越南豪华住宅房地产市场规模和份额

越南豪华住宅房地产市场分析

就交易价值而言，越南豪华住宅房地产市场规模预计将从 2025 年的 30.2 亿美元增长到 2030 年的 56.7 亿美元，预测期内（2025-2030 年）复合年增长率为 13.45%。

过去十年越南百万富翁人口激增 98%、2024 年经济增长 7.09% 以及 2025 年 GDP 增长前景 8% 支撑了经济增长^{[1]Henley & Partners，“2025 年亚太地区财富报告”，henleyglobal.com}。越南豪华住宅市场受益于胡志明市的财富集中度、支持性的监管改革以及创纪录的超过 100 亿美元的基础设施支出。公寓和共管公寓仍占主导地位，但别墅正在加速发展，而租赁业务正在兴起标志着收益率驱动型策略的上升。 2024 年土地法的明确监管和 2026 年数字资产合法化进一步扩大了资本流入，增强了越南豪华住宅市场的弹性。

越南豪华住宅房地产市场趋势和见解

富裕人口老龄化推动代际财富转移

随着繁荣的蔓延，2025年越南老年人口为1610万，到2030年将超过2000万。从第一代企业家到年轻继承人的资产转移推动了不断升级，向多代同堂、设施丰富、将安全与生活方式融为一体的住宅发展。对医疗保健综合体的需求上升，为老年住宅区创造了新的机会^{[2]VietnamPlus，“越南老年人口ops 1600 万，”vietnamplus.vn}。

精英移民需求和对外国投资者宽松的长期签证政策

新的 10 年投资签证缩短了外国百万富翁的入职时间，特别是来自东亚和欧洲的百万富翁。灵活的居住身份推动了服务式顶层公寓和品牌沿海别墅的立即吸收，巩固了越南豪华住宅市场作为区域避风港的地位。

快速发展。二线沿海城市的城市化推动了度假村豪华项目

随着机场和高速公路的升级扩大了服务范围，岘港和芽庄主推混合用途度假村计划。2024 年，岘港豪华公寓的搜索量增长了 30%，公寓式酒店的销量增长了 45%，凸显了以生活方式为主导的向二级中心的迁移。

CBD 地区紧张的土地使用配额推动了垂直豪华塔楼的发展。

胡志明市第 1-3 区和河内巴亭区的上限限制加剧了垂直土地拍卖。40,000 美元/平方米以上的建筑支持超过 80 层的超豪华塔楼，嵌入礼宾零售、私人俱乐部和空中公园，以证明在受限核心区的溢价合理。

扩大外国买家税收和所有权比例上限

尽管外国买家兴趣依然强劲，但配额公寓楼的上限为 30%，每栋有 250 套有地住宅一旦达到极限，病房吸收就会缓慢。拟议的附加费修订可能会侵蚀净回报，并将需求引向配额可用地区。

土地和建筑成本通胀对定价造成压力

钢铁、水泥和进口配件的价格仍比大流行前的水平高出 18-22%。由此产生的投入激增将胡志明市豪华公寓平均销售额提升至 1.2 亿越南盾/平方米（每平方米 4,800 美元），迫使开发商提高定位并挤压可实现的需求^{[3]越南建设部建筑，“Decision 409/QĐ-BXD”，thuvienphapluat.vn} 。

细分分析

按物业类型：带别墅升级的公寓核心

到 2024 年，公寓将占越南豪华住宅市场的 71%，主要集中在胡志明市和河内CBD库存稀缺。优质高层单位交易超过 14,000 美元/平方米，并在五年内实现 75% 的资本增值，因为交通和便利设施集群放大了流动性。豪华别墅虽然绝对数量较少，但到 2030 年复合年增长率将达到 14.15%，这主要得益于科技百万富翁和侨民回国的隐私偏好。胡志明市以外的海滨别墅地产比市内同行实现 10-35% 的溢价，并提供强劲的假日租金收入流。

公寓子行业受益于开发商融资计划、智能家居平台和国际酒店品牌，即使在创纪录的价格下也能维持快速售出。相反，别墅供应沿着环路和沿海走廊增长，这些地区较大的地块允许低密度布局、高尔夫球场临街和私人泊位。预计越南豪华住宅别墅市场规模的增长速度将超过城市塔楼，但到 2030 年，公寓仍将占据绝对主导地位。

按商业模式：销售基础、租赁兴起

销售 r由于所有权文化盛行，到 2024 年，越南豪华住宅市场将占据 85% 的份额，但随着外籍人士流入的扩大和财富管理的关注，专业租赁集群目前的复合年增长率为 15.4%。 2025 年第一季度平均总收益率为 3.16%，胡志明市达到 3.52%。机构投资者在主要节点内组建品牌服务式公寓投资组合，以确保与指数挂钩的收入。预计到 2030 年，分配给租赁存量的越南豪华住宅市场规模将翻一番，但仍只占售后自有市场的一小部分。

开发商以回租保证和共享居住楼层来应对，以吸引买后出租买家。胡志明市的服务式公寓入住率为 85%，租金为每月 42 美元/平方米，凸显了强劲的企业需求管道。如果年轻首次购房者的优惠利率扩大，租金速度可能会放缓，但主流所有权激励措施预计不会削弱转换后的甲级计划的溢价租赁。

按销售方式划分：一级活力超过二级库存

二级产品在 2024 年占据 51% 的市场份额，其价值在于即时性和位置确定性。然而，主要推出的复合年增长率为 14.51%，从而提升了越南豪华住宅市场的新存量规模，直至 2030 年。预售吸收率超过 80%，因为品牌塔楼和 ESG 认证的度假村设定了传统住宅无法效仿的创新基准。胡志明市的一级定价为 1.2 亿越南盾/平方米（每平方米 4,800 美元），比二级定价高 47%，但买家需要支付保修费和复杂的便利设施。

在守德市的合法化集群中，二级交易仍然活跃，这里的交通完工促进了资本收益。事实证明，对过时的塔楼进行升级对于吸引数字原生百万富翁的注意力至关重要，他们将技术准备程度等同于声望。因此，旧旗舰店的业主考虑进行增值翻新，以缩小便利设施差距。

按城市：HCMC pre-emin岘港的崛起

胡志明市将在 2024 年占据越南豪华住宅市场 38.1% 的份额，提供最深的项目储备并容纳 7,200 名居民百万富翁。巴山半岛和守添半岛率先进行天际线改造，平均初级要价攀升至 1.2 亿越南盾/平方米（每平方米 4,800 美元）。越南豪华住宅市场规模分配给胡志明市仍然占据主导地位，但岘港的目标是在生活方式吸引力和机场升级方面实现 15.87% 的复合年增长率。

河内保留了文化声望，Tay Ho Tay 的湖景公寓成交额接近 3 亿越南盾/平方米（每平方米 12,000 美元）。巴亭区裸地水泥稀缺溢价限制达到 40,000 美元/平方米。芽庄和金兰沿海地区拥有私人码头的综合度假村吸引了寻求多元化资产游戏和休闲住宅的喷气式飞机买家，从而扩大了需求链。

Geography 分析

越南豪华住宅市场继续向南部大都市聚集。胡志明市中部土地供应收缩将需求引向守德市和河滨走廊，但买家仍然为经常创下全国价格纪录的第一区遗产地址付费。 3 号环路和滨路-龙城高速公路等战略基础设施将郊区卫星节点编织成一小时通勤时间，刺激了城郊弧线沿线的封闭式别墅社区。岘港的跑道延伸和高速公路矩阵将飞行时间推向河内和胡志明市的90分钟之内，刺激了第二居所的积累和公寓式酒店的吸收。旅游业带动的 GDP 反弹增强了租金收入的可见性，尽管台风带的保险费用较高，但仍可确保投资者获得现金流保障。

在北部，河内外交区的稀缺​​引发了西湖和地铁 2A 号线骨干周围的垂直集约化。大使馆和跨国公司承保高管租赁，尽管限制性的外国配额填充率导致了更长的候补名单。二线城市海防利用工业地产建设培育以国际学校学区为基础的新的豪华计划。

中部沿海省份见证了品牌住宅的首次亮相，那里的土地储备使得低层建筑被健康中心、高尔夫球场和码头包围。开发商采用沿海退缩和气候缓解设计，以满足全球保险公司的标准，确保资产的长期生存能力。结合不断改善的航班连通性和令人向往的休闲叙事，这些地区扩大了越南豪华住宅市场的足迹，超越了传统的双极。

竞争格局

越南豪华住宅市场仍然适度集中：排名前五的开发商估计拥有 64-67% 的累计活跃点eline，市场集中度得分为 6 分。Vingroup 在零售、酒店和医疗保健生态系统中发挥着规模协同作用，能够提供具有客户粘性的捆绑式生活方式产品。得益于越南最大的单一豪华城市建设计划 Can Gio 侵占海域的启动，2025 年第一季度收入达到 33.6 亿美元。 Masterise Homes 与万豪国际集团合作，交付 LUMIÈRE Riverside 等品牌项目，五年内资本增长 75%，并开创了三层玻璃幕墙工程。越南凯德置地部署国际资本和设计纪律，而吉宝置业通过选择性撤资（例如以 9800 万新元出售西贡中心三期）来优化曝光。

国内挑战者 SonKim Land 抓住了以设计为中心的利基定位，赢得了“十年开发商”的荣誉。 NovaLand 在债务重组后恢复选择性推出，重点发展胡志明市东部的综合城镇ard 扩展。 Van Thinh Phat 120 亿美元丑闻之后，合规审查得到加强，强化了以尽职调查为主导的网站收购，有利于透明的资产负债表。开发商通过获得 EDGE 认证，从多边机构和 ESG 授权基金中寻求绿色金融额度，从而解锁优惠债务，并增强具有环保意识的买家的营销能力。

房地产技术的采用加剧了竞争性军备竞赛。虚拟演练、代币化部分销售试点和基于智能合约的移交可增强客户体验并区分竞争者。总体而言，随着越南豪华住宅市场进入下一个投资周期，品牌信任、土地储备深度和融资灵活性将成为赢家。