上周，有广泛报道称胡志明市的特朗普大厦最早将于明年动工。然而，越南房地产行业现金并不充裕，这可能会给该项目的启动带来挑战。

据上周报道，胡志明市耗资 10 亿美元的特朗普大厦最早将于明年动工。

这一消息是在特朗普集团执行副总裁、现任美国总统埃里克·特朗普的儿子访问越南期间宣布的。

特朗普曾在该国访问过。河内郊外另一个特朗普品牌项目的破土动工，是一个耗资 15 亿美元的度假村和高尔夫球场，将与当地工业房地产开发商 Kinh Bac 合作完成。

随后，他前往胡志明市，据报道，他在那里参观了拟建特朗普大厦的场地。 

然而，尽管这引起了大肆宣传，但要想成为一个现实的提议，还有很多问题需要回答。

特别是，考虑到越南房地产行业的现状，如何支付费用？

值得注意的是，该塔的建设还处于早期阶段；然而，度假村和高尔夫球场项目虽然尚未得到官方确认，但看起来与世界大多数其他地区典型的特朗普开发项目类似。

也就是说，特朗普集团将授权 Kinh Bac 其品牌，并可能提供收费的管理服务。另一方面，Kinh Bac 将承担成本和建设费用。

据推测，其塔楼项目也会类似。

然而，到 2024 年底，Kinh Bac 的总资产价值仅为 17 亿美元左右，过去四年的平均年税后利润仅为 4531 万美元。

就其本身而言，它表示将贡献略低于然而，度假村和高尔夫球场的投资额为 6 万亿越南盾（2.29 亿美元）这意味着该公司仍有大量资金需要在这两个项目中筹集。

这可能具有挑战性。

例如，许多越南银行已经严重涉足房地产领域。 

2022 年底，债券市场因几起备受瞩目的欺诈事件而陷入冻结，越南的银行只能介入，为房地产行业提供继续发展所需的资金。

此外，为防止未来危机而对公司债券市场进行的监管改革——信用评级要求以及仅限机构和“专业投资者”的买家——意味着债券市场更加安全，但流入的公司债券资本却减少了。

此外，在 2022 年之前，人们购买期房并预先支付总成本的相当一部分的情况很常见。 

然而，这些资金通常被用来购买更多土地并启动新项目，依靠新买家的持续流入来为正在进行的项目提供资金发展，呈金字塔型结构。 

因此，当资本市场冻结时，项目无法完成，买家将掏不出钱，也没有预付房款。这严重打击了消费者信心和对该行业的信任。

这也受到了事后监管改革的影响，开发商的首付不得超过 5%，在项目完成并移交钥匙之前，与进度挂钩的进一步付款不得超过总成本的 50%。

也就是说，出售楼花不再像以前那样提供大量资金。

这种房地产动荡也蔓延到了国际货币市场。

例如，越南最大的房地产开发商之一 Novaland 就多次拖欠其国际债务义务。

此外，越南最大的房地产开发商 Vinhomes 今年早些时候的债务评级为“垃圾级”。 

值得注意的是，这主要归因于其与姊妹公司 VinFast 的联系，然而，这说明了投资越南房地产行业的复杂性 - 公司的蜘蛛网和其中一些公司建立的联系可能使准确的风险评估变得困难。

投资者情绪似乎仍然谨慎。

越南的主要房地产股票指数 VNREAL 在 2022 年 1 月达到 2,088 点的峰值

此外，无法获得外国资金意味着有很多房地产公司在争夺有限的本地投资者资金。

除此之外，Kinh Bac 是一家工业房地产开发商，缺乏高尔夫球场和度假村或市中心塔楼的经验。尽管它可以外包技能和经验，但一座耗资 10 亿美元的塔是一个相当大的项目，特别是在越南，对于这是第一次尝试。

此外，河内和胡志明市都因资金耗尽而未完成的建设项目遍地都是。例如，位于胡志明市中心的西贡一号。

这就提出了一个问题，新的特朗普大厦是目前可以进行的最佳投资吗？

但是，当然，还有其他因素在起作用。

如果这些特朗普项目被认为能够有效地讨好特朗普政府，正如人们所暗示的那样，那么政府很有可能介入。

据报道，已经有高层干预是为了加快项目审批速度，如果政府指示银行为该项目提供资金，这并不罕见。国家对银行业的干预非常普遍，政府领导人经常向银行施压，要求其增加贷款并保持低利率。

此外，越南人民历来偏爱特朗普，因为他夸夸其谈的政策攻击中国。

在这种背景下，特朗普在该项目上的名字也可能会引起人们的兴趣（尽管自“互惠关税”宣布以来，情绪似乎确实发生了变化）。

那么，这意味着什么呢？

越南的房地产行业投资环境非常复杂，目前筹集资金具有挑战性。也就是说，仅凭其优点，该项目可能很难发展壮大。

然而，虽然越南房地产行业的基本面目前可能无法支撑价值 10 亿美元的特朗普大厦，但与市场逻辑相反的地缘政治激励措施可能足以完成该项目。