美国豪华住宅房地产市场规模和份额

美国豪华住宅房地产市场分析

美国豪华住宅房地产市场目前估值为 2,893.8 亿美元，预计到 2030 年将达到 3,385.7 亿美元，测算的复合年增长率为 3.19% 2025-2030。尽管抵押贷款利率上升和新的报告规则考验着买家的信心，但前景仍凸显出稳定的扩张。以现金为中心的购买者凭借 84 万亿美元财富转移带来的资源，继续锚定需求，缓冲该领域免受传统融资波动的影响。邮政编码的高端房源供应稀少，使得定价保持坚挺，而气候风险担忧和绿色建筑偏好逐渐重塑富裕家庭的购买地点和方式。随着竞争的加剧，将气候适应能力、健康功能和先进的数据驱动营销融为一体的建筑商和经纪公司正在获得优势。

美国豪华住宅房地产市场趋势和见解

加速84万亿美元的财富转移

婴儿潮一代创纪录的资本转移正在释放大约120万价值500万美元或500万美元的新买家。更多的是po预计将传承 31 万亿美元，继承人通常在 40 多岁、住房形成高峰时继承遗产。获奖者倾向于融合技术、可持续发展和生活方式设施的奖杯住宅。财富管理机构指出，五分之四的下一代百万富翁打算选择新的顾问，这突显了人们对新鲜的、以经验为主导的房地产策略的更广泛兴趣。由此带来的流动资本注入至少在未来十年内将增强美国豪华住宅房地产市场。

现金充裕的买家的崛起对冲股票波动性

2024 年的市场动荡促使富裕家庭和家族办公室将现金从公共市场转向有形资产。现金交易消除了融资意外事件，更快地完成交易，并避开了巨额贷款承销障碍，从而在竞购战中提供了更强劲的报价。 Toll Brothers 等建筑商今年第一季度的平均售价维持在 925,000 美元iscal 2025，说明非杠杆买家的购买力^{[1]Douglas Yearley，“2025 年第一季度 Toll Brothers 收益发布”，Toll Brothers， tollbrothers.com}。机构投资者也反映了这一趋势，KKR 斥资 21 亿美元购买横跨沿海和阳光地带大都市的公寓投资组合就表明了这一点。总的来说，这些以现金为导向的举措为美国豪华住宅房地产市场增添了动力。

优质邮政编码区的库存超低

业主在 2020-2022 年锁定低于 4% 的抵押贷款并推迟出售后，精英社区的库存进一步收紧。道格拉斯·艾丽曼 (Douglas Elliman) 的成交数量从 2022 年的 26,573 笔下滑至 2023 年的 21,606 笔，凸显了稀缺效应。有限的供应推高了价格，并推动了对新开发项目的需求，这些开发项目可以提供旧库存所没有的现代化设施。进入的卖家市场的营销周期缩短了，特别是对于满足气候适应能力和智能家居标准的单位。这种挤压增强了开发商的定价能力，并使美国豪华住宅房地产市场保持稳定。

绿色认证豪华建筑（LEED、WELL）激增

富裕的购买者越来越期望节能围护结构、过滤空气系统和免接触控制。开发商以 LEED 白金级塔楼和 WELL 评级的庄园作为回应，在降低运营成本的同时获得溢价。早期采用者集中在加利福尼亚州、纽约州和华盛顿州，但认证迅速蔓延到阳光地带的度假胜地，那里的高净值买家在大流行后会花更多的时间。投资者接受稍高的前期成本，以换取更好的转售前景和遵守即将出台的排放规则。生态豪华浪潮使美国豪华住宅房地产市场与兄弟保持一致ader ESG 要求。

气候风险驱动的保险保费飙升保险公司撤退和保费飙升云所有权经济阿斯塔飞地。马里布和棕榈滩一些庄园的​​年度保额现已超过 200,000 美元，State Farm 最近撤回了 72,000 份加州保单。买家面临交割延迟，而保险缺口则得到弥补，一些人甚至重新考虑滨水区的投资。摩根大通私人银行估计每年保险巨灾损失接近 1000 亿美元，凸显了系统性风险^{[2]Ricardo Lara，“保险市场撤回和公平计划扩张报告”，加州保险部保险，insurance.ca.gov}。尽管内陆郊区受到青睐，但眼前的压力限制了受灾最严重的地区的短期吸收

建筑投入通胀

关税和劳动力短缺提高了大理石、钢结构和智能家居布线的预算。全国住宅建筑商协会钉住关税f 相关成本每年增加 25 亿美元，扩大了初始预计版本和最终版本之间的差距。小型定制建筑商难以承受价格上涨，有时会推迟项目，直到材料报价稳定^{[3]Robert Dietz，“关税对住宅建筑成本的影响”，全国住宅建筑商协会，nahb.org}。即使是大型开发商也会对冲订单并预购商品以保护利润。虽然富裕的买家可以承担更高的标价，但这种摩擦会减缓美国豪华住宅房地产的突破性进度并抑制供应增长

细分分析

按房产类型：城市密度驱动豪华偏好

公寓和共管公寓占 2024 年支出的 58%，强化了他们是美国豪华住宅房地产市场的支柱。塔楼生活吸引了那些优先考虑靠近文化场所、礼宾服务和无摩擦维护的买家。 Vista Pointe 是 Toll Brothers 和 Daiwa House 共同开发的一个拥有 73 个单元的河滨项目，体现了城市客户所需的优质装修、健康设施和天际线景观的无缝整合。开发商精心设计酒店式大堂、居民俱乐部和自动停车场，以证明每平方英尺通常超过 2,000 美元的价格点是合理的。
远程工作灵活性的提高推动了对别墅和有地住宅的需求同步激增，这是增长最快的部分，复合年增长率为 3.29%。这些庄园提供隐私、在家工作的工作室以及足够大的场地，可容纳匹克球场或汽车车库。从城市中心转移到滑雪谷和佛罗里达海湾岛屿的买家期望弹性材料、备用电源和先进的水管理来遏制日益严重的气候威胁。因此，智能洒水装置、电池存储和高架地基已成为标准配置。垂直便利性和水平空间之间的这种相互作用将在很长一段时间内塑造美国豪华住宅房地产市场

按商业模式：租金增长中的销售主导

到 2024 年，销售交易占市场价值的 70%，这证明了美国豪华住宅房地产市场中通过财产所有权创造遗产财富的持久吸引力。高流动性的继承者将资金投入旗舰住宅，以锚定更广泛的投资组合，而抵押贷款利息和遗产规划的税收优惠规则则支持所有权主张。产权律师报告称，即使在 FinCEN 的更严格审查下，不可撤销的信托和有限责任公司在隐私和责任管理方面仍然很常见。
租赁产品虽然规模较小，但正在以 3.35% 的复合年增长率迅速扩大。由四季酒店和丽思卡尔顿供应管理的豪华品牌住宅酒店级服务，无需所有权资本承诺。公司搬迁和数字游牧高管倾向于签订 6 至 12 个月的租赁合同，其中包含家具、公用设施和司机服务。机构业主利用这一趋势，在曼哈顿、迈阿密和奥斯汀安置设施丰富的塔楼，实现收入来源多元化，同时保持单位资产轻量化。

按销售方式：二级约束推动一级增长

二级库存占 2024 年营业额的 64%，但新挂牌房源的稀少限制了美国豪华住宅房地产市场的数量并加剧了竞争。 2020 年以超低抵押贷款担保的房屋很少重新出现，而地标性房产往往会世代相传，从而减少了可用库存。当奖杯庄园上市时，它们会促使现金玩家进行多轮竞标，寻求位置而不是定制。
主要或新建库存虽然较小，但随着开发商满足未满足的需求，复合年增长率为 3.41%。买家从第一天起就欣赏集成电动汽车车库、生物识别访问和净零能源信封的能力。建筑商宣传飓风级玻璃和升高的基础，以吸引对保险意外越来越警惕的沿海客户。其结果是，可立即搬入、代码前移的资产的溢价不断上升，这些资产可以确保未来的所有者和平，

地理分析

西部地区保留了 2024 年价值的 33%，尽管野火和保险障碍不断增加，但硅谷和洛杉矶仍在推动顶级吸收。严格的分区和土地稀缺限制了供应，从而保留了山顶公寓和海滨顶层公寓的定价能力。科技公司首次公开募股产生的财富继续流入交钥匙住宅，初创企业经常使用既得股份作为现金收购的抵押品。内陆县，特别是萨周围克拉门托和博伊西抓住了沿海买家以风险敞口换取面积和税收减免的溢出需求。
由于佛罗里达州、佐治亚州和卡罗来纳州将低收入税收结构与全年生活方式设施相结合，东南部地区的发展最快，到 2030 年复合年增长率为 3.32%。豪华塔式起重机排列在迈阿密的布里克尔走廊上，基洼岛的度假村社区每个季节都会释放有限的海滨地块。飓风仍然是一个未知数，但许多买家接受更高的免赔额，以换取温暖的天气生活和私人机场的使用权。德克萨斯州的大都市增添了动力，奥斯汀庄园吸引着从湾区搬迁的高管。
曼哈顿的韧性支撑着东北部的全球门户地位。尽管豪宅税上涨和新的有限责任公司披露规则，超高净值居民仍看重文化接近度和多元化的金融服务。 Prime Park Avenue 合作公寓保留严格的董事会控制，限制供应，而新的 Hudson Yards 公寓在健康技术和全景露台上展开竞争。格林威治和肖特山的郊区飞地吸引了在一小时铁路通勤范围内购买房产的家庭的需求。

竞争格局

随着网络规模的经纪公司部署数据分析和营销自动化来吸引富裕客户，竞争正在加剧。继收购佳士得国际房地产网络和 @properties 特许经营权后，Compass 现在拥有全国最大的奢侈品代理商名册，并管理着一个可预测上市倾向的专有人工智能套件。其规模为广告平台提供协商折扣，并获得大型开发的独家授权。
道格拉斯·艾丽曼 (Douglas Elliman) 等传统公司加倍投资 PropTech 股权，为 3D 虚拟旅游初创企业和交易管理软件提供资金，以简化成交流程。他们配对技术礼宾部负责安排包机和艺术品收购服务，旨在将自己融入每一个涉及房产的生活方式决策中。白手套服务，而不是整体佣金削减，仍然是美国豪华住宅房地产市场的关键差异化因素。
精品咨询仍然通过为需要谨慎行事的艺人和加密货币企业家策划场外上市来开拓利基市场。这些专家经常与家族办公室合作，在阿斯彭或楠塔基特岛获得定制地块，收取的费用可与较大竞争对手相媲美。然而，迫在眉睫的合规要求，包括 2025 年 12 月的 FinCEN 报告规则，提高了管理成本，可能会挤压资本较薄弱的精品店并加速进一步整合。