公寓市场规模和份额

公寓市场分析

公寓市场规模到 2025 年为 67.2 亿美元，预计到 2030 年将达到 89.3 亿美元，2025-2030 年复合年增长率为 5.83%。尽管一些经济体的融资条件收紧，但强劲的城市移民、不断扩大的中产阶级以及持续的住房供应缺口继续吸引机构资本流向多户型资产。以租赁为主导的商业模式正在迅速扩张，因为它们提供可预测的收益率和通胀保护，对养老基金和主权财富工具有吸引力。政府资助经济适用房和简化项目审批的计划进一步增强了管道的可见性，而技术支持的设计和施工方法则帮助开发商控制成本并通过智能家居功能实现差异化产品。这些力量共同加强了长期扩张

全球公寓市场趋势和见解

城市化和对高密度需求的不断增长全球大都市的住房预计在 2023 年至 2035 年间城市人口将增加 22%，其中东南亚和非洲的增长最快。拥挤的土地市场和昂贵的基础设施使市政政策倾向于垂直建设，以最大限度地利用有限的地块。高层公寓支持以交通为导向的发展目标并降低人均排放量，符合可持续发展要求。各国政府认为这种类型对于遏制非正规住区扩张和保持经济生产力至关重要。即使在周期性放缓期间，这种结构性迁移顺风也能支撑弹性吸收水平^{[1]Sara Colangelo，“2025 年城市发展展望”，世界银行，worldbank.org}。

不断增长的中产阶级人口正在推动对中端市场公寓的需求

新兴经济体可支配收入的增加推动家庭进入正式所有权阶段，特别是在印度，住宅房地产吸引了超过一半的印度人2024 年私募股权资金流入。买家优先考虑将负担能力与生活设施融为一体的中等价位单位，迫使开发商重新调整产品组合，摆脱纯粹的豪华库存。在巴西，尽管整体贷款放缓，但 2024 年政府支持的 FGTS 抵押贷款总额达 16.9 亿美元，凸显了对可实现住房的持续需求。优化单位面积同时保留社区设施的公寓形式抓住了这一不断扩大的人口。

投资者对租赁公寓有很高的兴趣，因为它是稳定的创收资产等

随着股票和债券波动加剧，机构对租赁住房的配置大幅攀升，2023 年交付了 25,000 套建租住房，相当于 75 亿美元的支出。投资组合经理看重稳定的租金，随着通货膨胀而重新定价，而专业的管理平台则可以提高运营效率。仅 Blackstone 就指定了 10 亿美元用于新计划，这表明人们对租赁需求的弹性充满信心。即使债务成本上升，该模型的可预测现金流状况也能保障开发管道，为公寓市场提供稳定^{[2]Karen Smith，“2023 年建房出租竣工”，国家多户住房委员会， nmhc.org}.

政府住房计划支持经济适用房和中等收入公寓供应

政策制定者部署了蚂蚁金服、循环基金和分区放宽，以加速多户住宅的开工。美国住房加速器基金将资金引导至混合收入项目，蒙哥马利县的一项 1 亿美元计划通过高收入居民支付的交叉补贴来补贴低收入租户的租金。加拿大住房设计目录获得 882 万美元的支持，对联排住宅和四层住宅计划进行标准化，以降低设计成本。此类举措降低了开发经济学风险，缩短了审批周期，增加了公寓市场渠道的深度^{[3]Tom Wolf，“2025 年住房供应行动计划”，美国住房和城市发展部， hud.gov}.

高昂的土地和建筑成本正在提高主要城市的单位价格

2023年材料价格上涨4.9%，并且由于地缘政治摩擦和气候引发的供应冲击，材料价格继续小幅上涨。劳动力短缺导致工资上涨，因为 42% 的建筑劳动力已经在为住宅建筑提供服务，导致项目进度紧张。核心都市的昂贵地块迫使开发商缩小单位面积或转向次要地点，有时会危及项目的可行性。保险费上涨进一步挤压利润，促使风险分担模式和替代建筑材料以保持负担能力。这些压力抑制了一线城市的近期推出。

特定国家的监管限制和外资所有权限制

加拿大将外国买家禁令延长至 2027 年，澳大利亚从 2025 年 4 月开始暂停海外购买二手房两年。德克萨斯州实施了 SB 17，增加了经纪人和开发商的所有权审查义务。这种限制限制了高端市场的买家群体，并使历来依赖国际预售的豪华大厦的融资变得复杂。随着尽职调查工作流程和报告系统的扩展，合规成本也会上升。虽然这些政策旨在提高国内负担能力，但它们可能会抑制流动性，并对受影响地区的公寓市场造成压力。

细分市场分析

按业务模式：租金动量增益规模

尽管到 2024 年，销售交易占据了公寓市场 62.3% 的份额，但租赁业务仍在迅速扩张。随着千禧一代推迟拥有房产以及空巢老人释放房屋净值以缩小规模，对灵活居住的需求上升。公寓市场的租赁部门受益于专业管理、综合设施和可预测的维护，这些元素与以生活方式为导向的租户产生共鸣。以 Blackstone 为代表的机构投资者将大量资金池部署到建租资产中，因为稳定的收益率与长期负债相一致。

建租库存接近 350,000 套，尽管面临宏观阻力，管道指标仍保持健康。开发商利用批量采购材料和模块化技术来加速交付。单户租赁社区比传统的多户住宅价格更高，因为它们提供私人庭院和郊区环境。这些功能可维持更高的 r保留率，增强现金流，从而反馈到进一步的收购中。这一趋势加深了公寓行业的流动性，并提高了物业管理标准的复杂性。

按价格区间划分：奢侈品增长超过经济适用房领先

在补贴和宽松的分区规则的帮助下，经济适用房项目在 2024 年保留了公寓市场规模的 49.5% 份额。然而，在财富创造和资本外逃到有形资产的推动下，到 2030 年，奢侈品牌的年复合增长率将达到 6.51%。高净值买家倾向于品牌住宅，这些住宅提供礼宾服务、健康和联合办公设施。开发商将先进的能源系统和亲生物设计相结合，以证明溢价的合理性，同时满足全球投资者寻求的 ESG 要求。

迪拜说明了这种分裂：2024 年高档住宅价格上涨了 20%，平均收益率达到 6.7%。在其他地方，亚洲门户城市吸引着ct 离岸基金寻求货币多元化和生活方式安全网。即使在可承受的范围内，不断上涨的材料成本也会鼓励更多的微型单元的采用。平衡空间效率与公共资源的产品保持成交量领先地位，确保公寓市场继续满足不同收入阶层的需求。

按销售模式：初次推出挑战次要主导地位

二次转售仍占交易量的 57.2%，反映了成熟都市中遗留库存的深度。然而，随着消费者青睐现代设计、能源效率和定制布局，初级开发项目的复合年增长率为 6.84%。联排别墅目前占美国新屋开工量的近 20%，对那些想要降低密度而又不牺牲城市交通的买家来说很有吸引力。建筑商还采取降低抵押贷款利率等激励措施来吸引犹豫不决的购物者。

2024 年中期新房库存达到 494,000 套，相当于l 8.5个月的供应量有助于缓解紧张的市场。在借贷成本下降和建筑商信心改善后，2024 年 7 月采购合同上涨 10.6%。数字销售平台、虚拟参观和现场模块化工厂压缩了销售周期和交接时间。这些效率支撑了公寓市场主要部分的增长轨迹。

地理分析

亚太地区在公寓市场中保持着 46.7% 的份额，这得益于中国、印度和东南亚快速城市化和不断壮大的中产阶级。基础设施升级和有利的人口结构支持中端市场和高端产品的弹性吸收。得益于提高产权透明度的监管改革，2024 年仅印度就吸引了全球 50% 以上的私募股权住房流量。投资者继续追逐日本多户家庭由于借贷成本较低和核心病房空置率接近于零，库存充足，而澳大利亚的住房短缺仍然是开发商的结构性推动因素。

由于经济多元化计划提高了住宅需求，中东和非洲的复合年增长率最快，到 2030 年将达到 7.04%。在 FIFA 2030 和 EXPO 2030 等大型活动的支持下，沙特阿拉伯预计到 2029 年房地产价值将达到 1016.2 亿美元。迪拜 2024 年的住宅价格将上涨 20%，租金将上涨 19%，这说明了税收优惠和全球连通性的磁石效应。阿联酋拥有价值超过 1000 亿美元的活跃住房和酒店项目。机器人辅助施工和人工智能驱动的项目控制正在缩短施工时间，使该地区成为先进技术的试验台。

在货币宽松政策将平均抵押贷款利率推至 2025 年初至 3.32% 后，欧洲正在反弹，带动了 2022 年以来最高的季度住宅投资，达到 97.9 亿美元。德国期待公寓受益于出租物业慷慨的折旧补贴，到 2025 年价格将上涨 5-6%。有限的供应和更严格的能源法规使空置率保持在较低水平，从而促进了门户城市的租金增长。北美显示出复杂的信号：买家需求仍然很高，但负担能力挑战和外国买家限制限制了一些州的交易速度。尽管如此，核心城市中心的租赁存量依然供不应求，使入住率高于长期平均水平。

竞争格局

公寓市场呈现适度分散的特点，国家龙头企业主导本地市场份额，而机构投资者则巩固专业领域。在北美，Lennar, D.R.在可扩展的土地管道和综合抵押贷款部门的支持下，霍顿和普尔特集团保持了较高的成交量。亚太地区拥有伊玛尔地产、万科地产等巨头e 和新鸿基地产利用混合用途总体规划来获取交叉销售协同效应。

战略合并在 2024 年加速。黑石同意以 100 亿美元收购 Apartment Income REIT，在供应紧张的市场中新增 76 个社区。 Sekisui House 斥资 49 亿美元收购 MDC Holdings，这是日本有记录以来最大的海外住宅建筑商交易，凸显了外国对美国需求驱动因素的兴趣。家得宝 (Home Depot) 以 182.5 亿美元收购 SRS Distribution，将其支持承包商的业务范围扩大到屋顶和外部材料，从而更深入地融入住房价值链。

技术采用现在是一个核心战场。 CoStar 以 16 亿美元收购 Matterport，集成了 3D 数字孪生和人工智能驱动的分析，可增强营销转化和产品组合诊断。开发人员试用机器人技术、模块化面板和数字许可工作流程，以缩短周期时间并遏制成本超支。可持续发展证书，通过 embo 衡量死亡碳和运营强度，日益影响资本配置，推动落后运营商升级遗留资产或风险价值侵蚀。提供智能、绿色和服务丰富的社区的市场参与者最有能力抓住公寓市场的下一个增长阶段。