印度尼西亚商业房地产市场规模和份额分析

印度尼西亚商业房地产市场分析

2025 年印度尼西亚商业房地产市场规模为 268.8 亿美元，预计到 2030 年将达到 369.7 亿美元，期间复合年增长率为 6.58%。这种加速源于基础设施大型项目、不断增长的电子商务物流需求以及整个群岛向分散式发展的有目的地转变。 13,000 公里光纤主干线的竣工、耗资 700 亿美元的收费公路铺设以及不断增加的数据中心投资正在重塑雅加达以外的房地产定价模式。开发商正在将投资组合重新定位为高规格办公室、现代化仓库和与灵活工作空间采用相一致的混合用途格式。在房地产投资信托基金税收激励措施和简化的审批提高了全球投资者的退出透明度后，机构资本流入正在增加。

印度尼西亚商业房地产市场趋势和见解

电子商务和 3PL 的扩张推动物流的发展

预计到 2025 年，印度尼西亚的在线销售额将达到 681.2 亿美元，推动全球仓库入住率持续保持 90% 并签署 50,000 平方米的租赁合同3PL。 Tokopedia 推动 95% 的一日送达刺激了城市内部的微型配送节点，迫使开发商优先考虑最后一英里的地点，而不是城市边缘的大块空间。加拿大养老金计划投资委员会已与当地建筑商合作，以确保现代库存，这表明对印度尼西亚商业房地产市场的信心。港口附近服务用地的稀缺提高了租金并鼓励多商店自动化。具有冗余电力和气候控制功能的人工智能设施现在可带来高收益。

科技和金融租户对甲级办公空间的需求不断增长

雅加达中央商务区的甲级租金在 2024 年第三季度小幅上涨 0.7%，突显了科技和银行租户的新信心。混合工作正在减少总平方米需求，但扩大了对光纤连接、空气质量和协作布局的要求。整合为优质塔楼使金融公司能够展现品牌实力，同时削减多余的占地面积。准备首次公开募股的科技公司会选择那些标志着成熟且能够顺利扩大员工规模的建筑。由此产生的两层环境支持新优质库存接近满载，与旧库存空置率上升形成鲜明对比^{[1]印度尼西亚金融服务管理局，“银行信贷2024 年 12 月统计数据，”ojk.go.id}。

政府互联互通大型项目释放周边土地储备

跨苏门答腊收费公路 2,749 公里正在缩短旅行时间，并使新立交桥附近的土地价值膨胀高达 300%。国家基础设施支出为 3172 亿美元（根据2025 年至 2029 年间，耗资 47,587.3 万亿印尼盾为工业园区建立新的走廊。完成后，Cimanggis-Cibitung 连接线已减少 60%，并促进了勿加泗和茂物的工厂建设，目前每年接待 110 万名旅客，这说明了旅游门户如何转化为酒店和零售渠道的增长。雅加达-泗水高铁可能会在多个爪哇城市催生卫星中央商务区。

房地产投资信托基金税收激励措施加速机构投资流动

到 2024 年 12 月，印度尼西亚市值攀升至 8220 亿美元，新增 32 家 IPO为 REIT 发起人提供流动性。双层股票和简化的分类简化了上市，而许多行业的外资持股上限已降至 100%。对于转向 Nusantara 的公司，企业所得税免税期高达 100%，这放大了发展套利。低于 333,000 美元的转让增值税豁免将持续到 2025 年 12 月，从而提升交易量。在线单一提交审批现已在数周内结束，缓解了跨境基金的退出风险。

雅加达空置率持续居高不下CBD 写字楼

雅加达 CBD 的入住率在 2021 年达到 28.2% 的峰值，而 2023 年下半年的入住率仅为 74.8%。混合模式使每名员工的占地面积减少了 20-30%，而 2025 年将有 182,860 平方米的新供应量威胁着平均租金的进一步下滑。 2021 年，租金将上涨 4.6%，达到每平方米每月 16.70 美元，仍低于 2013 年的峰值，从而限制了业主的定价能力，新的甲级塔楼与遗留库存之间的差距因 40% 的空置率而扩大。

土地所有权登记数字化缓慢，导致交易延迟

只有 49.5% 的地块拥有数字化。自 2017 年以来，边界确认仍然主要由人工完成。由于数据差距，雅加达以外地区的复杂交易面临 3 至 6 个月的延迟。网络安全标准落后于地区同行，带来诚信风险。相互冲突的部级规则偶尔会导致证书被撤销，从而削弱贷款人的信心。虽然电子产权减少了 80% 的办公室访问量，但完全自动化仍然是一个长期目标。

细分分析

按房地产类型：物流引领增长转型

2024 年，在雅加达金融和政府影响力的支撑下，写字楼占据了印尼商业房地产市场 38.78% 的份额。然而，随着电子商务渗透率的加深，到 2030 年，物流资产的复合年增长率将达到最快的 8.80%。开发商将旧工业区改造成人工智能仓库和数据中心，以满足新需求。办公室动态是分裂的；优质塔楼维持租金增长，而 B 级塔楼则面临 25% 以上的空置率。零售业依然喜忧参半：传统购物中心的发展ggle，而体验式业态将餐饮和娱乐融为一体，以保持相关性。

物流激增反映了印度尼西亚消费者行为的转变和供应链的重新配置。金光集团和韩国投资公司耗资 3 亿美元的数据中心计划体现了资本转向电力密集型资产的情况。用于杂货配送和药品的定制冷链设施现已遍布大雅加达地区。写字楼业主将业务多元化至混合用途区域，以对冲空置风险。工业园区利用政府对巴淡岛和中爪哇高科技制造业的激励措施，支持印度尼西亚商业房地产市场^{[2]Ked Global，“Sinar Mas 将建造 3 亿美元的数据中心”，kedglobal.com}。

按业务模式：租赁势头强劲

20 年销售交易控制了印尼商业房地产市场 67.89% 的份额24、反映强烈的主人翁文化。然而，由于企业青睐运营灵活性，到 2030 年，租赁模式的复合年增长率将达到 7.67%。 CoHive 和 GoWork 以灵活的条款固定在市中心楼层，收取高额服务费。全球 3PL 签署 10 年期仓库租约，以保障网络连续性，突显印度尼西亚商业房地产市场规模的势头。

较短的租期和以服务为主的合同使业主收入从纯粹的租金转向捆绑设施。住宅销售仍然受到增值税减免和抵押贷款激励措施的支持，从而加深了买家群体。在零售业，售后回租交易可以释放资金用于体验式改造。日惹的学生宿舍和泗水的医务人员住房采用先建后租的模式，这表明印度尼西亚商业房地产行业更加多元化。

按最终用户：企业扩张加速

到 2024 年，个人和家庭占 56.76% 的份额，推动n 城市化和中产阶级的增长。到 2030 年，在外国直接投资和新公司组建的支撑下，企业和中小企业需求将以 8.40% 的复合年增长率增长最快。科技初创公司聚集在雅加达和万隆，尽管整体空置率仍然存在，但仍推动了甲级写字楼的使用。电子商务和物流领域的中小企业寻求在勿加泗和三宝垄建立模块化仓库，从而加强印度尼西亚商业房地产市场的分散化增长。

政府住房计划和补贴抵押贷款支持个人购买，而企业则受益于《综合法》下的简化许可。教育和医疗机构扩大业务范围，启用专门设施，为印度尼西亚的年轻人口提供服务。开设区域中心的跨国公司更喜欢租赁模式，但仍会收购战略资产以实现长期存在，从而平衡印度尼西亚商业房地产市场规模的投资组合。

地理分析

雅加达在 2024 年占据印度尼西亚商业房地产市场 25.63% 的份额，保留了总部、金融和高端零售需求。 2024 年第三季度，甲级写字楼租金出现正增长，而耗资 3 亿美元的金光集团 (Sinar Mas) 等数据中心则加深了首都的数字优势。 Cimanggis-Cibitung 收费公路加强了与卫星城市的联系，扩大了物流和工业租户的服务范围。尽管购物中心客流量有所复苏，但新的零售供应必须实现差异化以避免饱和。

泗水、万隆、棉兰和三宝垄形成了强大的第二梯队，受益于租金较低，租金比雅加达低 40-60%。泗水的 88AVENUE CBD 获得 2.533 亿美元的投资（折算为 3.8 万亿印尼盾），将东爪哇定位为服务中心。万隆利用制造业传统和高铁前景进行近岸外包。棉兰和三宝垄利用港口优势吸引物流运营商，扩大了印度尼西亚商业房地产市场的足迹。

在 3,172 亿美元的基础设施支出和 2,749 公里的跨苏门答腊公路的推动下，到 2030 年，印度尼西亚其他地区的复合年增长率将达到最快的 8.20%。科莫多机场的升级和耗资 60 亿美元的巨型海堤提案体现了变革性的公共工程规模。启动 Nusantara 的 13 亿美元私人投资点燃了印尼东部的势头。 13,000公里光纤网络的建成确保了数字化准备就绪，使服务公司能够在传统核心之外实现盈利。

竞争格局

印度尼西亚商业房地产市场表现出适度的集中度。 Sinarmas Land、Agung Podomoro Land 和 Lippo Karawaci 通过整合住宅、办公和零售部分的混合用途超级街区保持领先地位。他们的深土地银行和银行关系支持数十年的管道。住友林业与 Sinarmas 的 9.13 亿美元乡镇合作伙伴关系突显了外国资本的兴趣，并强调了不断增加的合资企业^{[3]住友林业，“印度尼西亚联合乡镇开发”， sumitomoforestry.co.jp}.

物流和数据中心的竞争加剧，外国房地产投资信托基金和养老基金与当地开发商合作，以确保稀缺的工业用地。 ESG 和技术的国际标准提高了建筑规格，促使现有企业采用绿色建筑认证。 PropertyGuru 等房地产门户网站在 2024 年的收购中估值为 11 亿美元，扩大了小型经纪人和开发商的市场范围，同时压缩了营销利润。

灵活的工作空间运营商也带来了颠覆。 CoHive、GoWork 和全球品牌瞄准 pr通过收入分享合同来投资 CBD 资产，这对面临空置的房东有吸引力。开发商转向以健康为导向的设计和智能建筑系统，以满足大流行后居住者的期望。在线单一提交平台降低了准入门槛，允许区域建筑商平等竞争政府和私人招标。