沙特阿拉伯写字楼房地产市场规模和份额分析
沙特阿拉伯写字楼房地产市场分析
2024 年沙特阿拉伯写字楼房地产市场规模为 353.2 亿美元，预计到 2030 年将达到 556.3 亿美元，复合年增长率为 7.8%。这一增长反映了“2030 年愿景”政策，要求跨国公司将地区总部设在沙特，这大大提高了对优质工作空间的需求。不断增长的税收优惠、大规模公共支出和快速基础设施升级正在增强租赁需求，而等级升级、可持续发展要求和智能建筑改造正在塑造投资策略。由主权财富基金支持的开发商正在进入这一领域，财力雄厚，竞争加剧。尽管有新的供应，利雅得和吉达的顶级空间租金仍然坚挺，因为搬迁灵活性和长期租赁承诺缓解了空置风险。与此同时，高h 建筑成本、特定走廊潜在的供应过剩以及混合工作的不确定性需要严格的项目分期。
主要报告要点
- 按建筑等级划分，A 级办公楼在 2024 年占沙特阿拉伯办公房地产市场份额的 47.9%；预计到 2030 年，甲级写字楼的复合年增长率将达到 8.31%。
- 按交易类型划分，到 2024 年，租赁领域将占沙特阿拉伯写字楼房地产市场规模的 80.3%，而到 2030 年，销售的复合年增长率将达到最高，预计为 8.55%。
- 按最终用途计算，银行、金融服务和保险将占 2024 年沙特阿拉伯写字楼房地产市场规模的 31.1%。 2024；到 2030 年，咨询和专业服务将以 8.71% 的复合年增长率增长。
- 按城市划分，利雅得将在 2024 年占据沙特阿拉伯写字楼房地产市场份额的 51.1%，而达曼都市区到 2030 年将以 9.09% 的复合年增长率增长。
沙特阿拉伯写字楼房地产市场趋势和见解
驱动因素影响分析
| 2030 年愿景多元化议程下跨国公司的需求不断增长 | +2.1% | 全国，集中在利雅得和吉达 | 中期（2-4 年） |
| 政府主导的利雅得和吉达大型项目正在创建新的办公中心 | +1.8% | 利雅得和吉达大都市区 | 长期（≥ 4 年） |
| 金融服务、技术和专业领域的强劲增长正在推动写字楼租赁 | +1.5% | 全国，利雅得和 KAFD 集中 | 短期（≤ 2 年） |
| 城市基础设施扩张正在改善连通性和办公走廊吸引力 | +1.2% | 全国，优先考虑主要城市 | 长期（≥4年） |
| 对具有可持续性和智能功能的甲级办公空间的偏好增加 | +0.9% | 全国，由利雅得和吉达主导 | 中期（2-4 年） |
| 资料来源： | |||
《2030 年愿景》下跨国公司的需求不断增长
区域总部计划授予 30 年零税地位，因此到 2024 年初，已有 350 多家全球公司获得了地区总部许可证。每个许可证至少有 15 名高级员工和决策权两个中东和北非市场，确保员工人数粘性增长。亚马逊和微软等科技巨头早早加入，增强了投资者信心。随着甲级塔楼的容量收紧，后来进入者探索二级走廊或接受新兴地区的较长租约。尽管企业的涌入正在维持沙特阿拉伯写字楼房地产市场混合工作在其他地方取得进展[1]Aisha Al-Mahdi，“2030 年愿景进步与 2025 年多元化指标”，愿景2030 秘书处，vision2030.gov.sa。
利雅得和吉达政府主导的大型项目创建新的办公中心
耗资 500 亿美元的利雅得新 Murabba 项目和耗资 125 亿美元的吉达中央计划等项目正在增加整个商业区，其时间安排与 2030 年世博会和2034 年世界杯。 Diriyah Gate 和 NEOM 的 Oxagon 深化了地理多元化和行业集群。这些开发项目分散了传统需求，迫使租户将位置与人才库和交通联系相匹配。该管道扩大了总库存，同时也创建了捍卫溢价租金的体验中心。成功的分阶段实施将取决于基础设施的准备情况和十个ant pre-commitments[2]Faisal Al-Ibrahim，“新 Murabba 总体规划概述”，国际贸易管理局 (ITA)，trade.gov。
金融、技术和专业服务
2025 年 3 月，沙特信贷同比增长 16.26%，达到 8272 亿美元，其中房地产贷款增长 40.5%。金融科技公司在沙盒监管下蓬勃发展，刺激了对更小型、技术就绪的地板的需求。安永在 KAFD 开设了占地 11,691 平方米的中东和北非总部，与其他专业顾问一道，随着 2030 年愿景加速转型项目。普华永道的临时咨询禁令为竞争对手和当地专家释放了股份，刺激了进一步的租赁。房东现在升级连通性、协作区域和 ESG 凭证，以吸引这些高增长的租户。
对甲级空间的偏好增加可持续性和智能功能
KAFD 的 94 座塔楼获得了 LEED 白金级认证，为绿色认证树立了基准。福布斯国际大厦已获得零碳认证，采用 100% 氢能和太阳能清洁能源。沙特建筑规范 2024 强制实施节能，促进改造并提高过时库存的壁垒。企业 ESG 目标促使业主安装物联网建筑管理系统和可再生能源。因此，A 级和较低级别之间的租金差距正在扩大，除非进行现代化改造，否则二级资产将面临快速过时的风险[3]Sarah Al-Suhaimi, “2024 年阿卜杜拉国王金融区可持续发展报告”, KAFD DMC，kafd.sa。
约束影响分析
| 影响项目可行性的高建设和装修成本 | -1.4% | 全国范围内，主要城市尤为严重 | 短期（≤ 2 年） |
| 某些办公区供应过剩风险对租金造成下行压力 | -0.8% | 利雅得和吉达特定地区 | 中期（2-4 年） |
| 监管审批时间表和土地征用综合体延迟交付 | -0.6% | 全国，因城市而异 | 中期（2-4年） |
| 资料来源： | |||
高昂的建设和装修成本影响项目可行性
耗资 1.5 万亿美元的国家项目管道对劳动力和材料造成压力，导致建设成本高于海湾平均水平。进口投入使开发商面临货运延误和货币波动的风险，而地缘政治摩擦则扩大了采购缓冲。技术贸易短缺增加了工资支出并减缓了工地进度。 2025 年 4 月推出的 5% 房地产交易税增加了融资摩擦。尽管2024年部分大宗商品价格有所回落，但供需之间的结构性缺口依然存在，挤压了投机利润。
某些办公区的供应过剩风险造成租金压力
新 Murabba、KAFD 阶段和私人塔楼的同时交付可能会在十年后超过利雅得的有机吸收。政府支持的股票可能并不总是反映市场驱动的需求，而低于预期的跨国扩张将加剧空缺。租户从旧塔楼迁往更智能的建筑可能会导致二手房出租不足，从而降低城市平均租金。如果出现周期性暂停，预租有限的开发商将面临更高的违约和再融资风险。警惕的分期和灵活的楼板设计仍然至关重要。
细分分析
按建筑等级：优质物业推动领导地位
甲级写字楼到 2024 年控制着沙特阿拉伯写字楼房地产市场的 47.9%，预计该群体的复合年增长率将达到 8.31% 2030. 阿卜杜拉国王金融区ct 展示了绿色证书如何支撑这一结果，因为 LEED 认证的资产实现了更强劲的租赁。福布斯国际大厦通过瞄准零碳地位来提高技术地位。开发商对 B 级库存进行改造以追逐类似的租金，而 C 级库存则面临着转换为其他用途的可能性。这些趋势提升了沙特阿拉伯写字楼房地产市场规模，并加深了不同等级之间的分歧。
租户对物联网集成、可再生能源采购和健康设施的期望正在重塑设计概要。沙特建筑规范 2024 纳入了能源效率，加速了对高级材料和智能系统的需求。随着跨国公司在地区总部制度下扩大员工数量，他们青睐提供可靠数字基础设施和 ESG 合规性的现代化塔楼。这种动态使得优质房东能够锁定更长的租约并转嫁更高的运营成本。低等级建筑可能面临租金折扣的风险，除非它们提供大量资金
按交易类型：租赁主导地位持续
2024 年，租赁占沙特阿拉伯写字楼房地产市场规模的 80.3%，复合年增长率展望为 8.55%。国际公司选择租赁来在 2026 年 1 月外资所有权改革之前保持灵活性。政府机构还签署多年租约，为投资者稳定现金流。 2024 年，吉达甲级写字楼租金上涨 15%，达到每平方米 320 美元，反映出供应紧张和装修标准不断提高。销售仍然是当地投资者和主权财富部门追求的利基市场。
灵活的租赁条款允许租户随着项目的增加或减少而扩大空间。开发商采用核心和外壳的交接方式来缩短装修间隔，这对科技和咨询业者很有吸引力。对处置征收 5% 的交易税促使企业倾向于租赁而不是购买。 REIT 结构为有利于稳定股息的机构提供间接所有权风险识别流超过操作控制。这些因素巩固了整个沙特阿拉伯办公房地产市场的租赁主导地位。
按最终用途：金融服务领先，咨询加速
在信贷扩张和金融中心雄心的推动下，银行、金融服务和保险在 2024 年占据沙特阿拉伯办公房地产市场 31.1% 的份额。然而，由于强劲的咨询需求，咨询和专业服务预计复合年增长率最快为 8.71%。普华永道咨询服务的中断打开了市场空白，竞争对手和本土企业竞相填补。科技企业也在国家数字化授权下进行扩张。
金融机构需要靠近监管机构，并且更喜欢能够体现可信度的地标性甲级塔楼。专业顾问寻求协作布局和高带宽连接来举办混合研讨会。金融科技初创公司在孵化器集群中寻找更小、更灵活的单位。律师事务所扩大足迹处理与地区总部许可相关的复杂外国投资备案。这种多样化的最终用户组合支持沙特阿拉伯办公房地产市场多个细分市场的吸收。
地理分析
利雅得在 2024 年控制了沙特阿拉伯办公房地产市场的 51.1%，反映了政治中心地位、大型项目投资和总部集群。新 Murabba、KAFD 扩建和地铁正在扩大 CBD 的足迹。优质空置率较低，租金不断上涨，但从 2026 年开始的大规模供应浪潮可能会考验平衡。该市的机场和铁路项目加强了跨境一体化，保持了长期吸引力。
吉达仍然是海上和商业门户。耗资125亿美元的吉达中心项目和吉达塔的复工注入信心。宗教旅游业的增长和放宽的外资所有权规则可以吸引占领者利雅得的价格。随着新的海滨办公室设定基准，甲级和低级之间的租金差距正在缩小。开发商着眼于将酒店与企业套房融为一体的混合用途业态。
随着石化、物流和公共部门机构增加区域基地，达曼都市区的复合年增长率最快，达到 9.09%。靠近沙特阿美公司、工业港口和管道基础设施，可确保稳定的租赁。麦地那、艾卜哈和塔布克等二线城市通过知识经济城和阿尔瓦迪项目崛起，提供了具有成本效益的替代方案，尽管服务生态系统较薄弱。这些地点使沙特阿拉伯办公房地产行业多元化，并降低地理集中风险。
竞争格局
政府支持的实体、私人开发商和全球服务提供商创建了一个分层领域。 ROSHN 400万平方米均为米的商业管道显示了主权规模。尽管收入面临压力，Al Akaria 2024 年毛利润仍增长了 23%，这表明运营弹性。 REITs 受到关注，KAFD 计划推出 7 亿美元的资金来回收资本。技术采用是一个差异化因素：KAFD 使用 IBM Maximo 管理超过 100,000 项资产，并将满意度评分提高了 95%。
传统开发商的应对措施是加快绿色认证并与国际建筑师合作。贝莱德等全球投资者在利雅得开设了分支机构，以寻求直接交易和合资企业。竞争焦点已从纯粹的地理位置转向租户体验、数据分析和 ESG 绩效。由于规模较小的企业难以为智能改造提供资金并满足新的规范标准，因此可能会出现适度的整合。与能源和电信公司的合作开始在办公园区内提供集成的智慧城市基础设施。
二线城市仍然存在空白机遇以及支持电子商务履行的研发实验室和联合仓储办公室等利基市场。混合工作使工作场所密度保持流动，因此房东提供即插即用的套房和设施丰富的社区楼层。总体而言，沙特阿拉伯写字楼房地产市场仍然具有吸引力，但卓越的运营和资本实力对于长期领先地位仍然具有决定性作用。
近期行业发展
- 2025 年 2 月：NEOM 和 DataVolt 签署了一项耗资 50 亿美元的协议，建立首个净零人工智能工厂，计划于 2028 年开始运营。工厂旨在利用先进的人工智能技术，同时坚持可持续实践，标志着在工业运营中实现碳中和迈出重要一步。
- 2025年1月：王国控股公司恢复吉达塔的建设，目标高度超过1000米，投资266 亿美元。一旦竣工，该塔预计将成为世界上最高的建筑，象征着沙特阿拉伯引领建筑创新和城市发展的雄心。
- 2024 年 12 月：NEOM 和三星 C&T 斥资 3.47 亿美元实现钢筋装配自动化，将现场劳动力需求削减 80%。这项投资的重点是提高施工效率和缩短项目工期，符合 NEOM 将尖端技术融入基础设施开发的愿景。
- 2024 年 11 月：ROSHN 进行了品牌重塑，并通过增加 400 万平方米的商业、办公和酒店空间来扩大其产品组合。此次扩张反映了该公司致力于实现产品多元化，并通过满足对混合用途开发不断增长的需求来支持沙特阿拉伯的经济增长。
FAQs
2025 年沙特阿拉伯写字楼房地产市场有多大？
估值为 382.2 亿美元，复合年增长率预计为 7.80% 2030 年。
哪个城市控制着沙特办公需求的最大份额？
由于总部位于利雅得，利雅得占据了全国需求的 51.1%集群和大型项目投资。
到 2030 年哪个细分市场增长最快？
咨询和专业服务占 8.71%随着企业支持 2030 年愿景的实现，复合年增长率。
为什么大多数租户更喜欢租赁而不是购买空间？
租赁交易在 2026 年外资所有权改革之前提供了灵活性，并避免了5% 交易税。
