韩国写字楼房地产市场规模和份额分析

韩国写字楼房地产市场分析

韩国写字楼房地产市场规模预计到 2025 年为 273.2 亿美元，预计到 2030 年将达到 345.2 亿美元，预测期内复合年增长率为 4.79% （2025-2030）。尽管混合工作重塑了空间使用，但稳定的宏观基本面、深厚的机构买家群体以及对认证甲级资产不断增长的需求维持了上升周期。首尔雄心勃勃的河滨重建、与 2030 年零能源指令相关的加紧改造活动以及更友好的利率背景共同增强了投资者的信心。租户转向优质产品、科技和金融公司的强劲吸纳，以及麻谷和龙山等卫星枢纽的早期成功，进一步拓宽了市场的增长基础。随着国内房地产投资信托基金的规模扩大以及外国资本从亚太地区更加动荡的地区重新配置，流动性正在加深。

韩国写字楼房地产市场趋势和见解

租户对认证甲级写字楼的强烈偏好支持租金溢价

随着公司将总部战略与员工敬业度结合起来，租赁讨论中明显出现了明显的“追求质量”的趋势。自 2023 年以来，A+/A 级建筑的有效租金提高了 5.2%，而较低级别的产品则下降了 1.2%。 2024 年第二季度，首尔的优质净有效成本同比增长 5.7%，是该地区增长最快的。 70% 的亚太地区雇主现在要求员工每周至少三天在现场，企业愿意为现代化的布局、ESG 评级以及靠近多式联运服务支付溢价。兰西特。一流塔楼的空置率在结构上保持较低水平，即使在宏观周期放缓的情况下，业主也有定价权。因此，投资者优先考虑甲级翻新和智能建筑升级，以保持长期防御性^{[1]Min-seok Kim，“2024 年第四季度全国办公室租金调查”，韩国房地产委员会， kureb.or.kr}.

来自房地产投资信托基金和机构资本的投资流量增加

韩国和全球机构越来越多地将资金引入核心和核心+办公空间，这标志着资本的快速轮换。由于稳定的借贷成本和透明的监管，韩国已成为亚太地区前三大首选目的地。作为一项战略举措，布鲁克菲尔德为 IFC 首尔进行了约 20 亿美元的再融资，有效回收了收益，同时保留了 A 级 C 的股权灰烬流动。目前，政府激励措施覆盖了外国投资者高达 75% 的合格资本支出，跨境交易活动显着增加。此外，可扩展的房地产投资信托基金正在扩大买家范围，为开发商提供利润丰厚的退出机会，并确保养老基金享有增强的流动性。

科技和金融行业公司在核心子市场的扩张

在关键行业扩张的推动下，首尔的办公房地产市场继续表现出弹性。技术和金融合计占首尔 2024 年 A 级净吸纳量的 44%，这证实物理空间对于监管、数据安全和敏捷产品团队仍然至关重要。到 2026 年，现代汽车集团耗资 34 亿美元的全球商业综合体将在两座 55 层高的大楼内容纳 9,200 名员工。与此同时，外资银行利用首尔金融中心的激励措施，整合监管机构附近的区域柜台。这些占用者需要大面积的楼板、冗余电力和智能办公功能，支持整个韩国写字楼房地产市场持续的租赁势头。

麻谷和龙山等新兴中心的租户需求不断上升

首尔的城市规划将增长分配到传统中央商务区之外，缓解拥堵并创建创新集群。麻谷的研发园区和龙山的综合用途区共同增加了数百万平方英尺的与生命科学和数字服务生态系统相关的新库存。较低的土地成本、高速铁路连接和税收优惠促进了预租，特别是来自寻求扩张空间的中型科技公司。这种权力下放反映了新加坡裕廊和东京品川卫星区的成功故事。随着设施的成熟，​​溢出效应提升了仁川的财富，支持首尔核心区以外的韩国办公房地产市场。

混合工作趋势减少了许多子市场的空间占用

向混合工作模式的转变从根本上改变了各个子市场的办公空间需求。随着灵活的工作时间成为常态，公司正在重新思考即使员工人数不断增加，他们仍会调整办公室布局并减少空间。大约 60% 的企业保持稳定的出勤率，但正在减少分配给每位员工的平均面积。预测表明，到 2030 年，与大流行前的水平相比，主要城市的需求可能会下降 13%–38%。这凸显了向更少但更优质的办公地点的重大转变。因此，虽然首尔的二级市场正在努力应对租户流失问题，但优质大厦的入住率却更加稳定。作为回应，业主正在引入灵活的办公套房、健康区和以租户为中心的技术，以提高入住率。

建筑和材料成本上涨导致项目进展延迟

韩国建筑业正在应对重大挑战，因为成本上升和劳动力短缺扰乱了项目进展。全球大宗商品价格上涨和国内劳动力短缺提振韩国建筑业到 2024 年，t 指数将上涨 12%，这使得投机项目的预计回报变得更加复杂。开发商越来越多地在破土动工前寻求预租契约或合资企业，从而延长了交付时间。供应稀缺支撑了现有甲级库存的租金增长，但有可能扩大新旧可持续标准之间的差距。随着时间的推移，成本上涨还可能阻碍零能耗合规空间的及时供应，从而挑战国家脱碳目标，除非补贴或模块化解决方案扩大。

细分分析

按建筑等级：租户转向优质燃料优质股票表现优异

A级资产占2024年收入的55.3%，凸显了其主导地位在韩国写字楼房地产市场中的作用。随着跨国和国内公司纷纷涌入经过认证的塔楼，这一高端市场的空缺仍然稀缺。这些备受追捧的塔楼拥有高效的楼层面积最近，空气过滤系统适应了流行病的需求，以及附近热闹的零售空间。租金差距十分明显：主要参与者的价格比非主要参与者高出 84%。展望未来，到 2030 年，A 级库存将以 5.26% 的复合年增长率快速增长，超过所有其他级别。贷款人也注意到了这一点，将资金投向这些风险较低的项目。为了提高绩效，业主正在集成物联网建筑管理系统并获得 WELL 认证，即使行业采用混合工作班次，也能确保稳定的现金流^{[2]Ji-hoon Kim，“2024 年建筑等级分布报告”，韩国房地产董事会，kureb.or.kr}。 

相反，随着租户整合投资组合，B 级和 C 级库存面临着不断上升的空置率。许多中层建筑现在都在推进翻新计划，以确保 G-SEED 认证并保持租赁竞争力。政府对能效提升高达30%的改造补贴进一步吸引业主升级而不是拆除。不断扩大的分歧预示着一个双速的未来，其中一流的塔楼将推动整体租金增长并支撑韩国办公房地产市场规模，而资本不足的遗留建筑除非重新定位，否则将面临功能过时的风险。

按交易类型：租赁巩固主导地位，而销售则服务于投资组合轮换

租赁协议占 2024 年交易价值的 76.4%，反映了租户的愿望在不确定的经济周期中提高财务灵活性。机构投资者积极瞄准长期收益资产，为售后回租机会提供充足的资金。到 2030 年，租赁领域的复合年增长率为 5.50%，超过了所有权增长，确保其仍然是韩国办公房地产市场的主要引擎。强劲的流动性也源于来自蓬勃发展的国内 REIT 行业，该行业在 2024 年完成了 16 亿美元的公开发行，将资金引入地标性大厦。

销售交易虽然规模较小，但可以为重量级赞助商实现资本回收。重量级赞助商正在通过较小的销售交易回收资金。这些未锁定的股权可以转向更高收益的开发或不良收购。放宽的外资所有权规则，现在取消了上市公司股票购买的预先审批，加速了跨境资本流入。因此，奖杯资产的交易正在设定基准收益率，指导韩国写字楼房地产行业的承销。这些发展凸显了市场不断增长的吸引力和竞争力。

按最终用途：随着专业服务的加速，技术实力保持不变

信息技术在 2024 年保持了 31.2% 的收入份额，巩固了其作为市场主要需求驱动力的地位。云-服务公司、半导体设计师和电子商务推动者都在寻求集成高密度连接和协作区域的安全、有弹性的场所。现代汽车集团的两塔综合体体现了先进制造和软件研发如何在现代城市园区内融合。即使在远程工作政策的影响下，该行业有限的劳动力增长也能保持绝对空间需求的弹性。

然而，商业咨询和专业服务是增长最快的，到 2030 年复合年增长率为 5.71%。ESG 报告要求、跨境税务规划和数字化转型咨询需要推动全球咨询公司的员工人数扩张。这些租户通常需要靠近交通枢纽的优质面向客户的环境，从而加剧了甲级楼层的竞争。银行、金融服务和保险公司满足了需求，坚持选择首尔核心地区以靠近监管机构。这些知识密集的垂直行业将继续共同发展塑造利用模式，并加强甲级写字楼在韩国写字楼房地产市场的突出地位。

地理分析

首尔的 56.1% 份额凸显了其作为韩国商业神经中枢的作用，但其未来的增长将取决于平衡 CBD 致密化与卫星枢纽激活。耗资 5500 亿韩元（4.01 亿美元）的河流城市计划在汉江沿岸增加了浮动办公和休闲空间，释放了 9256 亿韩元（6.75 亿美元）的资金。 2024 年第二季度，黄金地段的净有效租金同比增长 5.7%，反映出尽管全球宏观经济形势紧张，但租赁渠道仍保持健康。机构买家仍然热衷，Brookfield 和 IGIS 保留首尔核心业务，同时有选择地轮换资产就证明了这一点。

仁川 6.05% 的复合年增长率与其战略性机场门户、自由贸易激励措施和实质性基础设施网格密切相关。跨国公司寻求得益于 LEED 认证的塔楼和智能城市设施，g 区域分布节点对松岛国际商务区青睐有加仁川经济自由区管理局，ifez.go.kr。成本价差比首尔同类子市场低 30%，进一步增强了该市的竞争力，扩大了对二级总部和共享服务中心的吸引力。正在进行的地铁扩建将出行时间压缩到三十分钟以下，有效地扩大了通勤范围。

在预计于 2031 年竣工的多阶段加德岛新机场项目的推动下，釜山巩固了其作为国家海运和金融中心的地位。机场将新增就业岗位53万个，拉动地区GDP，带动写字楼吸纳量增量位于毗邻的北港重建区。大邱继续受到电子供应商和医疗保健企业的稳定青睐，这些企业青睐其较低的租金和中心地理位置，从而稳定了整个韩国写字楼房地产市场的平衡省级需求。

竞争格局

韩国写字楼房地产市场适度集中。竞争集中在少数多元化的国内财阀附属公司和全球基金经理身上，但没有一个实体在全国范围内占据主导地位。三星物产利用垂直整合来确保建筑成本节省和旗舰租户关系，使其能够在地标性塔楼中获得高额租金。布鲁克菲尔德继续巧妙地回收资本，正如其 20 亿美元国际金融公司首尔再融资所示，为机会主义购买释放了新的干粉。 IGIS资产管理公司，资产规模470亿美元M，在减记海外投资组合后正在重新平衡；其计划的 25% 股权出售可能会邀请新的战略合作伙伴并重新调整风险敞口。

Mirae Asset Global Investments 和 SK D&D 等二级管理公司通过共同开发融合办公、零售和酒店的混合用途计划来实现多元化，从而降低单周期风险。国际服务提供商——世邦魏理仕（CBRE）、仲量联行（JLL）、高力国际（Colliers）和第一太平戴维斯（Savills）——投资于房地产科技平台、咨询套件和可持续发展专业知识，以捍卫咨询份额。 JLL 的 Falcon AI 推出为 47,000 名员工提供了生成式人工智能驱动的见解，提高了投标准确性和续租谈判。较小的灵活工作空间运营商转向郊区，以抓住混合工作溢出的机会，增加竞争的细微差别，但尚未改变核心租赁经济。

监管趋势有利于尽早纳入 ESG 合规性的参与者，因为韩国可持续发展标准委员会将从 2026 年起强制要求企业报告。能够提供绿色租赁模板和建筑性能数据集的参与者可以更快地赢得跨国租户的青睐。随着改造需求的扩大，资产管理公司和能源服务公司之间的合资企业激增，反映出整个韩国写字楼房地产行业正在向基于结果的物业管理转变。