斯堪的纳维亚商业房地产市场规模和份额

斯堪的纳维亚商业房地产市场分析

2025 年斯堪的纳维亚商业房地产市场规模为 638.8 亿美元，预计到 2030 年将达到 799.1 亿美元，复合年增长率为 4.58%。稳定增长反映了成熟的环境，机构投资者将投资组合转向节能建筑，而不是纯粹的收益驱动型资产。主权财富基金加速了这种倾斜，特别是在挪威政府养老基金全球 (GPFG) 承诺到 2050 年其非上市资产实现净零排放之后。随着欧洲央行在 2024 年降息 25 个基点，借贷成本保持稳定，而跨境资本仍在应对瑞典克朗的波动^{[1]欧洲中央银行，“欧元区银行利率t-Rate 统计数据：2025 年 4 月，”欧洲央行，ecb.europa.eu}。国家需求仍然锚定于瑞典以技术为中心的经济，但随着费马恩贝尔特连接线即将竣工，丹麦现在吸引了物流关注。办公楼仍占主导地位，但物流仓库的吸收速度创历史新高，厄勒海峡走廊周围的空置率处于最低水平。

斯堪的纳维亚商业房地产市场趋势和见解

老化的优质写字楼库存引发翻新第一波投资浪潮

20世纪80年代末建造的大型写字楼大楼需要进行能源改造，以满足严格的ESG标准。瑞典提议将利息扣除的安全港限额提高至 240 万美元，鼓励投资者为日常维护之外的深度翻修提供资金。 Skanska 在马尔默耗资 5510 万美元的 Regndroppen 项目说明了资本流向经过认证的低碳翻新项目。随着租户缩小规模但升级，更高规格的空间现在可以确保高额租金和更长的租约。非认证股票存在估值折扣风险，强化了两级写字楼市场。

Sovereign-Wealth-Backed 绿色建筑指令

GPFG 的目标是到 2030 年将碳强度降低 40%，已将其 43% 的产品组合与 1.5 °C 路径保持一致。丹麦也提高了标准，从 2025 年中期起将新建建筑的排放量限制在 7.1 千克二氧化碳当量/平方米/年，比之前的规定严格约 15%。当贷款人对绿色溢价进行定价时，将现场可再生能源和循环材料整合在一起的开发商可以释放资本成本优势。改造仍将发挥作用，但为 Swan 生态标签门槛设计的新建筑赢得了最明确的投资者支持。

瑞典的零售到最后一英里转换补贴

每家能源密集型公司的国家援助价值高达 220 万美元，抵消了电价飙升，并使城市物流计划在财务上可行。 REMA 1000 收购了 64 家前 ALDI 商店，预计每年将产生 1500 万美元的收益，这标志着零售足迹正在向温控中心转变。该激励措施将于 2025 年结束，随着开发商竞相开发项目，这将加速项目的推进获得更便宜的电力合同。

挪威的数据中心走廊激励措施

奥斯陆的绿色产业路线图为为数据中心供电的可再生能源提供了 600 亿挪威克朗（60 亿美元）的风险担保。 Bulk Infrastructure 的经常性收入在 2024 年第三季度增长了 160%，预计每年通过签署的超大规模交易实现 6000 万美元的收入。自然冷却和低碳水力发电可节省运营支出，从而吸引来自欧洲大陆的人工智能工作负载。然而，当地电网瓶颈可能会导致一些园区在 2027 年之后竣工。

丹麦 2025 年能源绩效监管成本通胀

更严格的 BR18 规则要求降低碳足迹和新的消防安全升级，从而扩大了对旧库存的改造预算。证书有效期为 10 年，但旧资产的所有者必须尽快进行改造，以避免租金降级。国际投资者还必须应对更长的许可周期，在现金流稳定之前延长持有期。

瑞典克朗波动抑制跨境资本

克朗交易价格比欧元公允价值低 10-15%，增加了对冲成本并侵蚀了杠杆回报。然而，国内买家可以从折扣中受益，并可以购买全球基金忽视的资产，从而导致本地与国外的定价差距^{[2]瑞典财政部，“利息扣除限制规则的变更”，瑞典政府办公室，government.se}。

细分分析

按物业类型：写字楼占有 38% 份额，物流增长最快

写字楼占比 38%到 2024 年，北欧商业房地产市场将迎来强劲增长，突显了斯德哥尔摩、哥本哈根和奥斯陆的总部大楼需求旺盛，吸引了坚持健康认证和可再生能源电力的租户的入住，租户为靠近公共交通和现场便利设施支付了溢价，从而保持了租金上涨，尽管高规格建筑的估值较高，而 B 级股票却受到上涨的影响。空置和改造费用。

物流资产复合年增长率为 4.90%，是所有物业类型中最快的到 2030 年，随着跨境电子商务和医药冷链需求的升级。厄勒海峡周围的空置率创历史新低，导致租金上涨和开发预租。 Nomeco 位于克厄的制药中心耗资 7500 万美元，凸显了专业存储如何创造防御性收入流。政府对铁路和轮渡升级的支持缩短了交付周期，进一步提高了使用率。相比之下，零售业继续重新调整；以杂货为主的中心仍保持防御性，但可自由支配的购物中心将多余的空间重新用于物流或医疗保健单位，支持逐步的供需重新平衡。

按商业模式：销售交易占 71%，但租金增长势头

2024 年销售交易占北欧商业房地产市场份额的 71%，证实了投资者对完全所有权的偏好，以实施定制的 ESG 升级。仅 GPFG 就持有 3150 亿美元的非上市房地产，凸显了其核心和增值收购的充足干粉。问题。国内养老基金同样从固定收益转向房地产，以对冲通货膨胀并确保长期现金流。

由于企业青睐轻资产战略，租赁导向型结构预计将以 5.10% 的复合年增长率增长，超过直接购买。售后回租可以在不影响运营控制的情况下释放资本，而灵活的租赁条款则可以适应员工的变动。数据中心等技术含量高的建筑越来越多地采用三网术语，将公用事业和维护风险转嫁给租户，从而提高房东的确定性。随着利率周期正常化，可预测的租金流看起来比波动的退出倍数更具吸引力，从而提振了对开放式核心基金和上市房地产投资信托等以收入为中心的工具的需求。

按最终用户：随着散户投资者加速，企业占需求的 59％

在总部整合的推动下，企业和中小企业在 2024 年创造了北欧商业房地产市场需求的 59％可再生能源的化和战略制造足迹。专业服务租户寻求健康认证的空间来吸引人才，迫使房东超越当地的绿色建筑规范。灵活办公室运营商还瞄准寻求短期、服务密集型合同的企业客户。

在数字交易应用程序和部分所有权结构的推动下，个人投资者将以 4.88% 的复合年增长率扩张。平台降低了最低门票金额，将供应链仓库和社区超市纳入散户投资者的投资组合中。 Prisma Properties 计划发行 1.15 亿美元的 IPO，将推出专注于折扣零售的投资组合，这表明人们对将稳定租金与通胀挂钩自动扶梯相结合的上市车辆有兴趣。高家庭储蓄和养老金改革提高了自愿缴款，进一步扩大了零售资本池。

地理分析

瑞典 remai得益于斯德哥尔摩作为地区金融核心的地位和强大的技术人才储备，该公司将在 2024 年占据北欧商业房地产市场 46% 的份额。在布鲁克菲尔德承诺斥资 100 亿美元在斯特兰奈斯建设一个 750 兆瓦的人工智能园区（该地区最大的单一数据中心计划）后，该国的吸引力进一步增强。然而克朗疲软使外国投标变得复杂，使国内机构成为城市写字楼和物流场地的主要买家。针对能源密集型行业的财政激励措施（每家企业上限为 220 万美元）可以保护仓库利润免受电价波动的影响，并有助于加速零售到最后一英里的转换。

丹麦增长最快，预计 2025 年至 2030 年间市场复合年增长率将达到 4.67%。Fehmarnbelt 固定线路到 2028 年竣工将缩短前往德国的旅行时间，加强哥本哈根作为 1 亿消费者的 24 小时门户的角色。最近的交易凸显了胃口：阿迈厄岛Strand 投资组合以 1.61 亿美元的价格出售给 Wihlborgs，即使在更严格的能源法规下也能验证主要沿海写字楼的定价^{[3]欧盟委员会，“Fehmarnbelt 固定链路 - 项目情况说明书”，交通运输总局，ec.europa.eu}。 BR18 升级提高了改造成本，但资本充足的基金通过以折扣价收购二级资产并将其重新定位以获得绿色认证来利用这一缺口。

挪威利用主权财富实力向整个北欧商业房地产市场输出 ESG 标准。 GPFG 到 2030 年碳强度降低 40% 的目标指导承保，有利于水力和海上风电资产。政府提供 60 亿美元风险担保支持绿色产业路线图，刺激对清洁技术制造工厂和高科技的需求密度数据中心。与油价相关的货币波动促使外国买家对冲风险，但国内实体接受克朗波动，从而以更高的收益率获得管道项目。

竞争格局

市场竞争依然温和，可持续性日益受到关注。 GPFG 和 Alecta 等领先机构投资者正在完善其收购策略，优先考虑经过认证的资产，同时积极资助净零开发项目。一个著名的例子是布鲁克菲尔德投资 100 亿美元在瑞典建设数据中心，这是北欧商业房地产市场最大的单一资产承诺。此举突显了跨境资本对高密度、清洁电力基础设施的日益青睐。

当地开发商将过时的办公室和郊区购物中心重新定位为混合用途集群。 Skanska 的 5500 万美元马尔默计划将翻新优先策略与绿色租赁相结合，将运营费用风险转嫁给租户。 Wihlborgs 依靠哥本哈根机场的溢出效应和电子商务流量扩大与水相关的投资组合。与此同时，大宗基础设施等新进入者在超大规模合同的支持下实现了 160% 的收入增长，对缺乏专业电力和光纤专业知识的现有企业构成了挑战。

货币变化创造了一个双速市场。国内养老金利用克朗疲软来购买折扣的瑞典塔楼，而外国核心基金则转向丹麦与欧元挂钩的环境以实现货币稳定。数字筹款平台将数千张小票集中到单一资产工具中，从而提高了 5000 万美元以下交易的执行速度，从而扩大了竞争。总体而言，ESG 差异化、获得廉价可再生能源以及资本市场敏捷性将赢家与落后者区分开来。