越南自助仓储市场规模及份额

越南自助仓储市场分析

2025 年，越南自助仓储市场规模将达到 1.1 亿美元，预计复合年增长率为 16.16%，到 2030 年将达到 2.4 亿美元。到本世纪末，电子商务销售额的飙升以及胡志明市和河内公寓面积的缩小是使场外空间需求持续增长的结构性力量。运营商正在将技术融入日常运营中，增加现场库存系统，并尝试代客提货，以扩大对城市居民和空间紧张的微型企业的吸引力。市中心地区的土地稀缺提高了开发成本，但随着提供商转向多层格式和分区更容易、租金更低的外围地区，越南自助仓储市场持续增长。外国品牌通过与当地合作伙伴合资的方式进入重新提升服务标准，而先行者则迅速扩张，以锁定战略地点和高收益客户群。

越南自助仓储市场趋势和见解

城市生活空间的缩小促进了异地存储

越南最大的城市单间公寓和一居室租金稳步上升，胡志明市 40% 的新租约符合这一描述。^{[1]Thanh Nguyen，“到 2050 年城市化和预测土地利用变化的可能性”，De Gruyter Brill， degruyterbrill.com} 当房价中位数等于家庭收入中位数 32.5 倍时，居民不可避免地会寻找安全存储空间。越南自助仓储市场的运营商的应对措施是在环路沿线放置多层场地，这些场地的土地价格更便宜，但仍靠近密集的住宅区。城市土地压缩的长期性质使供应商有信心进行投资- 建成配备 24/7 访问和远程监控的设施。在预测期内，这些站点将形成一个分布式网格，随着城市的扩张而扩展，并对越南自助仓储市场的长期增长做出重大贡献。

电子商务中小企业对微型配送空间的需求

随着全国在线零售额在 2023 年超过 200 亿美元且每年增长约 29%，小型卖家需要在客户附近拥有可扩展的库存点。^{[2]DHL 社论，“2025 年塑造东南亚的物流趋势”，DHL 柬埔寨，dhl.com} 灵活的租赁、现收现付费用和嵌入式条形码跟踪使自助仓储成为一种有吸引力的中间立场临时备用库存和全面的仓储。领先的运营商现在捆绑基于云的管理仪表板、最后一英里的快递合作和安全的卸货站，有效地转变将存储走廊转变为微型履行节点。越南自助仓储市场受益，因为随着货物进出速度更快，相同的面积可以赚取更高的营业额。胡志明市和河内的需求最为密集，但随着区域电子商务物流的成熟，二线城市开始效仿这种模式。

外籍人士和数字游牧者的涌入推动了短期需求

越南的落地签证便利性、低廉的生活成本和充满活力的科技场景吸引了重视便携性的流动人口。^{[3]BoxLok 团队，“越南侨民：长期存储解决方案终极指南”，BoxLok，boxnlok.vn} 一般租金为每月 1,000,000 越南盾到 5,000,000 越南盾，具体取决于气候控制和礼宾服务，许多人选择优质提供英语支持和生物识别输入的层级。什长期使用意味着高流失率，因此占用分析和自动计费变得至关重要。提供商通过推广灵活的按月合同、基于应用程序的预订以及城市范围内的免费取货来开拓这一细分市场。随着游牧民居住时间的延长，这种利基市场的收入会渗透到更大的单位，即使在淡季也能支持越南的自助仓储市场。

家庭装修和混合工作家具存储激增

向混合工作的转变使家庭将起居区改造成办公室，在装修过程中将家具存放在异地时引发了短暂的需求爆发。建筑供应瓶颈延长了项目时间，延长了单位的平均停留时间。当承包商收集或归还材料时，运营商会看到工作日的访问高峰，从而促使延长工作时间并推出安全装卸码头。尽管是间歇性的，但在消费者搬出的时期，与装修相关的需求提振了越南自助仓储市场。流，平滑整个日历中的收入。

中区土地抬升设施成本稀缺

第一区和第三区内的黄金地段成本是周边区域的数倍，挤压了地面建设的可行性。废弃零售和商业地产的多层改建部分抵消了土地稀缺的影响，但带来了更高的结构改造费用。许多运营商转向环- 进入费用可以承受的公路包裹，然后依靠班车接送来维持客户的便利。这些变通办法使越南自助仓储市场保持扩张，但潜在的复合年增长率降低了一些，特别是对于缺乏耐心资本的进入者而言。

模糊的许可框架导致许可延迟

越南缺乏明确定义的自助仓储类别，因此开发商必须同时遵守仓库、零售和一般服务法规。审批层次因地区而异，导致时间延误、利息成本不断上升以及消防安全解释不统一。虽然行业协会游说制定标准化规则，但经验丰富的参与者通过预先咨询地方当局并分阶段实施项目以获得增量许可来降低风险。监管不透明减缓了越南自助仓储市场的发展速度，但并未阻碍其长期扩张。

Segment A分析

按最终用户划分：业务领域通过电子商务整合加速

随着城市中产阶级购买力不断上升，消费领域到 2024 年将保留越南自助仓储市场 68% 的份额。公寓面积的缩小意味着家庭将笨重的家具、季节性装饰和娱乐装备送到异地单位，从而稳定了入住率的基线。越南城市居民的自助仓储市场规模预计将稳步增长，但增幅低于商业需求。目前规模较小的企业群体到 2030 年将以 18.9% 的复合年增长率扩张，反映出中小企业正规化运营和寻求合规存储的激增。迎合这一细分市场的运营商推出了即插即用的库存门户、条形码扫描和符合新包装和 EPR 规则的温度监控通道。

该业务领域的发展势头直接带来了每平方英尺收入的提高，因为包裹周转速度比家庭周转速度快。ngings。增值物流，例如提货包装或最后一英里调度台，产生的费用层超出了核心租金。在整个审查期间，越南自助仓储行业将保险交叉销售、季节性剩余空间和深夜访问套餐视为平均单位收入的增量推动者。成功的设施位于主干道附近，可以在不牺牲可达性的情况下为城市快递和住宅客户提供服务。这种需求组合缓冲了入住周期并维持了越南自助仓储市场的长期发展轨迹。

按设施类型：气候控制溢价在热带挑战中出现

非气候控制房间在 2024 年占据越南自助仓储市场规模的 57%，因为它们以实惠的价格满足了大多数日常需求。然而，高湿度和温度波动会给电子产品、艺术品和木制古董带来风险。富裕的收藏家和企业档案馆现在，在湿度控制在 55% 以下且环境温度保持在 25 °C 以下的气候控制通道中的预订量越来越大。差异化策略包括 HEPA 过滤通风、远程环境监控以及鼓励追加销售的分级定价。运营商预测，高端仓储的增长速度将快于普通仓储，从而扩大了越南自助仓储市场的单位分布和总收入。

代客泊车和全方位服务概念的复合年增长率有望达到 23.4%，通过直接从客户那里提取物品并将其存储在集中仓库来解决最后一英里的痛点。这种形式的店面空间资本较少，但需要路线优化软件和多温度货车，这些能力越来越多地通过技术合作伙伴获得。室外集装箱仓储针对的是需要超大或不规则形状空间的建筑公司和活动承包商，通常位于城市环线外的工业带。每个设施原型系列拥有独特的客户群，凸显了越南自助仓储市场如何在不削弱其核心主张的情况下实现多元化，以捕获多层需求。

按单位规模：微型单位捕捉数字游牧动力

2024 年，26-50 平方英尺的中型房间占据越南自助仓储市场规模的 44%，为城市家庭和家庭实现了理想的成本与数量平衡。副业企业家。数字游民和外籍人士推动了 25 平方英尺以下的储物柜的吸引力，预计到 2030 年，这一利基市场将以 20.1% 的复合年增长率增长。高周转率和优质服务功能（例如基于应用程序的生物识别进入）允许运营商以更高的每平方英尺收益率对这些微型单元进行定价。因此，越南自助仓储市场通过在一栋建筑内混合中小型单元，从相同的占地面积中获取更多价值。

100 平方英尺以上的大房间吸引了企业存储季节性库存和富裕家庭归档传家宝，但所占比例较小。因为土地成本阻碍了低密度布局。可变定价策略确保每一层都能提供利润，储物柜每日租金低至 0.21 美元，而较大的房间每月租金 43 美元。在各种规模的情况下，与云连接的传感器都会向仪表板提供实时占用者数据，使管理人员能够在到期前追加销售气候控制或延长合同。这种运营智能正在迅速成为越南自助仓储市场的标准。

按应用用例：电子商务履行转变传统存储范式

在越南在线零售爆炸性增长的推动下，电子商务微履行已成为增长最快的应用领域，2023 年越南在线零售额将超过 200 亿美元，2024 年年增长率为 29%。该应用代表了传统存储模式的根本转变。存储概念，企业将自助存储单元转变为配备库存的运营物流中心管理系统并与最后一英里交付网络集成。该细分市场的扩张在中小型企业中尤为明显，他们更喜欢灵活的迷你存储解决方案而不是传统仓储，MyStorage 等运营商报告称，企业客户现在构成了其客户群的重要组成部分。目前，个人家居用品在数量上占主导地位，包括多余的家具、电子产品和个人物品，城市居民无法在日益紧凑的居住空间中容纳这些物品，其中超过 40% 的新出租是单间公寓或服务式公寓。

随着越南微型企业的正规化，为适当的记录保存和库存管理提出了合规要求，企业库存和文件存储正在稳步增长。 2024 年 1 月生效的生产者延伸责任 (EPR) 法规的实施增加了对合规存储解决方案的需求，特别是在处理包装材料的企业中。必须满足特定回收目标的材料 Nguyen，2025 年。家具和装修储藏是一个周期性但利润丰厚的领域，受到越南不断扩大的中产阶级及其随着可支配收入增加而日益增加的家居装修倾向的推动。季节性物品和运动装备存储虽然数量较小，但由于特殊的处理要求和需求的季节性，特别是对于越南独特的雨季和旱季使用的设备，价格较高。这些应用领域的融合为运营商创造了机会，开发具有针对特定用例定制功能的专业设施，例如用于敏感商业文件的气候控制单元或针对频繁的电子商务库存周转而优化的无障碍底层单元。产生最高的绝对收入并拥有最密集的多层站点网络。 Thu Duc 等周边地区受益于新的地铁线路和环路延伸，使自助仓储运营商能够利用具有成本效益的地块，同时距离主要住宅楼仅 20 分钟车程。越南的自助仓储市场已经聚集在东西交通走廊沿线，利用这一基础设施推出覆盖中央商务区和郊区取货窗口的代客泊车路线。南部的开发商强调垂直扩张，将过时的零售外壳改造成六层楼的设施，从紧凑的占地面积中提取价值。

越南北部遵循略有不同的模式，混合用途开发将河内新兴城区住宅区下方的存储层整合在一起。租户喜欢本地访问，房地产开发商可以获得经常性收入流，从而稳定项目现金流。越南与新加坡联合v其中几个混合综合体背后有企业，使外国投资者无需直接购买土地即可在越南自助仓储市场立足。监管部门对混合用途设计的接受加速了项目审批，抵消了其他地方的许可模糊性。

以岘港和芽庄为首的中部和沿海省份仅拥有少量现代化设施，但游客和外籍人士的流入量却不断增加。寻求数字游牧签证计划的地方当局将自助仓储视为一项重要的服务设施，放宽了联合办公中心附近小型建筑的规划审批。尽管目前对越南自助仓储整体市场份额的贡献仍然不大，但综合增长率超过了一线城市，这表明一旦意识活动扎根，还有很长的路要走。随着流动人口规模的扩大，预计通往这些二级枢纽的高速公路连通性和航班连接的改善将提高公寓的使用量。

竞争格局

越南的自助仓储领域拥有大约二十个活跃品牌，没有任何一家运营商控制着绝大多数安装面积。当地先驱 MyStorage 的平均入住率达到 98%，年收入增长 50%，这说明了先发者靠近高层公寓的优势。 Extra Space Asia 和 StorHub 导入在新加坡和香港磨练的操作模板，带来模块化货架、动态定价算法和区域客户数据库，以吸引寻求国际级安全性的早期采用者。他们的进入促进了越南自助仓储市场的健康竞争，并为气候控制和数字预订树立了新的基准。

合作伙伴关系和战略资本注入加速了网络建设。 BitcoinVN 在 MyStorage 中的股份注入了基于区块链的支付轨道和实时资产跟踪，不同之处在于提升客户体验并降低欺诈风险。 KingKho 和 Saigon Storage 等当地公司利用本土知识快速获得议会批准，并采用越南中小企业青睐的灵活租赁形式。他们经常击败跨国同行，在区级工业区获得土地交易，即使外国品牌规模扩大，仍能保持可观的市场份额。

技术是关键战场。运营商部署人工智能驱动的入住率预测来校准折扣阶梯和每平方英尺的利润，而移动仪表板则提醒客户湿度变化和逾期账单。追加销售保险、挂锁升级和 24 小时礼宾访问层收入，无需额外占地面积。一旦早期增长放缓，预计就会出现整合，而资本充足的企业会考虑进行补强收购，将服务扩展到二线城市。无论未来的合并如何，客户对数字便利性和透明定价的偏好将决定胜负