印度尼西亚住宅房地产市场规模和份额分析

印度尼西亚住宅房地产市场分析

2025 年印度尼西亚住宅房地产市场规模为 478.6 亿美元，预计到 2030 年将攀升至 518.2 亿美元，复合年增长率为 4.71%。稳定的城市移民、政府的三百万套住房计划以及对自住住房的持续需求支撑着印度尼西亚房地产市场的增长前景。郊区乡镇现在吸收了大部分新增供应，缓解了核心城市的拥堵，同时刺激了周边地区的建筑活动。印度尼西亚银行的利率减免，加上 OJK 许可的金融科技抵押贷款机构不断扩大，降低了收购成本并扩大了消费者范围。开发商正在将资金重新分配给以交通为导向的综合乡镇项目，这些项目结合了住房、零售和公共设施，以抓住下一阶段的需求。

印度尼西亚住宅房地产市场趋势和见解

政府支持的一二线城市综合乡镇总体规划扩大住宅供应

公共工程部在 2025 年为战略基础设施投入 29.57 万亿印尼盾的预算，将资源注入公私乡镇平台，从而降低土地服务成本并结束估计在 2025 年的全国积压工作。 9.9百万套住宅^{[1]Basuki Hadimuljono，“2025 年战略基础设施预算分配”，公共工程和住房部，pu.go.id}。国有企业为道路和公用事业提供资金，而私人开发商则提供住房，从而实现规模经济并加快印尼房地产市场的吸收。二线城市的优势尤其明显，因为土地仍然可以负担得起，使得建筑商能够推出符合社会住房目标的混合收入社区，但仍能赚取商业利润。总体规划设计还加强了抗灾能力和环境标准，这些标准正在被采用作为银行融资的基准标准。随着这些项目的成熟，买家将受益于有凝聚力的设施和更清晰的产权，缩短决策周期并维持印度尼西亚房地产市场的增量增长。

Jabodetabek 交通导向型开发项目的扩张，带动中产阶级公寓建设

雅加达捷运线打算在其第一条线路上增加约 50,000 个住宅单元，将空间权货币化并深化客流量^{[2]William Sabandar，“公交导向发展总体规划 MRT 雅加达 1 号线”，MRT 雅加达，mrtjakarta.co.id}。到 2024 年，在新车站 500 米半径内建造的公寓价格将上涨高达 10%，这证实了通勤者支付通行费的意愿。设计规则要求至少30%的建筑面积用于住房，并针对不同收入阶层实行分配额，确保包容性分配。开发商将项目分期与铁路建设相结合，确保尽早预售并降低持有成本。交通运输部门已开始复制与通勤铁路运营商 PT KAI 合作的模型表明，印度尼西亚房地产市场将在未来十年日益转向垂直的、与铁路相连的业态。

OJK 批准的数字抵押平台的快速采用

到 2024 年 10 月，已有 97 家金融科技贷款机构持有 OJK 许可证，加快了贷款审批速度，并吸引了缺乏传统工资单或抵押品的首次购房者。自动信用评分将处理时间从几周缩短到几个小时，而文档数字化则消除了对分支机构的访问。开发商将这些门户网站直接集成到销售画廊中，当场支付首付款并加快单位周转速度。竞争压力已将利差较银行基准压缩了 20-40 个基点，从而降低了总借贷成本。随着采用范围的扩大，印度尼西亚房地产市场获得了更深层次的最终用户群，特别是在银行渗透率落后于全国平均水平的二线城市。

工业走廊中的千禧年家庭形成

加拉旺和勿加泗是印度尼西亚最大的连续工业区，雇用了数千名平均年龄在 35 岁以下的技术工人。靠近工厂减少了通勤时间，并促进了居住在工作地点附近的偏好，推动了 Summarecon Agung 等蓝筹开发商推出城镇。高速公路升级——最近是吉比通-西林辛收费走廊——提高了物流效率，提高了最低工资，增强了购买力。住房类型涵盖从入门级有地住宅到中层公寓，让年轻家庭无需搬到雅加达即可沿着房产阶梯发展。这一人口浪潮正在将曾经的宿舍城镇转变为自给自足的城市节点，将印度尼西亚房地产市场扩大到其历史核心之外。

冗长的土地所有权和 PBG 许可延迟

尽管 2025 年的改革将补贴单位的标准审批时间压缩到仅需四个小时，但在许多地区，零散的地籍记录仍然需要手动核对。开发商通常会在开工前保留土地数年，从而占用了资金和资金d 抬高最终定价。土地银行机构的成立是为了集中土地用于社会住房，但有限的人员配备减缓了收购速度，导致计划目标与实地交付之间不匹配。长期许可证尤其会损害利润微薄的负担得起的项目；当时间表延长时，建筑商转向高端产品，从而降低了供应弹性并抑制了印度尼西亚房地产市场的增长。

与镍驱动的水泥和钢材价格相关的建筑材料通胀

印度尼西亚对原矿石出口的禁令刺激了国内冶炼厂投资，但扰乱了熟料、螺纹钢和相关投入品的区域供应链。全国水泥产能达到1.181亿吨，而利用率却低迷至近54%，导致物流失衡，导致运费上涨。柴油补贴的削减进一步增加了压力，特别是对于依赖海上运输的偏远岛屿项目。开发商要么承受利润压缩或者将成本转嫁给买家，这种选择可以冷却价格敏感细分市场的预售。这些不利因素总共使印度尼西亚房地产市场的复合年增长率较基准下降了 70 个基点。

细分分析

按房产类型划分：公寓需求加快，别墅保持主导地位

2024 年，别墅和有地住宅占据印度尼西亚房地产市场 65% 的份额，反映了私人文化偏好土地所有权和更大的家庭布局。然而，在交通导向项目和城市土地供应萎缩的推动下，公寓子行业的复合年增长率为 4.90%，超过了整体增长。 2024 年，雅加达优质公寓的平均价格为每平方米 5,770 万印尼盾，仍低于香港或新加坡的基准，从而保留了资本收益的上涨空间。开发商将联合办公空间、屋顶花园和数字礼宾服务结合起来，以吸引年轻的专业人​​士和外籍人士s，提高入住率并将租金收益率稳定在8%左右。许多地区城市现在都以绿色建筑合规性为建筑高度许可的条件，刺激了节能外墙和智能家居系统的采用，进一步区分垂直产品。

针对独立住宅的土地激励措施并没有阻止高层建筑的发展势头。政府对 50 亿印尼盾以下单位的增值税减免降低了进入成本并减少了未售出的库存。将通勤铁路延伸线整合到郊区，缩短了前往中央商务区的旅行时间，使得中层街区甚至在雅加达外环之外也可行。因此，预计到 2030 年，公寓将使印尼垂直居住房地产市场规模每年增长 4.90%，逐渐重新平衡长期以地面形式为主的行业。

按价格区间：政策顺风推动经济适用房库存

中端市场住宅（价格在 5 亿印尼盾至 20 亿印尼盾之间）占 46%到 2024 年，印度尼西亚房地产市场规模将达到一半。白领收入的增加，加上金融科技贷款机构灵活的首付计划，将维持这一类别的吸收。相反，随着财政激励措施延续到 2025 年 12 月，经济适用房的复合年增长率预计将达到 4.85%，爪哇岛的上限为 1.66 亿印尼盾，巴布亚岛的上限为 2.4 亿印尼盾。买家可享受 100% 的增值税减免和 BPHTB 豁免，有效购买成本可降低高达 13%，从而缩短拥有住房所需的储蓄期限^{[3]Sri Mulyani Indrawati，“关于住房增值税激励措施的第 13/2025 号法规”，财政部， kemenkeu.go.id}。

外国投资规则规定购买公寓的最低支出为 30 亿印尼盾，购买有地住宅的最低支出为 50 亿印尼盾，这自然会引导海外买家转向更高层次的买家，从而导致大众市场主要是国内的。然而，卡塔尔和阿联酋对社会住房企业的数十亿美元承诺拓宽了融资渠道，使开发商能够扩大生产规模并获得材料的批量折扣。补贴抵押贷款的固定利率为 5%，首付支持高达 1,000 万印尼盾，进一步压缩了准入门槛。这些机制共同拓宽了首次购房者的渠道，并为印度尼西亚房地产市场的长期扩张奠定了基础。

按业务模式划分：随着生活方式的转变，租赁占据主导地位

2024 年销售交易占交易量的 85%，凸显了印度尼西亚的所有权文化以及房地产作为对冲通胀的作用。尽管如此，随着城市流动性的增加和企业租户人数的增加，预计到 2030 年，租赁市场将以 4.99% 的复合年增长率增长。南雅加达的平均总收益率徘徊在 8% 左右，吸引投资者采用买房出租的模式。政府的第二家园签证允许外国人凭 128,000 美元银行存款证明居住十年，鼓励外籍人士签署更长的租约并稳定服务式公寓的入住率。

机构平台正在兴起，以专业化租赁业务，提供集中维护、数字支付门户和捆绑保险。这些效率通过削减运营费用来提高净收益。共享居住品牌也在扩大规模，瞄准数字游民和年轻专业人士，他们更看重灵活的条款而不是面积。随着远程工作的持续，巴淡岛和望加锡等较小的二线城市的带家具租金有所上升，将需求扩展到传统热点之外，并扩大了印度尼西亚房地产市场。

按销售方式：主要推出加速税收减免

受益于成熟的基础设施和感知价值确定性，二级交易在 2024 年保留了 62% 的份额。然而p随着开发商加快建设以获得临时增值税豁免资格，新推出的项目预计将以 4.95% 的复合年增长率增长。售价为 5 亿印尼盾的新建单位可节省 7,140 万印尼盾的增值税，这是一个引人注目的营销手段，可以缩短销售周期。银行和金融科技贷款机构预先批准特定项目的买家配额，从而在启动活动期间实现无现金预订。

开发商预先提供学校、诊所和班车服务等便利设施，以快速确保入住并满足政府社会住房分配的里程碑。 2024 年 10 月至 2025 年 1 月期间，KPR 补贴计划下的现货库存超过 8,400 套，显示出对立即移交的重新关注。预计竣工率的加速将使印度尼西亚新建住宅的房地产市场规模每年增长近 5%，从而逐渐使该国更接近其住房积压目标。

地理分析

在成熟的交通网络和农村移民持续涌入的推动下，爪哇仍然是主要的增长引擎，到 2024 年将占印度尼西亚房地产市场份额的 38%。已竣工的 Cimanggis-Cibitung 收费公路整合了外环网络，缩短了货运时间，并推动住宅区向卫星区扩张。然而，雅加达北部海岸的长期洪水造成每年 2 万亿印尼盾的经济损失，促使规划者将新项目转向内陆。由雅加达捷运带头的爪哇岛采用铁路连接住房，体现了基础设施如何影响印度尼西亚房地产市场的资本配置。

加里曼丹到 2030 年的复合年增长率为 5.04%，这得益于 Nusantara 资本建设，该项目在第一阶段投资中筹集了 51.35 万亿印尼盾，并引发了地区水泥销售激增 18.8%。政府目标是到 2024 年人口达到 50 万，这将产生对住房、办公场所的迫切需求CES和市政设施。融资分割——53.5%的国家资金和46.5%的私人合作伙伴——降低了大宗土地的风险并让贷款人放心。先行者获得了长期的土地使用权，随着支持机场、港口和可再生能源电网的上线，自己定位为复合收益。

苏门答腊岛和东部岛屿受益于优先考虑港口、经济特区和旅游集群的 RPJMN 2025-2029 蓝图。巴淡岛的 Nongsa 数字园区计划在 166 公顷的土地上投资 39.9 万亿印尼盾，刺激对综合用途项目和高规格物流空间的需求。望加锡占地 150 公顷的平衡中心公园也展现了类似的雄心，为这座历史上依赖有机扩张的城市引入结构化的城市规划。这些发展使印度尼西亚房地产市场多样化，将机会分配到爪哇以外的地区，并增强了抵御局部冲击的能力。

竞争格局

印度尼西亚房地产市场竞争温和，Ciputra Development、Sinar Mas Land 和 Agung Podomoro Land 等大品牌开发商利用从爪哇到加里曼丹的乡镇管道。他们的资产负债表和土地储备允许根据宏观条件分阶段释放，从而平滑收入。中层建筑商专注于利基市场——巴厘岛的豪华度假村或印度尼西亚的工业住宅。卡拉旺——国有企业和私营运营商之间在交通导向项目中的战略联盟体现了风险分担和综合资产管理的趋势。实施建筑信息模型和精密联锁砖系统的开发商表示，施工时间缩短了 20%，Qa 强调，在追求与交付里程碑相关的政府激励措施时，这一优势越来越受到欢迎。tar 和阿联酋对社会住房运动的承诺。这些投资者寻求将土地所有权与经过验证的执行能力结合起来的合资企业，为印度尼西亚房地产市场注入新的流动性。

监管协调同样至关重要。将经济适用房比例、可持续建筑认证和当地就业要求融入设计的公司可以获得更快的许可和税收优惠。相反，避开分区限制的项目（例如 PIK-2 填海工程的早期阶段）将面临社区的抵制和潜在的罚款。因此，竞争优势取决于商业回报与政策遵守之间的平衡，随着当局监控整个印度尼西亚房地产市场的环境、社会和治理绩效，这种动态可能会加剧。