德国写字楼房地产市场规模和份额

德国写字楼房地产市场分析

2025 年德国写字楼房地产市场规模为 1,129.8 亿美元，预计到 2030 年将达到 1,304.5 亿美元，预测期内复合年增长率为 2.92% （2025-2030）。欧洲央行 (ECB) 在 2024 年的大部分时间里将主要利率维持在 4.5%，收紧贷款供应并重塑商业地产领域的投资标准。德国经济小幅前进，2025 年第一季度 GDP 增长 0.2%，但企业破产率触及 10 年来的峰值，凸显了商业基础的潜在压力。尽管材料成本通胀同比超过 15%，但以总增加值衡量的建筑产值同比增长了 0.9%。欧洲央行进一步警告称，72% 的欧元区企业（包括房地产公司）高度面临生态系统退化风险，从而加速了可持续建筑的发展。

德国写字楼房地产市场趋势和见解

人们越来越青睐符合 ESG 的优质办公空间

随着 ESG 期望成为企业入住策略的基石，经过认证的办公资产正在捕获越来越多的租户需求。 2024 年上半年，经过认证的建筑占七大城市总建筑量的 33%，是五年前记录的份额的两倍。法兰克福目前有 27% 的库存经过认证，而慕尼黑自 2019 年以来其认证足迹增长了 122%。银行和金融服务集团寻求这些资产以满足严格的披露规范，支持可衡量的租金溢价和更短的空置周期。因此，德国写字楼房地产市场奖励那些能够证明能源使用透明度并提供物联网支持的运营指标的业主。这一转变将 ESG 认证建筑定位为合规推动者和高性能者不断变化的写字楼格局中的投资资产。

新兴城市和二级商务区写字楼开发的扩张

二线城市正在成为寻求价值的写字楼投资者和租户的战略目的地。 B 级城市的平均空置率为 5.0%，明显低于 A 级城市的 7.1%。波恩和吉森的长期租赁公共机构提供防御性现金流，可以抵消 CBD 投资组合的周期性压力。注重成本的企业越来越多地将支持职能转移到这些城市，而远程工作工具则减少了对顶级地址的依赖。因此，瞄准德国写字楼房地产市场的投资者可以释放收益率溢价，而无需过度承受不稳定的优质租金。在工作场所位置灵活性和财务弹性的结构性转变的推动下，这一趋势标志着投资版图的决定性拓宽。

政府支持的激励措施促进节能建筑升级稳健的政策框架正在通过有针对性的融资机制加速德国办公场所的脱碳。德国联邦节能建筑基金自推出以来已筹集了高达 860 亿美元的潜在资金，通过德国复兴信贷银行贷款和赠款覆盖了高达 40% 的改造成本。^{[1]联邦经济事务和能源部，“联邦节能建筑基金”高效建筑”} 由此进行的翻新工程每年已减少 770 万吨二氧化碳排放。对于德国写字楼房地产市场来说，补贴可以降低深绿色资本支出的风险，即使欧盟排放上限收紧，也能提高房东的回报。因此，能源效率不再只是一个监管目标，而是实现投资级回报的可行途径。^{[2]联邦经济事务和气候行动部，“高效建筑——德国复兴信贷银行补贴概述”}

技术和数字服务行业不断增长的需求支持城市办公楼吸纳

技术驱动的占用者正在重新定义德国城市办公中心的空间需求模式。到 2024 年，IT 租户将占据最终用户需求的 27%，并将继续超过传统金融租户。柏林的初创企业场景和慕尼黑的科技走廊需要可扩展、可协作的楼层，融合有线和无线连接。欧洲央行将于 2024 年在法兰克福签订 34,800 平方米的租赁合同，这突显出科技驱动的空间也对寻求混合工作兼容性的政策机构具有吸引力。这一不断增长的细分市场强化了支持创新、可扩展性和混合运营的智能、灵活办公格式的价值。

利率上升减少了商业房地产投资活动

欧洲央行将关键利率上调至 4.5%，然后于 2025 年 6 月下调 25 个基点，收紧债务条件并打压交易流。美联储研究显示，以制造业为主的德国经济收缩幅度大于以服务业为中心的经济当欧洲央行利率上升时，IC 同行将加大写字楼需求的压力。 Signa 倒闭后加强审查迫使银行重新评估抵押品并为 1.1 万亿美元的房地产贷款建立准备金。 2025 年 4 月破产申请同比增长 3.3%，2 月份债权人索赔额为 99 亿美元，进一步限制了房地产风险偏好。随着价值调整以适应工作模式的转变和信贷紧缩，办公资产似乎最脆弱。

银行和保险等传统行业的办公空间缩小

传统行业的整合正在引发德国主要城市办公空间需求的结构性减少。德意志银行2024年裁员3500人就是部门优化的例证。银行会就地延长租约以避免搬迁支出，但它们通常会转租或放弃多余的面积。保险公司也反映了这一趋势，因为保费增长缓慢导致支持职能部门的员工人数减少。结果，楼主法兰克福的商业空间必须与不断增长的转租池竞争，而弹性空间提供商则要抓住短周期的溢出空间。这种转变加剧了对租户的竞争，并损害了核心金融区的长期吸收。

细分分析

按建筑等级：优质资产设定标准

A级资产在2024年占据了德国写字楼房地产市场份额的59%，使二级资产相形见绌。租户将继续青睐这些资产，到 2030 年，该领域的复合年增长率将达到 3.21%。ESG 评分、先进的 HVAC 自动化和集中位置确保比 B 级股票实现两位数的租金溢价。由于监管加速过时，无法资助 B 级和 C 级建筑深度改造的投资者面临流动性风险。

2024 年，企业将工作空间标准与保留率和生产力目标联系起来，追求质量的步伐加快。智能建筑改造，范围广泛从支持物联网的照明到人工智能驱动的能源管理，现在让一流的产品脱颖而出。因此，德国甲级写字楼房地产市场规模通过新建和升级改造而增长，而结构陈旧的丙级楼层则日益转向替代用途。

按交易类型：租赁占主导地位，销售势头强劲

租赁合同占 2024 年交易价值的 74%，证实了租户在不确定的宏观条件下对灵活性的偏好。然而，由于重新定价的收益率吸引了机会主义基金，投资者兴趣的复苏将推动资本市场交易在 2030 年之前以 3.41% 的复合年增长率增长。到 2024 年，自住业主收购交易将占总交易量的 15%，这表明企业希望长期控制成本。

不良资产处置和增值业务构成私募股权渠道的核心，专业管理人员利用设计建造专业知识，通过返还获得绿色溢价。随着再融资缺口扩大，与直接销售相关的德国写字楼房地产市场规模将继续扩大，而租赁子市场仍然是日常入住率的基石。

按最终用途：技术重塑需求模式

信息技术和 IT 支持的服务在 2024 年控制着 27% 的租赁量，这是德国写字楼房地产市场中最高的单一行业份额。快速发展的项目周期和混合工作流程需要适应性强的地板和强大的数字基础设施。该细分市场也是增长最快的领域，到 2030 年复合年增长率为 3.60%。

传统银行和保险业者缩小了核心业务规模，但增加了对智能会议和面向客户区域的需求，模糊了与灵活工作空间运营商的界限。工业、生命科学和律师事务所现在采用类似的敏捷设计，扩大了技术就绪库存的总可寻址池。因此，对于优质的、数字安全的、c

地理分析

柏林 23% 的份额和 3.36% 的预计复合年增长率依赖于公共部门存在和欧洲领先的初创企业形成的双重引擎。联邦政府部门占用的主要楼板支撑了多周期租赁的稳定性，而早期企业则渴望能够在技术友好型微走廊内扩展的灵活的 2,000 平方米以下集群。房东加速了混合用途改造——PGIM 于 2025 年购买了一座可容纳 300 个微型居住单元的中层办公室就是一个很好的例子——将住宅密度整合到交通节点内。

慕尼黑和法兰克福的房价仍然很高。在全球科技公司将研发和总部职能集中在该市既定的创新中心的推动下，慕尼黑的使用率到 2024 年将增长 29%。^{[3]Federal 德国统计局，“建筑价格和房地产价格”，法兰克福金融区正在合理化银行足迹，以应对欧洲央行的扩张；近期空置率飙升促使房东做出让步，但核心银行集群维持了优质租金基准。汉堡多元化的租户组合（媒体、贸易物流、海运服务）使空置率保持在七大城市中最低，通过行业异质性缓冲了周期性冲击。}

除了一级市场之外，杜塞尔多夫、斯图加特、科隆和汉诺威还利用较低的入住成本和强大的大学储备。这些 B 级城市的平均购买价格比 CBD 优质交易低 30%，但收益率溢价为 80-120 个基点。远程工作的采用减少了地理锁定，鼓励企业推行分布式中心房地产战略。因此，德国写字楼房地产市场正在演变成一个由专业城市子集群组成的网状网络，这些子集群共同吸收了全国各地的资源。需求增长。

竞争格局

德国写字楼房地产市场表现出适度的集中度。国际顾问——世邦魏理仕（CBRE）、仲量联行（JLL）、戴德梁行（Cushman & Wakefield）——通过整合估值、资本市场和 ESG 咨询专业知识来承担相当大的咨询任务。 Union Investment和alstria等国内重量级企业利用深厚的当地情报和长期的市政联系来锁定早期管道接入。现在，技术胜过纯粹的面积控制；嵌入人工智能驱动的资产优化或基于区块链的租赁管理的公司可以确保战略优势。

整合正在加速。 Brookfield 于 2024 年收购 Alstria 以及目标公司随后的 REIT 退市，凸显了私人资本如何在不受公开市场审查的情况下寻求运营转型。同样，Partners Group 即将收购 Empira 154 亿美元的项目管道ne 增强了机构对垂直一体化发展能力的兴趣。空白空间机会包括将办公室改建为住宅；普华永道 (PwC) 指出，有 7500 万平方米的潜在闲置写字楼库存已准备好进行混合用途重新定位。

PropTech 联盟激增。 2024 年，西门子与 Enlighted 和 Zumtobel 合作部署物联网照明，降低能源强度，同时将实时数据输入房东的仪表板。咨询小组将这些解决方案捆绑在端到端改造产品中，使他们的德国产品组合在投标中脱颖而出。因此，德国写字楼房地产市场奖励将实物资产控制与数据丰富、以服务为导向的平台融合在一起的运营商。