产委员会，“为什么联合办公利润率难以捉摸”《保持难以捉摸》，《福布斯》，forbes.com}。较大的平台正在通过并购做出回应：世邦魏理仕以 4 亿美元收购 Industrious，创建了一个混合型物业服务部门，可以交叉销售资产管理、大规模构建经验和数据分析。缺乏技术和采购杠杆的小型独立企业可能会退出或采用特许经营模式，从而加速市场洗牌。

细分市场分析

按用户：企业支撑市场规模

企业控制着 2024 年收入的 31%，巩固了它们对美国联合办公空间市场定价和舒适标准的影响力。许多财富 1000 强公司将超过 10% 的业务投入到联合办公解决方案中，随着混合计划的成熟，这一比例预计将在两年内攀升至 58%。多城市通行证使员工能够覆盖全国范围，确保员工的位置平等项目团队。内部数据驱动的座位管理工具与操作员 API 接口，每天释放未使用的办公桌块，从而提高利用率。这种机构行为提供了经常性收入，稳定了整个美国联合办公空间市场，免受短期初创企业流失的影响。

初创企业和其他新兴用户是增长最快的群体，预计到 2030 年复合年增长率为 9.07%，为奥斯汀、迈阿密和罗利的当地社区注入活力。较低的进入门槛允许创始人在没有长期租金负担的情况下进行迭代，而远程优先的数字机构会定期在冲刺周期中同地办公。航空公司、旅游网络甚至大学现在都捆绑按需通行证，扩大了曝光度，并将美国联合办公空间市场的品牌融入非常规渠道。

按办公室类型：高级办公空间保留定价权

由于企业优先考虑一流的 b 级办公空间，A 级空间将在 2024 年占据美国联合办公空间市场 62% 的份额。具有高通风、健康认证和协作地板的建筑。尽管其他地方的空置率有所上升，甲级公寓的平均租金仍上涨了 3.1%，这证实了人们向高品质住房倾斜的趋势。奖杯塔的运营商通过酒店级服务和聚合预订、社区活动和 ESG 报告的专有体验应用程序脱颖而出。这些优质中心巩固了品牌认知度，并允许提供商将设计标准逐级降低。

B 级地点虽然不太中心，但到 2030 年复合年增长率预计将达到 11.2%，超过更广泛的美国联合办公空间市场的整体增长。相对于从头开始的开发，将废弃的郊区办公室和零售中心适应性地重新利用为联合办公套房可以减少资本支出。重视装修效率而非声望的租户接受适度的设计规格，以换取 20-30% 的租金折扣。增量升级——例如模块化电话亭、智能访问控制和 LED 改造——帮助运营商在不进行全面深度改造的情况下获取租金溢价。 

按行业划分：技术领先，服务加速

技术和 IT 支持的服务占 2024 年需求的 51%，加强了它们与反映产品开发冲刺的敏捷空间的长期密切关系。高速的风险投资周期、频繁的团队规模调整和分布式工程团队与短期许可而不是长期租赁形成了自然的一致性，这解释了该行业在美国联合办公空间市场中的重要性。高级占用者部署与代码部署日历相关的占用分析仪表板，以近乎实时地调整座位分配。 

商业咨询和专业服务公司的复合年增长率有望达到 9.59%，反映出独立顾问社区和大型咨询公司转向混合服务交付的不断增长。联合办公空间提供面向客户的会议室和落地点在法院区、金融中心或生命科学走廊附近设立国家安全站，提高服务响应能力。由于银行适应员工灵活性并保持市中心的可见性，BFSI 的采用保持稳定，而法律、零售和能源应用则呈现稳定的增量增长。

按地区：东北地区占主导地位，南方激增

凭借纽约和波士顿的优质单位经济效益，东北地区将在 2024 年保持美国联合办公空间市场规模 34% 的份额——曼哈顿的平均工作站价格每月超过 900 美元，比全国标准高出 30%。即使租赁总面积缩小，密集的投资经理、律师事务所和媒体集团集群仍能维持工作日的利用率。远期预订数据显示，对举办投资者日和季度场外活动的短周期会议室的需求不断增长，从而增强了每个可用办公桌的收入。

南方预计将以 9.20% 的复合年增长率加速增长，超过所有其他地区，因为对成本敏感的地区大公司和初创企业聚集在亚特兰大、达拉斯和坦帕。较低的工资、有利于商业的立法以及从地区大学获得人才的机会支撑了搬迁势头。阳光地带地铁内的郊区节点现在充当了驾车到办公桌联合办公的测试平台，与中央商务区的出行模式相比，这种模式可以减少通勤时间并产生更低的碳足迹。这种结构性转变正在提高早期转向的运营商的基准产能利用率。

地理分析

东北地区占主导地位的 34% 收入是由稀缺的 A 类库存和较高的面租金支撑的，迫使公司用标志性建筑中的现收现付套房取代长期租赁。银行、法律和媒体租户利用这些地点定期开展协作，同时保持总部声誉； 98% 的金融服务员工仍然期望混合选择，这一数字巩固了联合办公空间是一种战略必需品。 有限的供应确保运营商能够维持优质的日费定价，同时推动占用率分析，以微调库存释放窗口。

南方的预计复合年增长率为 9.20%，代表了美国联合办公空间市场内最快的区域扩张。企业从高税收州搬迁，将稳定的员工数量注入共享办公空间，而风险债务的可用性则促进了初创企业的形成。 TailoredSpace 等运营商已预先租用零售店和办公园区进行改造，充分利用较低的装修成本和充足的停车位。大型企业租户关注卫星办公室，以便分散的员工能够集中在一起，而不会产生跨州旅行成本。

中西部和西部地区呈现稳定的中个位数增长态势。中西部地区受益于郊区推出的健身一体化联合办公模式，可以将未充分利用的购物中心空间货币化。西方市场，虽然仍然很受欢迎um-priced，通过科技缩小规模吸收了一些空缺，但亚马逊在圣克拉拉的 141,000 平方英尺灵活租赁表明，即使在成本优化周期中，大型科技公司对可变期限空间的持续需求。

竞争格局

美国联合办公空间市场依然存在适度分散，但整合的鼓声越来越大。世邦魏理仕于 2025 年 1 月斥资 4 亿美元收购了 Industrious，创建了该国最大的混合物业服务部门，将建筑运营、租户体验和按需空间融合到一个利润中心。 IWG 继续进行轴辐式扩张，重点关注可节省通勤时间的郊区中心。 WeWork 在重组后恢复元气，已转向与 Vast Coworking Group 合作的联营模式，将业务范围扩大到另外 75 个地点，无需资本支出。

技术部署与众不同规模参与者：Arm 基于物联网的空间分析平台可提供预测性清洁计划、能源控制和动态定价，从而将试点中心的 EBITDA 利润率提高多达 300 个基点。规模较小的独立公司缺乏数据架构来复制这种效率，因此依赖利基定位（从创意工作室到生物技术实验室）来捍卫份额。

房东关系越来越多地围绕管理合同而不是固定租金租赁。 CoworkIntel 数据显示，70% 的中心仍以传统租赁方式运营，但随着建筑业主寻求共同保留收益，收入分成群体正在以最快的速度扩张。轻资产结构抑制了运营商的资本支出，同时让房东在牛市周期中获得了一定的收益。与航空公司、连锁酒店和房地产科技公司的战略联盟进一步拓宽了需求渠道，并将美国联合办公空间市场嵌入相邻的服务生态系统中。