意大利写字楼房地产市场规模和份额

意大利写字楼房地产市场分析

2025 年意大利写字楼房地产市场规模为 171 亿美元，预计到 2030 年将达到 221.3 亿美元，预测期内复合年增长率为 5.29% （2025-2030）。城市移民、源源不断的外国资本以及对符合 ESG 标准的空间不断增长的需求都支撑了这种扩张。细分市场数据显示，资产明显转向优质资产：A 级资产所占份额最大，为 45%，也是增长最快的资产，复合年增长率为 5.81%。租金仍占主导地位，占 74%，但投资销售正在加速，复合年增长率为 6.10%。在租户方面，BFSI 租户占需求的 35%，而 IT & ITES 增长最快，达到 6.43%。米兰仍然是该国的商业支柱，占据 43% 的份额，但罗马将超越它，预计复合年增长率为 6.21%。罗马的优势在于较低的占用成本和构成其一部分的连接升级国家恢复和复原力计划 (NRRP)。欧洲央行 (ECB) 指出，意大利银行持有相当大的办公室风险；加强监管正在严格控制贷款损失拨备。意大利央行补充说，与 NRRP 相关的建筑活动正在抵消住宅楼的疲软，并有助于维持写字楼的供应。

意大利写字楼房地产市场趋势和见解

城市化和以交通为导向的发展

政府支出明显向交通倾斜。2023 年 BTP 绿色债券筹集的 150 亿美元中，41.5% 用于铁路和地铁项目^{[1]Maria Teresa Cannata，“2023 年 BTP 绿色分配报告”，经济和金融部长，mef.gov.it}。都灵理工大学发现，那不勒斯的 Municipio 等混合用途节点在 NRRP 升级方面的表现优于单一用途集群，意大利央行报告称，即使整体经济降温，这些工程也正在支撑建设

外国机构资本流入

欧元区 2019 年经常项目盈余达 4,643 亿美元。 2024年，提供深度用于实物资产配置的资本池。欧洲央行的研究显示，泛欧洲房地产基金快速增长，其中许多基金都瞄准了意大利办事处。仅在皮埃蒙特，2024 年宣布的 27 个 FDI 项目总价值 43.6 亿美元，其中 18% 是房地产。借贷成本也起到了支撑作用：2025 年 4 月，新企业贷款的平均利率下滑至 3.79%

联合办公和灵活办公室扩张

欧洲央行对非金融企业的推广凸显了对可变成本的更加关注，促使更广泛地采用基于订阅的空间。尽管意大利央行指出工厂和设备的资本支出受到抑制，但服务业的弹性正在推动对交钥匙办公室的需求。在整个欧洲、中东和非洲地区，灵活库存在 2023 年增长了 161,303 平方米，米兰运营商报告称，微软和汇丰银行等公司的预租强劲。

ESG 和绿色建筑合规性

《建筑能源绩效指令》要求到 2030 年将能源使用量削减 16% 并实现零排放从 2030 年 1 月起对新建私人建筑实施标准。欧洲央行模型表明，到 2030 年，欧盟必须每年投资 6,778 亿美元才能保持正轨。意大利依靠 BTP Green 收益和税收抵免（目前扣除 5%，2025 年升至 7.5%）来帮助业主为升级提供资金。早期采用者已经看到了好处：Generali 的绿色办公室收取 5%-7% 的租金溢价，Stoneweg 85% 的意大利资产预先贴有“绿色”标签，GRESB 得分为 83。

老化办公室库存和改造成本

意大利的办公环境正在努力应对outda的遗留问题泰德基础设施。该国超过 65% 的商业建筑建于 1980 年之前，但年装修率仍仅为 0.81%，远低于欧盟气候目标。^{[2]Roberto Cingolani，“国家气候与能源计划更新”，生态转型部转型，mase.gov.it} 尽管翻新可以将资产价值提升约 13.5%，但许多业主（尤其是边缘子市场的业主）难以为深度改造提供资金，因为现行租金往往无法证明成本回报合理。这种不匹配加剧了陈旧库存的空置风险上升，促使租户优先考虑甲级空间。因此，意大利写字楼市场继续经历结构性分裂，追求优质写字楼的趋势加速，但老城区的净吸纳量仍然受到限制。

建筑和装修成本上升

成本压力正在重塑意大利的写字楼开发渠道。 2022 年，建筑支出总额达到 1,775.6 亿美元，但材料和劳动力的通货膨胀大幅压缩了开发商的利润，延伸到高级办公装修领域^{[3]Emily Sanchez，“意大利 – 建筑市场概览2024 年，”美国商务部，trade.gov}。超级奖金 110% 的税收优惠虽然旨在刺激翻修，但会收紧承包商的供应并加剧价格上涨，导致项目延迟和多个办公室管道的规模缩小。在这种环境下，开发商对投机开始变得谨慎，导致高需求城市地区的供应缺口长期存在。在成本稳定之前，这种情况可能会限制未来的使用并延迟核心办公走廊急需的库存。

细分市场分析

按等级划分：优质产品占据市场领导地位

A 级股票到 2024 年将占据 45% 的市场份额，预计到 2030 年将以 5.81% 的复合年增长率增长。欧洲央行的估值指导强调了贷款机构对节能资产的偏好。 Agenzia delle Entrate 的半年度数据证实，顶级地段的售价比郊区同等地段高出 20%。到 2027 年，甲级写字楼面积仅为 515,000 平方米，租金似乎将进一步上涨。

追求品质的追求在米兰以外的地方也有体现。在罗马，优质欧元区计划可获得每平方米 654 美元的租金，并在新地铁扩建的支持下吸引了更大的国际租户兴趣。与此同时，B 级股票仍然是具有成本效益的替代方案，特别是对于在混合工作中转向郊区中心的公司而言。然而，改造成本和迫在眉睫的欧盟效率规则给 C 级资产带来压力，加速了处置、转换s，或拆除。总体而言，到 2030 年，甲级写字楼细分市场的复合年增长率将达到最快的 5.81%，确保其继续锚定整个意大利写字楼房地产市场的未来需求和定价趋势。

按交易类型：租赁主导，销售加速

租赁协议占 2024 年总活动的 74%，反映了意大利长期租赁和灵活续约条款的习惯，但预测销售正在迎头赶上。复合年增长率为 6.10%。欧洲央行的贷款调查显示，企业信贷仅小幅收紧，而宽松的住房标准则为商业交易释放了银行资产负债表。随着企业在不放弃运营控制权的情况下释放资本，企业售后回租越来越受欢迎。

国内投资者主导了 2025 年第一季度销量的 77%，突显了当地对核心资产的信心，但跨境各方在高端市场仍然活跃。企业正在转向售后租回结构来降低成本。用于核心业务的现金，特别是在制造业和公用事业等资本密集型行业。对于房东来说，这些混合模式可以锁定信用良好的租户的长期租约，从而改善融资条件和投资组合估值。这种动态支持意大利写字楼房地产市场的租赁和拥有行为逐渐趋同，尽管租赁仍然是主要模式。

按最终用途：BFSI（银行、金融服务和保险）在技术行业的势头下处于领先地位

BFSI（银行、金融服务和保险）占用者在 2024 年占据意大利写字楼房地产市场规模的 35%，其中以米兰的 Porta Nuova 和罗马的银行业为主导。宿舍。尽管分支机构优化正在削减空间需求，但总部需求保持弹性，通常需要先进的安全性和 ESG 功能。在数字化转型预算和意大利大型国内企业的吸引力的推动下，IT 和 ITES 群体正以 6.43% 的复合年增长率加速增长。消费者基础。这些公司经常采用灵活的工作场所布局和较短的租赁期限，从而推动了灵活管理平台的兴起。

专业服务公司，特别是审计师和法律顾问，在可持续发展和数据隐私方面日益复杂的监管复杂性的推动下，保持稳定的吸收。生命科学、能源和创意产业满足了需求，但在谈判新租赁时越来越多地规定净零路径。总的来说，这种最终用户的马赛克形成了细致入微的需求概况，业主必须适应这些需求概况，以最大限度地提高意大利写字楼房地产市场的入住率和收益。

地理分析

意大利的写字楼格局以两个中心为中心：米兰凭借其深厚的金融生态系统、一流的大学和四线地铁网格，保持了 43% 的控制力。支撑通勤流量。甲级供应稀缺和跨境资本持续流入维持收益率尽管黄金地段的开发用地已几近枯竭，但房屋价格仍坚挺，租金创历史新高。罗马的份额落后，但增长速度快，其复合年增长率为 6.21%，因为地铁扩建和铁路升级提高了曾经的外围欧元区和蒂布尔蒂纳地区对跨国公司的吸引力，这些跨国公司寻求在不影响连通性的情况下节省成本。

区域多元化正在获得动力。皮埃蒙特地区 2024 年将吸引 27 个外国直接投资项目，价值 43.6 亿美元，凸显了都灵和诺瓦拉等具有成本优势的北方城市的吸引力，这些城市的办公楼改造可以利用成熟的制造业集群。再往南，博洛尼亚和佛罗伦萨受益于大量的大学人口，为研究、IT 和生命科学衍生品领域的租户提供了渠道；政府对数字化的资助对这些知识中心特别有吸引力。那不勒斯和巴里说明了一种不同的说法——利用扩大的高铁和港口能力吸引寻求负担得起的劳动力但具有国际影响力的后台共享服务中心。

通过 NRRP 进行的以交通为导向的投资正在将这些节点编织成一个更加一体化的网络，让租户部署中心辐射策略，降低每位员工的占用成本，同时保留通往意大利旗舰城市的通道。随着意大利写字楼房地产市场的成熟，此类多城市选址策略有助于降低风险、简化招聘，并满足员工对较短通勤时间和经济适用房的偏好。

竞争格局

意大利写字楼房地产市场表现出适度的集中度。借助泛欧洲客户关系和端到端数据平台，国际咨询公司 CBRE、Jones Lang LaSalle IP 和 Cushman & Wakefield 继续主导大部分大宗租赁和投资交易。他们的服务从资本市场到 ESG 咨询的副广度，与喜欢一站式解决方案的跨国公司建立了粘性。 Gabetti Property Solutions 等国内巨头拥有强大的当地知识、市政联系和资产管理能力，可帮助他们有效竞争中型处置和占用权。

房地产投资信托基金和长期持有的机构投资者仍然是重要的需求驱动因素：Covivio 通过专注于具有高可持续性评级的市中心物业，将其 167.9 亿美元的意大利投资组合的入住率提高到 95.5%。 COIMA RES 和 Generali Real Estate 同样也在加倍投入符合欧盟气候规则的增值翻新工程，这一战略的回报是租金表现出色和较低的过时风险。从韩国养老基金到加拿大房地产投资信托基金，外国资本的目标是独立的标杆资产或加速 ESG 升级的合资企业，为有限的核心产品注入新的竞争。

房地产科技的采用是下一波差异化浪潮正在形成的地方。领先的管理人员部署占用分析、非接触式访问和碳跟踪仪表板，以提高租户满意度并收取高额租金。具有深入微观市场情报的本地专家经常与这些技术提供商合作，快速集成智能建筑解决方案。其结果是形成一个多层次的竞争环境，其中规模、可持续发展资质和数字能力共同决定了意大利写字楼房地产市场的竞争优势。