越南商业房地产市场规模和份额分析

越南商业房地产市场分析

2025 年越南商业房地产市场规模为 453.3 亿美元，预计复合年增长率为 8.04%，到 2030 年将达到 489.7 亿美元。资本健康流入，货币宽松环境和大型基础设施项目正在扩大办公室、物流、酒店、数据中心和混合用途资产的开发和投资渠道。自2025年初以来，商业银行已将贷款利率下调0.8个百分点，降低了开发商和买家的融资成本。与此同时，政府批准到 2030 年的 394 亿美元高速公路支出以及胡志明市 (HCMC) 和河内的地铁建设正在解锁以交通为导向的发展走廊。不断增长的边缘计算和数据本地化需求正在推动平阳建设耗资 15 亿美元、150 兆瓦的数据中心园区^{[1]越南国家银行，“2025 年货币政策报告”，越南国家银行，sbv.gov.vn}。洪水风险、建筑材料短缺和混合工作的采用削弱了前景，但随着机构投资者、企业、

越南商业房地产市场趋势和见解

机构资本涌入核心办公资产

2025 年第一季度，越南房地产行业的外国直接投资 (FDI) 同比增长 46%，达到 24 亿美元，主要流入胡志明市和河内的甲级写字楼，这些写字楼的月租金稳定在每平方米 55 美元。投资者青睐已竣工、与地铁相连的塔楼，这些塔楼已经拥有跨国租户，锁定可预测的现金流，同时避免建设成本波动。 2025 年 1 月注册金额 43.3 亿美元外国直接投资增长 48.6%，突显了对稳定的 CBD 物业的持续需求。

对甲级工业和物流园区的需求不断增长

越南 2023 年电子商务营业额达到 196 亿美元，推动了定制仓库、跨境履行中心和自动化工业园区的发展。耗资1.68亿美元的北江国际物流中心整合了20个工业区，为富士康和立讯精密提供服务。 2024 年第三季度，胡志明市的工业吸纳量达到 85 公顷，占据 89%，因为制造商开始转向隆安和巴地头顿^{[2]越南电子商务协会， “2024 年电子商务白皮书”，越南电子商务协会，vea.gov.vn}。

高速公路和地铁建设提升土地价值

耗资 67.5 亿美元的南北高速公路西线和 7.56 亿美元宁平至海防段的数十亿个项目体现了新走廊如何重新评估周边地块，胡志明市地铁 1 号线沿线的房地产价格在 2025 年第一季度上涨了 20%。 TOD 战略（其中 11 项计划于 2028 年推出）将车站周围的住宅、零售和办公功能结合起来，扩大了越南商业房地产市场。

旅游业反弹重振了 CBD 酒店的 RevPAR

2025 年 5 月，国际游客人数达到 153 万人次，前五个月的旅游收入达 15.4 亿美元。希尔顿将推出 14 家 Tru by Hilton 酒店，每晚价格接近 36 美元，表明对中端需求的信心。升级后的交通干线和签证便利化支撑了胡志明市和岘港的间夜增长。

持续的混合办公软化CBD写字楼吸纳量

随着企业合理布局，预计2025年写字楼净吸纳量可能降至50,000平方米，而一年前为88,000平方米。守德市和义安市等新兴中心的灵活工作中心不断涌现，减少了对优质中央商务区塔楼的需求。智能建筑改造和缩短租赁期限正在成为维持入住率的先决条件。

建筑成本通胀和劳动力短缺

2024 年底后，沙子、石头和填土成本飙升 30%，而清化面临 300 万立方米的材料短缺。 08/2025/TT-BXD通知增加58项技术规范，膨胀项目预算和延长的时间表。技术贸易赤字放大了工资压力，促使一些开发商推迟启动，直至供应链正常化。

细分分析

按物业类型：物流推动产业转型

写字楼在 2024 年仍占越南商业房地产市场份额的最大份额，达 34%，但物流资产登记最快到 2030 年，复合年增长率为 8.68%。机构基金将资金引入最后一英里枢纽、交叉转运和温控设施，而电子商务租户则锁定多年租约，以确保稀缺的 A 级供应。在盖梅港和龙城机场周围自由贸易区和免税集群的支持下，到本十年末，越南物流商业房地产市场规模预计将接近两位数数十亿美元。世邦魏理仕 (CBRE) 表示，胡志明市工业园区的入住率为 89%，推动了新园区的建设占地 3,833 公顷，面向绿色科技制造商。

零售资产占价值的中位数百分比，并受益于国际品牌和越南快速城市化的消费者基础。酒店、数据中心和综合用途开发项目属于“其他”类别，其中综合城镇（例如耗资 20 亿美元的 Can Gio 港区）展现了规模化机遇。希尔顿即将推出的 14 家酒店标志着长期住宿和中型旅行需求更加强劲。特朗普集团耗资 15 亿美元的兴安镇等综合用途总体规划融合了高尔夫、酒店和住宅部分，以获取多种收入来源。

按商业模式：租金在机构利益中增长势头

销售模式在 2024 年占据越南商业房地产市场 70% 的份额，反映了当地所有权文化和开发商对快速资本回收的偏好。然而，随着养老金的增加，租金预计复合年增长率为 8.84%。保险公司和主权投资者追逐稳定的现金收益率。随着售后回租、先建后租计划和机构 PRS 渠道的成熟，越南的商业房地产租赁市场规模可能会大幅增长。抵押贷款利率接近十年低点——银行提供起价 4.9% 的住房贷款，还允许家庭购买资产用于租赁目的

建租项目和专门的学生或外籍人士住房标志着投资者的成熟度不断提高。 Vinhomes 与 VTK 合作在大洋城内创建韩国社区租赁，凸显了传统公寓销售之外的细分市场。对于寻求运营灵活性而不占用资本的电子和服装制造商来说，企业对租赁物流和工业厂房的需求尤其强劲。

按最终用户：个人参与加速

企业和中小企业占 2024 年需求的 55%，充分利用了越南办公室、工厂和研发的商业房地产市场规模与外国直接投资制造业相关的中心。然而，随着可支配收入的增加和抵押贷款的普及使投资民主化，个人家庭的扩张速度最快，复合年增长率为 9.21%。较小的投资者倾向于在以交通为导向的地区购买店屋、分层办公室和小型仓库，以提供稳定的租金收益率。

“其他”类别中的政府机构、教育机构和非政府组织确保数据中心和培训设施等专业资产的基线吸收。数字游牧者涌入 Nghe 等二线城市 对共享居住和共享办公形式的需求不断扩大，模糊了住宅和商业的界限。投资者越来越多地筛选 ESG 认证和地铁邻近性，以确保长期流动性，这反映了越南商业房地产行业日趋成熟的零售投资者概况。

地理分析

HCMC 占据越南商业房地产的 48%由于其作为国家金融和贸易核心的作用，将在 2024 年进入市场。到 2025 年，地铁 1 号线和 3 号环路竣工，将把投资重新引导到守德和平阳等新兴副中心，从而缓解中央商务区的拥堵。耗资20亿美元的芹约国际转运港和邻近的物流区预计将加速南部走廊沿线的配送中心建设。 Vinhomes 耗资 100 亿美元、占地 10,400 公顷的 Cam Lam 新城区显示了对大规模乡镇格式的信心。

河内凭借政治行政职能和持续的外国直接投资排名第二。到 2027 年，星湖区有望建成一座 LEED 金级 23 层办公楼，从而增加首都的 A 级办公楼。计划中的通往胡志明市的高铁将收紧南北商业走廊，并支持新航站楼附近对多功能枢纽的需求。

利用深海港口的优势，海防预计到 2030 年将以 8.58% 的复合年增长率增长最快计划中的 6,300 公顷自由贸易区提供 30 年 10% 的企业税率^{[3]海防人民委员会，“关于 6,300 公顷自由贸易区的提案” 6,300 公顷自由贸易区”，海防人民委员会，haiphong.gov.vn}。一揽子特别政策旨在吸引区域物流总部和高价值制造业，体现迪拜式的自由贸易模式。平阳、岘港和巴地头顿构成了关键的增长节点，每个节点都受益于与机场、港口或数据中心集群的有针对性的基础设施连接。

竞争格局

越南商业房地产市场竞争温和且分层。 Vingroup 和 Vinhomes 等企业集团整合土地储备、建筑和物业管理争取黄金地段并交付涵盖住宅区、零售区和工业区的乡镇规模项目。凯德置地、吉宝置业、丰树集团等外国开发商注入了国际化的设计、可持续发展标准和资本纪律，提升了整体市场的专业度。最近的撤资——吉宝以 7250 万美元出售西贡中心三期 22.6% 的额外股权——反映出投资组合转向更高收益或更环保的资产。

随着当地合作伙伴提供土地和许可知识，而外国集团提供资金和技术专长，合资企业正在激增。数据中心专家与电信专业人士合作以满足边缘计算需求，而物流运营商则与工业园区开发商合作建立自动化履行中心。技术采用构成了一个关键战场：智能计量、租户应用程序和预测性维护平台使 A 级建筑脱颖而出，帮助业主获得跨国十蚂蚁以高价租金。

ESG 认证现在对于获得绿色贷款和吸引企业租户至关重要。 LEED 白金级 IPH 建筑和 EDGE 认证的工业厂房凸显了绿色溢价的不断增长，推动落后者实施改造计划。在酒店业，希尔顿和万豪等品牌追求轻资产特许经营模式，与国内业主合作快速扩张，同时限制资产负债表风险。随着连通性的改善和土地价值仍然引人注目，市场进入海防、平定、宣光等二级地区，标志着地理多元化的扩大。