以色列商业房地产市场规模和份额分析

以色列商业房地产市场分析

2025 年以色列商业房地产市场规模为 192.1 亿美元，预计到 2030 年将达到 263.6 亿美元，复合年增长率为 6.53%。这种扩张反映了以色列作为全球技术中心的地位、其在三大洲之间的关键地位，以及寻求与通胀挂钩的收入的国内机构资本的稳定流动。电子商务驱动的对甲级物流园区的需求、特拉维夫新铁路走廊沿线交通导向型发展的加速以及边缘数据中心的建设满足了电梯占用者的所有需求。与此同时，地缘政治波动和建筑成本上升导致风险溢价升高，促使投资者强调资产质量、弹性地点和多元化租户基础^{[1]Amir Yaron，“2024 年年度金融稳定报告”，以色列银行，bankisrael.gov.il}。老牌开发商正在通过智能建筑改造、能效升级和战略合资企业来应对，以降低融资成本，同时扩大市场准入。

以色列商业房地产市场趋势和见解

全球科技租户扩张激增，集中在特拉维夫和荷兹利亚

全球科技公司继续扩大在特拉维夫中央商务区和荷兹利亚皮图阿奇的研发和地区总部规模。需求中心是提供弹性电信主干网、冗余电源和适应性强的地板的 A 级塔。集群压缩了空置率，维持了溢价租金，并刺激了邻近的混合用途重建。政府在银行、资本市场和房地产领域的改革简化了审批流程并鼓励企业做出长期租赁承诺。能够集成高密度电力、强大的网络安全系统和协作设施的开发商在赢得主力租户方面具​​有优势。

对甲级物流和公司的需求加速电子商务驱动的 ld-Chain 园区 在线零售渗透推动了全国范围内对高架仓库、自动化履行节点和人口中心附近温控存储的需求。设施必须支持机器人技术、高吞吐量和多租户分布。以色列的中心地理位置支持区域流动，但海法港的运营瓶颈暴露了供应链的脆弱性，促使投资者在阿什杜德和内陆枢纽周围建立冗余产能。鉴于需要对食品和药品库存进行精确的气候控制，冷链公园收取租金溢价。

特拉维夫轻轨和地铁走廊重新评估相邻商业用地价值

新的交通线路重塑了城市交通，增加了车站，扩大了服务区域并增加了客流量。步行范围内的商业地块的评估价值有所上升，而未充分利用的地块的重建压力则上升。零售和写字楼业主随着规划者鼓励生活-工作-娱乐集群，我们利用了更高的密度，混合用途方案受到关注。投资者根据持续客流量和对公共交通日益增长的偏好的预期来对交付时间长的项目进行定价。

养老基金转向以色列房地产投资信托基金寻求与通货膨胀挂钩的现金流

当地养老金管理公司增加对房地产投资信托基金的配置，以对冲消费价格上涨。资金涌入加深了市场流动性，降低了经验丰富的发行人的融资利差。反过来，房地产投资信托基金将资金回收到老化库存的重建和物流平台的收购中。透明的治理和季度披露满足机构尽职调查要求，加强资本形成的良性循环^{[2]Eyal Cohen，“以色列房地产投资信托法 - 2025 年更新”，财政部， mof.gov.il}.

持续的混合办公模式削弱了中央商务区办公楼的网络吸收

混合办公政策通过提供健康设施、灵活的装修和数字访问控制来降低办公桌密度并延长决策周期，但二级办公楼面临着更长的空置期和租金优惠。企业客户的需求平衡远程和办公室模式。

创纪录的高建筑和土地成本压缩了开发利润

2024 年混凝土、钢材和劳动力成本同比上涨 15-20%，而特拉维夫核心区的土地拍卖创下了创纪录的基准。开发商要么寻求合资企业、预租承诺，要么寻求垂直混合用途密度，以证明预计回报的合理性。价值工程、模块化组件和绿色建筑激励措施各自削减了资本支出，但无法完全抵消定价压力，推迟了投机性启动^{[3]Lior Horowitz，“以色列建筑商协会 2025 年展望”，以色列建筑商Association, iba.org.il}.

细分分析

按物业类型：写字楼占据最大份额，物流加速

写字楼公司到 2024 年，以色列商业房地产市场份额将达到 40%，以聚集在特拉维夫中央商务区的技术和金融服务租户为基础。优质塔楼通过 A 级设施、ESG 认证和即插即用的数字基础设施实现租金溢价。尽管采用混合工作方式，但对于提供灵活布局和健康功能的建筑来说，净吸纳量仍然是积极的。开发商将过时的库存改造成精品混合用途或生命科学实验室，以抓住新兴的需求空间。与此同时，在电子商务增长和近岸战略的推动下，物流细分市场的复合年增长率预计为 7.77%。机构资本流入以高净空和自动化楼板为特色的核心仓库园区。远期融资交易可降低租赁风险并加快项目进度。

以色列商业房地产市场规模与港口多元化和高速公路升级（缩短最后一英里交付）带来的物流效益息息相关。寒冷的-连锁设施受到寻求遵守严格温度标准的药品进口商和杂货平台的欢迎。投机性供应依然有限，维持健康的入住率并鼓励租金增长。相比之下，随着全渠道战略重塑商店足迹，零售业面临结构性变化。随着商务旅行和区域旅游业的回归，酒店业出现反弹，但业主优先考虑适应性再利用潜力，以对冲需求波动。

按业务模式：销售仍占主导地位，但租赁势头强劲

销售交易占 2024 年总体活动的 74%，反映了当地人对资产所有权和现成抵押贷款可用性的偏好。高净值投资者和家族办公室购买创收建筑以保存资本和对冲通货膨胀。尽管如此，随着企业优化资产负债表以及国际参与者青睐运营灵活性，租赁业的复合年增长率前景强劲，达到 7.45%。房东制定租赁条款，纳入与指数挂钩的升级、共享维护和提前终止选项。售后回租结构为占用者释放资本，同时确保业主的长期租赁。

经常性租金收入稳定房地产投资信托基金的现金流，支持吸引养老基金的股息可见性。随着开发商提供专为单租户或多租户使用而设计的园区，以色列商业房地产市场规模因租赁而扩大。房地产技术平台实现合同管理数字化、发票自动化并实现数据驱动的资产优化，从而改善租户体验和业主利润。

按最终用户：企业和中小企业推动需求动力

在充满活力的初创企业生态系统和稳定的跨国扩张的支持下，企业和中小企业在 2024 年贡献了 56% 的市场活动。风险资本的流入为工作空间的占用提供了资金，而跨国公司则将研发中心设在以色列的科技中心附近。人才库。灵活工作空间提供商将较小的租户需求聚合到主租赁中，从而简化了新业务的进入。到 2030 年，该细分市场预计将增长 6.41%，保持办公室、轻工业和混合用途投资组合的稳定吸收。

家庭和个人用户在街道零售、食品和饮料店和小型仓库中仍然很重要。政府和机构租户通过耶路撒冷和地区首府的长期租约提供稳定。以色列商业房地产市场规模与政府用户相关，支持基础设施投资，特别是公共管理和医疗保健设施。开发商平衡投机和预租策略，以满足不同的采购时间表和合规要求。

地理分析

特拉维夫区 45% 的份额凸显了其作为国家金融中心无可争议的地位金融和技术核心。随着科技巨头和金融科技初创企业扩大研发人员数量，获得 LEED 或 WELL 认证的优质写字楼入住率高于平均水平。该区靠近本古里安机场，提高了行政人员的流动性，而新的轻轨网络扩大了通勤范围，并增加了车站节点周围的零售客流量。

南部区复合年增长率 7.12% 反映了政府为实现经济活动多元化，远离拥挤的中心而做出的一致努力。贝尔谢巴附近的工业园区吸引了半导体分包商、可再生能源集成商和国防技术生产商。物流开发商收购 6 号高速公路沿线的大片土地，建设多客户配送园区，为经过阿什杜德港的国内和出口物流提供服务。较低的土地成本可以提高容积率，而市政税收优惠则可以增强项目的可行性。

佩塔提克瓦和拉马特甘等中央区郊区提供了具有成本效益的替代方案空间密集型使用者的替代品。搬迁非面向客户的职能部门的企业可受益于具有竞争力的租金，而且乘坐火车仍可在 20 分钟内到达特拉维夫中央商务区。该地区利用强大的电网和光纤连接，拥有最集中的边缘数据中心项目。

在政府部委、外交使团和学术机构的引领下，耶路撒冷的商业需求保持稳定。与医院和大学相连的生命科学孵化器刺激了对专业实验室办公空间的需求。遗产保护规则限制了新的供应，维持了占用者对现有优质资产的忠诚度。

海法周围的北部沿海节点见证了与港口私有化和铁路升级相关的增量吸收。近岸仓储和交叉转运设施可减少拥堵并实现 24 小时运营。投资者整合可再生能源微电网，以减轻电网不稳定并满足企业可持续发展

竞争格局

以色列商业房地产市场呈现出适度的集中度，Azrieli Group、Melisron 和 Gazit Globe 等老牌国内开发商利用深厚的土地储备和对监管的熟悉程度来确保黄金地段。这些公司追求办公、零售、物流和数据中心垂直领域的多元化，以平滑收入周期。通过国内房地产投资信托基金结构筹集资金可以降低融资成本，而战略处置则可以为新开发项目释放资金。

国际参与者与当地参与者合作，以应对分区流程和安全法规。全球服务提供商 CBRE、JLL、Cushman & Wakefield 和 Colliers 就跨境资本部署、投资组合管理和 ESG 合规性提供建议。合资企业将外国资本与实地执行专业知识相结合，减轻地缘政治和d 货币风险。

技术整合使领先的房东脱颖而出。智能建筑平台监控能源消耗、预测性维护和室内空气质量，提高租户满意度并降低运营费用。灵活工作空间运营商在优质塔楼中租赁连续楼层，为企业提供交钥匙周转空间。开发商试行模块化建筑，以减少建造时间和碳足迹。